Tiếng Anh 
RSS
1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất thì các bên được quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
1.1. Công chứng hợp đồng
* Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau đây và mang tới tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có nhà đất để công chứng hợp đồng:
Bên chuyển nhượng (bên bán) | Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) |
- Giấy chứng nhận; - Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng (trường hợp nhà đất là tài sản chung thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng). - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. - Nếu được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng thì phải có hợp đồng ủy quyền. | - Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu. - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. |
Lưu ý: Các bên có thể soạn trước hợp đồng. | |
* Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Xem chi tiết tại: Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
1.2. Chứng thực hợp đồng
Xem chi tiết tại: Thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất
2. Khai thuế, lệ phí sang tên trước bạ
Nghĩa vụ tài chính khi sang tên trước bạ nhà đất gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn, cụ thể:
* Thuế thu nhập cá nhân
- Người nộp: Bên chuyển nhượng (người bán), nhưng các bên có quyền thỏa thuận về người nộp.
- Thời hạn kê khai:
+ Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
+ Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
- Mức thuế phải nộp:
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
* Lệ phí trước bạ
- Người nộp: Bên nhận chuyển nhượng, nếu các bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận.
- Thời hạn kê khai: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
- Mức nộp: Khi giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định thì mức lệ phí trước bạ phải nộp được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Xem chi tiết thủ tục khai thuế, lệ phí tại: Hồ sơ, thủ tục khai thuế, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất
* Phí thẩm định hồ sơ
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh thành khác nhau.
3. Nộp hồ sơ sang tên trước bạ
Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho và khai thuế, lệ phí thì để hoàn thành thủ tục sang tên phải nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai (theo quy định gọi là thủ tục đăng ký biến động).
* Số lượng, thành phần hồ sơ
Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/ND-CP, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
- Nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy định:
"1.Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:
a) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
b) Văn phòng đăng ký đất đai;
c) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai."
- Tiếp nhận hồ sơ
- Giải quyết yêu cầu
Trong giai đoạn này việc quan trọng nhất của người đề nghị sang tên là thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi nhận được thông báo của cơ quan thuế thì người sang tên nộp đúng số tiền và đúng hạn theo thông báo.
- Trao kết quả
Thời hạn giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.
Kết luận: Trên đây là hướng dẫn thủ tục sang tên trước bạ nhà đất với 03 bước: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, khai thuế và lệ phí trước bạ, nộp hồ sơ sang tên. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho mà không sang tên có thể bị xử lý vi phạm hành chính
Khi bạn đọc cần giải đáp về vấn đề trên hoặc vấn đề pháp lý khác có liên quan hãy gọi đến tổng đài tư vấn miễn phí 19006192 của LuatVietnam để được hỗ trợ
