Bất động sản nghỉ dưỡng sắp được đưa vào kinh doanh?

1. Bổ sung thêm bất động sản đưa vào kinh doanh

Hiện nay, theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.

- Là tài sản công được cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa vào kinh doanh.

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại được kinh doanh quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, Điều 5 dự thảo nêu các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm:

- Nhà ở có sẵn và hình thành trong tương lai.

- Công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai gồm: Công trình dân dụng, căn hộ du lịch hoặc biệt thự du lịch hay còn gọi là căn hộ/biệt thự condotel, văn phòng kết hợp lưu trú.

- Quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thì mới được đưa vào kinh doanh.

Có thể thấy, so với quy định hiện nay, dự thảo đã bổ sung và chỉ rõ công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai gồm công trình dân dụng, căn hộ hoặc biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Như vậy, các đối tượng công trình xây dựng đã bị “chỉ rõ” gồm những công trình nào, tránh trường hợp chỉ nêu chung chung như trước đây dẫn đến nhiều “kẽ hở” cho các “cò đất” lợi dụng để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật.

2. Thêm điều kiện cá nhân kinh doanh bất động sản

Nếu như hiện tại, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định điều kiện kinh doanh bất động sản gồm:

- Thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê… quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập nhưng phải kê khai nộp thuế.

- Công khai trên tran thông tin điện tử, trụ sở Ban Quản lý dự án, sàn giao dịch bất động sản thông tin về doanh nghiệp (tên, trụ sở chính, số điện thoại, người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản, thông tin về tình trạng của bất động sản (thế chấp…); số lượng, loại sản phẩm bất động sản…

- Kinh doanh bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

- Nhà đầu tư chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên.

Tuy nhiên, Điều 10 dự thảo đã quy định thêm một số điều kiện cá nhân được kinh doanh bất động sản so với hiện hành như:

- Có đầy đủ năng lực pháp luật, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; không đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động hoặc không đang trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức.

- Với nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản (so với quy định hiện hành tại Nghị định 02/2022 thì nhà đầu tư được làm chủ đầu tư dự án bất động sản ngoài việc lựa chọn thì còn được công nhận và được giao).

- Với trường hợp không phải phải thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản, có năng lực hành vi dân sự… thì dự thảo không đưa ra điều kiện “bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên” mà chỉ nêu là “không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện để kinh doanh bất động sản”.

- Bổ sung trường hợp “hoạt động đầu tư và giao dịch xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

3. Thêm nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ liệt kê nhà, công trình xây dựng có sẵn là một trong các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, điều kiện hoặc đặc điểm của những loại bất động sản này thì hiện chưa được quy định cụ thể trong Luật.

Điều này đã khiến cho việc đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn gặp khá nhiều khó khăn. Dự thảo lần này đã bổ sung Điều 13 với quy định như sau:

- Nhà ở có sẵn gồm: Các loại nhà ở trừ nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

- Công trình có sẵn gồm: Công trình dân dụng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Có thể thấy, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản chỉ mới dừng ở quy định cho phép căn hộ du lịch được đưa vào kinh doanh ở dạng bất động sản hình thành trong tương lai nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 55 Luật này là có giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Đồng thời, Điều 48, Điều 49 Luật Du lịch chỉ quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch với căn hộ hoặc biệt thự du lịch là có đăng ký kinh doanh, đáp ứng điều kiện an ninh, trật tự, an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường…

Và đặc biệt, thời gian gần đây, việc kinh doanh căn hộ du lịch hay còn gọi là condotel, biệt thự du lịch vẫn diễn ra tràn lan mà chưa có bất kỳ một hành lang pháp lý nào điều chỉnh về vấn đề này cũng chưa được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản.

Chính điều này đã gây “nhiễu loạn” thị trường bất động sản và gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư cũng như bên bán và bên mua loại hình bất động sản này.

Trên đây là tổng hợp 03 điểm đáng chú ý của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, hiện đây mới đang được lấy ý kiến đóng góp mà chưa được thông qua. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.