Dự thảo Luật Đất đai: Tăng cơ hội cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

1. Đất không có giấy tờ dễ dàng được cấp Sổ đỏ hơn?

Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai hiện nay đang quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định này, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn được cấp Sổ đỏ dù không có giấy tờ dưới đây:

- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 15/10/1993 khi thực hiện chính sách đất đai của Việt Nam.

- Sổ đỏ tạm thời được cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho đất, giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất…

- Giấy chuyển nhượng đất, mua bán nhà ở trước 15/10/1993 được Uỷ ban nhân dân xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993…

Thì vẫn sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đã được sử dụng ổn định trước 01/7/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch được phê duyệt.

Nhưng đến dự thảo mới này, Luật Đất đai đã không còn yêu cầu phải sử dụng đất trước 01/7/2004 nữa mà khoản 2 Điều 115 dự thảo chỉ yêu cầu các điều kiện:

- Đất dùng cho mục đích nông nghiệp không phải lấn, chiếm, tranh chấp đất đai.

- Đất dùng cho mục đích phi nông nghiệp không phải lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị… đã được phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

2. Bỏ khung giá đất

Đây là một trong những điểm đáng chú ý tại dự thảo Luật Đất đai. Theo đó, hiện nay, Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 vẫn có quy định về khung giá đất như sau:

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Trong đó, theo quy định hiện hành, thời hạn của khung giá đất là 05 năm với từng loại đất theo từng vùng khác nhau. Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Đất đai, quy định về bảng giá đất đã không còn được đưa vào dự án Luật này.

Tuy nhiên, mặc dù không còn khung giá đất nhưng Chính phủ vẫn có vai trò quy định nguyên tắc xác định mức ổn định của giá đất trong vòng 05 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước đó tại địa phương.

3. Sửa quy định về bảng giá đất, giá đất cụ thể

Đồng thời, nhiều quy định về bảng giá đất, giá đất cụ thể cũng được sửa đổi, bổ sung gồm:

3.1 Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm

Bảng giá đất cũng không được xây dựng định kỳ 05 năm một lần như hiện nay mà theo Điều 130 dự thảo, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đó.

Đồng thời, khi giá đất có sự biến động trên thị trường thì bảng giá đất sẽ do Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh điều chỉnh phù hợp.

3.2 Bổ sung trường hợp căn cứ vào bảng giá đất

Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung các trường hợp căn cứ vào bảng giá đất so với khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai tại khoản 3 Điều 130 dự thảo như sau:

- Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất.

- Tính tiền sử dụng đất tăng thêm nếu chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng.

- Tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất.

3.3 Thêm trường hợp giá đất cụ thể làm căn cứ

Cụ thể, so với khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai, khoản 2 Điều 131 dự thảo đã bổ sung thêm trường hợp lấy giá đất cụ thể làm căn cứ để tính:

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

- Xác định giá khởi điểm khi đấu giá nếu phương án đấu giá đất áp dụng cho tổ chức tham gia đấu giá;

- Xác định giá khởi điểm để đấu thầu dự án sử dụng đất.

4. Bổ sung trường hợp thu hồi đất

Vẫn như quy định tại Mục 1 Chương 6 Luật Đất đai, dự thảo cũng giữ lại các trường hợp thu hồi đất, trưng dụng đất gồm: Vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe doạ tính mạng.

Tuy nhiên, trong từng trường hợp cụ thể nêu trên, dự thảo có bổ sung thêm các trường hợp, gồm:

- Xây cơ sở khám chữa bệnh; nhà khách cho lực lượng vũ trang nhân dân.

- Khi được giao hoặc cho thuê không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất/cho thuê đất.

- Chấm dứt dự án đầu tư mà không được chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất…

5. Thời hạn sử dụng đất có gì mới?

Ngoài những điểm đáng chú ý tại dự thảo Luật Đất đai nêu trên, thời hạn sử dụng đất được nêu trong dự thảo cũng có nhiều quy định mới so với Điều 126 Luật Đất đai hiện hành. Có thể kể đến:

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng cho mục đích công ích của cấp xã: Thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh (hiện nay đang quy định là không quá 05 năm).

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất xây dựng công trinh ngầm, đất xây dựng công trình trên không để kinh doanh: Theo thời hạn thực hiện dự án đầu tư (quy định mới bổ sung).

Đặc biệt, dự thảo bổ sung thêm quy định về thời hạn phải nộp hô sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất là trước khi hết hạn ít nhất 06 tháng. Nếu sau thời hạn trên mà không nộp hồ sơ thì không được gia hạn và đất này sẽ được thu hồi theo quy định.

Trên đây là điểm đáng chú ý tại dự thảo Luật Đất đai. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.