Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có tác động gì đến doanh nghiệp?

1. Có thể thu hồi phần đất còn lại nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận trên 75%

Theo khoản 33 Điều 34 dự thảo Luật Đất đai, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nếu đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Đây là quy định mới so với Điều 127 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15. Quy định hiện hành chưa đặt ra ngưỡng 75% diện tích đất và 75% số lượng người sử dụng đất để Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại của dự án.

Đề xuất này có thể tháo gỡ vướng mắc đối với những dự án mà chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận với phần lớn người sử dụng đất nhưng vẫn chưa thể hoàn tất toàn bộ quỹ đất để triển khai dự án.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 42 dự thảo đồng thời quy định, nếu số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch. Chủ đầu tư phải ứng trước kinh phí để chi trả và phần chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Như vậy, cơ chế mới có thể hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện quỹ đất, nhưng đồng thời doanh nghiệp cũng cần tính đến khoản chi phí phát sinh đối với phần diện tích phải thu hồi.

2. Một số dự án bắt buộc phải trả tiền thuê đất một lần

Theo khoản 1 Điều 53 dự thảo Luật Đất đai, về nguyên tắc, người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn một trong hai hình thức:

• Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;

• Thuê đất trả tiền hằng năm.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 53 dự thảo quy định bắt buộc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và không được lựa chọn hình thức trả tiền hằng năm đối với:

• Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

• Dự án kinh doanh bất động sản du lịch.

Đồng thời, các trường hợp này cũng không được chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hằng năm.

So với Điều 120 Luật Đất đai 2024, dự thảo có sự thay đổi đáng chú ý khi các dự án nêu trên không còn được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.

Nếu được thông qua, quy định này sẽ tác động trực tiếp đến phương án tài chính của doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và bất động sản du lịch do phải bố trí tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

3. Giảm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Theo khoản 1 Điều 54 dự thảo Luật Đất đai, chỉ còn 05 nhóm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất lâm nghiệp sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, thủy sản;

• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 hiện quy định 07 nhóm trường hợp phải xin phép.

Theo đó, dự thảo không còn liệt kê 02 trường hợp:

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Đáng chú ý, khoản 3 Điều 54 dự thảo quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc 05 trường hợp phải xin phép nêu trên thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Như vậy, nếu được thông qua, quy định mới có thể giảm thủ tục đối với doanh nghiệp trong một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

4. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gắn với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Theo khoản 1 Điều 71 dự thảo Luật Đất đai, các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bao gồm:

• Diện tích đất;

• Thời hạn sử dụng đất;

• Mục đích sử dụng đất;

• Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất;

• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

• Chi phí xây dựng hạ tầng, nếu có;

• Tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất, nếu có.

Bên cạnh đó, Điều 75 dự thảo quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai; đồng thời sử dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Theo khoản 3 Điều 75, hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo khoản 4 Điều này.

Nếu quy định này được thông qua, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương sẽ là những căn cứ quan trọng để doanh nghiệp dự kiến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các chi phí liên quan đến dự án.

Do đó, doanh nghiệp có dự án sử dụng đất cần theo dõi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương để chủ động hơn khi xây dựng phương án tài chính.

5. Có cơ chế xử lý đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án

Theo khoản 1 Điều 58 dự thảo Luật Đất đai, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đối với:

• Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

• Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và không đề xuất Nhà nước thu hồi đất.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 58 dự thảo quy định trường hợp trong khu vực thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì phần diện tích này được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án.

Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích này để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Đây là quy định đáng chú ý đối với doanh nghiệp triển khai dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng trong khu đất dự án còn có phần đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ.

Bên cạnh đó, Điều 57 Dự thảo cũng quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong đó, dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn thuộc trường hợp luật định có thể được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Trên đây là thông tin về việc Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có tác động gì đến doanh nghiệp?…