Thủ tục mua bán nhà đất đơn giản và nhanh chóng

Thủ tục mua bán nhà đất gồm các quy định về kiểm tra thông tin nhà đất để tránh rủi ro, hướng dẫn chi tiết các bước sang tên an toàn và hợp pháp, trong đó nêu rõ nghĩa vụ của từng bên.

1. Kiểm tra thông tin để loại trừ rủi ro

1.1. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất

* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

* Điều kiện mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, để được phép mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau đây không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, cụ thể:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

• Nhận thừa kế nhà ở.

• Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý: Dù không có Giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ khác chứng minh.

-  Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

-  Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2. Kiểm tra Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp

Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Căn cứ Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:

- Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

- Nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường công văn, điện tín, qua dịch vụ bưu chính;

- Nộp thông qua các phương tiện điện tử khác theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Xem thêm: Mua bán nhà đất 2024: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?

2. Quy trình, thủ tục mua bán

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.

Bước 2: Công chứng, chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2014, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Xem chi tiết tại: Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Bước 4: Đăng ký sang tên

* Chuẩn bị hồ sơ

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

* Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

- Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Tiếp nhận, giải quyết

* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chi tiết nhất

3. 4 khoản chi phí khi mua bán nhà đất

Ngoài thù lao, phí công chứng nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì khi sang tên các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu không được miễn) và phí thẩm định hồ sơ theo thông báo. Từng khoản chi phí được quy định cụ thể như sau:

* Thù lao, phí công chứng

- Nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận.

- Mức phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:

* Thuế thu nhập cá nhân

- Người có nghĩa vụ nộp thuế: Bên bán phải nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

- Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

* Lệ phí trước bạ

- Người có nghĩa vụ nộp: Thông thường do người mua nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

- Mức lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

* Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau vì do HĐND cấp tỉnh quy định.

Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Kết luận: Trên đây là thủ tục mua bán nhà đất áp dụng với trường hợp mua bán nhà gắn liền với đất. Khi mua bán nhà đất các bên phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn quy định nếu không có thể sẽ bị phạt tiền.

Nếu còn vấn đề vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ tổng đài 19006192 để được hỗ trợ.