Muốn kinh doanh bất động sản, cần biết 4 quy định này

1. Thuật ngữ phổ biến liên quan đến bất động sản

Định nghĩa "Kinh doanh bất động sản" tại Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định như sau:

“1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.”

- Môi giới bất động sản: Đây là công việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua… bất động sản (theo khoản 11 Điều 3).

- Sàn giao dịch bất động sản: Đây là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản (theo khoản 10 Điều 3).

- Dự án bất động sản: Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền gồm: Dự án xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê quyền sử dụng đất…(theo khoản 4 Điều 3)

- Bong bóng bất động sản: Đây không phải thuật ngữ trong các văn bản pháp luật mà chỉ là cách gọi thực tế hiện tượng bất động sản tăng giá một cách “chóng mặt”, vượt rất nhiều lần giá trị thực tế của bất động sản đó.

Đồng thời, đến một thời điểm nào đó, thị trường bất động sản chững lại, giá giảm thậm chí đóng băng thị trường bất động sản. Đây là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản.

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản

Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Không trong thời gian bị cấm / bị tạm ngừng/ bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;…

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.

* Điều kiện Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản) theo khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

3. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các loại mẫu hợp đồng phải thực hiện theo mẫu thống nhất đã được ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP và gồm 11 loại hợp đồng quy định tại khoản 2 Điều 12, cụ thể:

- Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở

- Hợp đồng thuê nhà ở

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

4. Hành vi vi phạm phổ biến khi hành nghề môi giới bất động sản

4.1 Không có hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng

Nếu không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cá nhân không được thực hiện công việc môi giới bất động sản. Nếu vi phạm thì có thể bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

4.2 Thu phí môi giới không đúng quy định

Khi môi giới bất động sản, người môi giới chỉ được nhận thù lao và tiền hoa hồng do các bên thoả thuận, ghi cụ thể trong hợp đồng mà không được nhận thêm bất kỳ khoản tiền nào. Nếu vi phạm thì người môi giới vi phạm có thể bị phạt từ 120 - 160 triệu đồng theo điểm đ khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

4.3 Không cung cấp thông tin về bất động sản

Việc cung cấp thông tin về hồ sơ, bất động sản mà mình môi giới là nghĩa vụ của người môi giới bất động sản. Đồng thời, người này phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình cung cấp.

Do đó, nếu người môi giới “vẽ” thông tin nhà đất, thổi giá nhà đất lên cao hơn giá quy định… thì có thể bị phạt tiền từ 200 - 250 triệu đồng theo khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trên đây là nội dung: quy định cần biết khi muốn kinh doanh bất động sản.