[Cập nhật] 4 đề xuất mới tại dự thảo Luật Đất đai đang lấy ý kiến

1. Bổ sung trường hợp không được mua bán đất

Đây là một trong những đề xuất mới tại dự thảo Luật Đất đai đáng chú ý nhất. Cụ thể, Điều 49 dự thảo Luật Đất đai quy định về điều kiện được mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất gồm:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là Sổ đỏ) trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa.

Hiện nay, tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 đang quy định trường hợp này loại trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc định cư ở nước ngoài không được mua nhà ở tại Việt Nam thì không được cấp Sổ đỏ hoặc khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có hoặc khi đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

- Đất không có tranh chấp (như quy định cũ).

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho hoạt động thi hành án (như quy định cũ).

- Đất đang trong thời hạn sử dụng (như quy định cũ).

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời. Đây là quy định mới được bổ sung so với Luật Đất đai đang có hiệu lực.

Như vậy, so với quy định hiện nay, dự thảo đã bổ sung thêm điều kiện để được mua bán đất là phải không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời.

Ngoài ra, Điều 49 dự thảo cũng bổ sung quy định về việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế. Theo đó, để được nhận chuyển nhượng, tổ chức kinh tế phải:

- Có phương án sử dụng đất nông nghiệp gồm các nội dung sau đây: Tên, địa điểm, diện tích đất sử dụng; mục đích sử dụng, phương thức sản xuất kinh doanh nông nghiệp, vốn đầu tư, thời hạn sử dụng đất và tiến độ sử dụng đất.

- Phương án sử dụng đất phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh chấp thuận.

2. Đề xuất 5 trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ hiện đang được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai kèm theo nhiều sửa đổi, bổ sung. Cụ thể, Điều 144 dự thảo quy định 05 trường hợp gồm:

- Đất thuộc quỹ đất công ích của cấp xã.

- Đất được giao để quản lý trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì sẽ chứng nhận phần quyền sử dụng đất theo quyết định giao, cho thuê (bổ sung trường hợp ngoại lệ so với Điều 19 Nghị định 43/2017/NĐ-CP).

- Đất thuê, thuê lại hoặc nhận khoán trừ trường hợp thuê, thuê lại của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp dự án đầu tư đã được phê duyệt (trường hợp ngoại lệ hiện nay là thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất…).

- Đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất (quy định hiện hành là có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo/quyết định thu hồi đất).

- Uỷ ban nhân dân cấp xã được giao đất không thu tiền để xây dựng công trình công cộng, nghĩa trang, khu vui chơi giải trí ngoài trời… (Không đề cập đến trường hợp người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ).

3. Sổ đỏ hộ gia đình được sửa đổi như thế nào?

Tiếp tục là một trong những đề xuất mới tại dự thảo Luật Đất đai là thay đổi quy định về hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, Hộ gia đình sử dụng đất tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành là:

- Người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

- Đang sống chung.

- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khái niệm này đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 5 dự thảo:

2. Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình).

Theo quy định này, những người trong hộ gia đình sử dụng đất không còn phải sống chung với nhau nữa mà chỉ cần đáp ứng điều kiện: Có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống; có quyền sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực.

Hiện nay, các quy định về ghi tên Sổ đỏ hộ gia đình đang bị ngưng hiệu lực nên thực tế cho thấy, Sổ đỏ hộ gia đình chỉ ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện là thành viên hộ gia đình và kèm theo chữ “Hộ ông/hộ bà/hộ ông bà…” ở đằng trước tên.

Điều này đã gây khó khăn cho việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất nên khoản 5 Điều 143 dự thảo đã đề xuất Sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên tất cả các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất đó.

Cụ thể:

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Như vậy, theo đề xuất này, tên của tất cả các thành viên có thể được ghi hết vào Sổ đỏ hộ gia đình và xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất để ghi tên có thể được các thành viên tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm.

4. Quy định mới về trường hợp phải đăng ký biến động đất đai

Các trường hợp đăng ký biến động hiện đang được quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. So với dự thảo lần này, các trường hợp phải đăng ký biến động có một số thay đổi như sau:

Giữ nguyên như quy định cũ:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.

- Chuyển từ Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm sang thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ giao đất không thu tiền sang thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo kết quả hoà giải thành khi có tranh chấp đất đai đã được Uỷ ban nhân dân công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ hoặc bản án của Toà án, quyết định thi hành án…

- Thay đổi, xác lập hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất hạn chế thửa đất liền kề.

- Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Sửa đổi

Thay đổi cụm từ quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thành quyền tài sản gắn liền với đất trong trường hợp:

- Chuyển quyền của vợ/chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung.

- Chia tách, hợp nhất, sáp nhập của tổ chức/hộ gia đình/vợ và chồng hoặc nhóm người.

Bổ sung

- Bổ sung trường hợp do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thay đổi thông tin về nhân thân bên cạnh việc đổi tên.

- Bổ sung trường hợp do thay đổi về ranh giới, mốc giới bên cạnh việc thay đổi kích thước cạnh, diện tích, số hiệu, địa chỉ, tình trạng thửa đất.

- Đăng ký thay đổi về tài sản hoặc đăng ký tài sản khi đã được cấp Sổ đỏ (quy định cũ chỉ có trường hợp đăng ký thay đổi về tài sản).

- Chuyển mục đích sử dụng đất khi không phải xin phép.

- Có thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm, khoảng không.

- Điều chuyển tài sản công là đất, tài sản gắn liền với đất giữa các cơ quan, đơn vị của Nhà nước.

Trên đây là 04 đề xuất mới tại dự thảo Luật Đất đai 2023. Ngoài ra, dự thảo này vẫn giữ nguyên đề xuất về việc mỗi năm sẽ ban hành 01 bảng giá đất mới và một số đề xuất tại bài viết: Dự thảo Luật Đất đai: Tăng cơ hội cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ.

Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp chi tiết nhất.