Chính sách mới về Đất đai - nhà ở có hiệu lực tháng 3/2026

1. Mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử riêng

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định số 357/2025/NĐ-CP là việc cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản . 

Theo đó, theo khoản 5 Điều 3 Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

Như vậy, mã định danh này là một chuỗi ký tự bao gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho từng căn nhà hoặc từng phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Bên cạnh đó, theo Điều 8 Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, đối với nhà ở, mã định danh điện tử được cấu thành từ các thông tin cơ bản như: mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên. Toàn bộ quá trình tạo lập mã được thực hiện tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.

Nghị định giao Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển trên địa bàn. Việc này được thực hiện đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, theo Điều 9 Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử cũng được hình thành theo cấu trúc tương tự và được Sở Xây dựng gắn vào thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

2. Chuẩn hóa toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản

Không dừng lại ở sản phẩm bất động sản, Nghị định 357/2025/NĐ-CP còn mở rộng việc cấp mã định danh điện tử cho các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm: đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và các cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Theo đó, theo Điều 10 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư gồm các trường thông tin: Số định danh tổ chức; Dãy ký tự tự nhiên thể hiện thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Theo Điều 11 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản gồm các trường thông tin: Mã tỉnh/thành phố; Số định danh cá nhân/số định danh người nước ngoài; Dãy ký tự tự nhiên thể hiện ngày, tháng, năm cấp chứng chỉ; số hiệu chứng chỉ; bị thu hồi (nếu có).

Theo Điều 12 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử của cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở gồm các trường thông tin: Số định danh cá nhân; Dãy ký tự tự nhiên thể hiện nhóm đối tượng thụ hưởng và chương trình chính sách hỗ trợ về nhà ở (Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công; nhà ở cho hộ nghèo, cận nghèo; các chương trình hỗ trợ khác).

Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm tạo sự liên thông dữ liệu, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của thị trường và nâng cao tính minh bạch trong toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống dữ liệu bất động sản trên cả nước. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và khai thác dữ liệu tại địa phương mình.

Các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan được phân quyền truy cập phù hợp để khởi tạo, cập nhật, chia sẻ và tra cứu thông tin theo chức năng, nhiệm vụ được giao.

3. Dữ liệu được kết nối liên thông, bảo đảm an toàn và bảo mật

Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng có tính mở và tiêu chuẩn, quy chuẩn về cơ sở dữ liệu, API, mô hình phân quyền; đáp ứng quy định theo khung kiến trúc dữ liệu quốc gia, các tiêu chuẩn an ninh bảo mật; có mô tả định mức kinh tế - kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; bảo đảm việc kết nối, chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác có liên quan; dữ liệu có trong các cơ sở dữ liệu được kết nối, chia sẻ thì không thu thập lại.

Như vậy, hệ thống dữ liệu bất động sản quốc gia được thiết kế theo hướng mở và liên thông, tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật về cơ sở dữ liệu, giao diện lập trình ứng dụng (API) và mô hình phân quyền truy cập. Đồng thời, hệ thống phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu về an ninh, an toàn thông tin theo khung kiến trúc dữ liệu quốc gia.

Việc kết nối, chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành được bảo đảm, trong đó các dữ liệu đã có sẽ không bị thu thập lại nhằm tránh trùng lặp và lãng phí nguồn lực.

Bên cạnh đó, theo Điều 4 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, toàn bộ dữ liệu hình thành trong hệ thống được xác định là tài sản Nhà nước , do Bộ Xây dựng quản lý, đồng thời được bảo vệ nghiêm ngặt về an toàn thông tin, bí mật Nhà nước và dữ liệu cá nhân.

Thông tin được công bố công khai trên Cổng thông tin của hệ thống là dữ liệu tổng hợp, phục vụ nhu cầu tra cứu, nghiên cứu và giám sát thị trường bất động sản của tổ chức, cá nhân.

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 33, các hình thức khai thác, sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm:

- Khai thác, sử dụng trực tiếp thông qua cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

- Khai thác, sử dụng qua kết nối, chia sẻ dữ liệu trực tuyến giữa các hệ thống thông tin;

- Khai thác, sử dụng qua việc gửi văn bản đến cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, việc khai thác dữ liệu được thực hiện thông qua ba hình thức: truy cập trực tiếp trên Cổng thông tin; khai thác thông qua kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các hệ thống; hoặc gửi văn bản đề nghị đến cơ quan có thẩm quyền.

Trên đây là thông tin về việc Chính sách mới về Đất đai - nhà ở có hiệu lực tháng 3/2026…