Dự thảo Luật Đất đai: Bỏ định giá đất theo thị trường và giá đất cụ thể (Đề xuất)

Cơ chế xác định giá đất là một trong những nội dung đáng chú ý đang được đề xuất sửa đổi, có thể tác động trực tiếp đến thu hồi đất, bồi thường và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đang đặt ra những thay đổi lớn so với quy định hiện hành.

Theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc: “Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Đồng thời, điểm d khoản 1 Điều này yêu cầu bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 74 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định giá đất do Nhà nước quyết định và việc định giá đất chỉ phải bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục; dựa trên dữ liệu đầy đủ về đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. 

Như vậy, nguyên tắc định giá đất theo thị trường không còn được ghi nhận trong dự thảo.

Đáng chú ý, theo điểm đ khoản 2 Điều 71 dự thảo, căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho giá đất cụ thể theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, nếu được thông qua, dự thảo sẽ chuyển trọng tâm sang cơ chế Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì tiếp tục duy trì nguyên tắc thị trường và cơ chế xác định giá đất cụ thể như hiện nay.