9 thay đổi lớn tại dự thảo Luật Đất đai mới nhất doanh nghiệp cần chú ý

Tại Phiên họp tháng 9/2023, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã tiếp tục thảo luận và cho ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi). Theo đó, có 09 thay đổi lớn tại dự thảo Luật Đất đai doanh nghiệp cần chú ý.

1. Đang thuê đất trả tiền 1 lần có thể chuyển sang trả hằng năm

Theo khoản 2 Điều 31 dự thảo Luật Đất đai mới nhất, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hằng năm.

Hiện nay, Điều 172 Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm

Đây là nội dung được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 dự thảo Luật Đất đai. Cũng  giống như quy định hiện nay, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, nếu thực hiện chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp đó phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đây là quy định hoàn toàn mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013.

3. Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được Điều 45 dự thảo Luật đất đai yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Cùng với đó, dự thảo mới cũng bổ sung quy định liên quan đến tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, tổ chức này phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm:

- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất.

- Vốn đầu tư.

- Tiến độ sử dụng đất.

4. Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

Căn cứ khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hiện nay, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhưng đến dự thảo Luật Đất đai, quy định cấm tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đã bị lược bỏ. Như vậy, nếu quy định mới được thông qua, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

5. Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác

Đây là một trong 09 thay đổi lớn tại dự thảo Luật Đất đai mới nhất doanh nghiệp cần chú ý.

Theo khoản 2 Điều 46 dự thảo Luật Đất đai, các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 46 bao gồm:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định.

• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất

Theo khoản 6 Điều 81 dự thảo Luật đất đai 2013, người sử dụng dất không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất. Cụ thể, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau đây:

- Chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày có quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế.

Do vậy, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất.

7. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất

Theo khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, dự thảo mới đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi quy định doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục đầy đủ vi phạm trước thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn được được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

8. Xây nhà lưu trú cho công nhân KCN được miễn, giảm tiền tiền thuê đất

Đây cũng là một sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo về chỗ ở cho người lao động.

Nội dung này được ghi nhận tại điểm b khoản 1 Điều 158 dự thảo Luật Đất đai. Theo  đó, một trong những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, người nghèo; sử dụng đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (KCN),…

9. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Dự thảo Luật Đất đai đã bỏ quy định về khung giá đất. Theo đề xuất mới, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

- Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;

- Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất,…