Bất động sản là gì? Cẩm nang đầu tư bất động sản từ A đến Z

1. Bất động sản là gì? Gồm những loại nào?

Hiện nay, trong các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa bất động sản là gì. Tuy nhiên, Điều 105 Bộ luật Dân sự có đề cập đến bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Và Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo wikipedia, bất động sản được phân loại thành 03 loại gồm:

- Có đầu tư xây dựng: Gồm bất động sản nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng, trụ sở làm việc… Đây là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, phức tạp và chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Không đầu tư xây dựng: Gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

- Đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang…

Và theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

- Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, có thể hiểu bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng… gắn liền với đất đai.

2. 5 khái niệm về bất động sản cần biết

Nhiều thuật ngữ liên quan đến bất động sản là gì mà có thể nhiều người sẽ không biết cụ thể. Khi nói đến bất động sản, không thể không đề cập đến một số khái niệm phổ biến và nhất định phải biết dưới đây căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

- Kinh doanh bất động sản: Là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản. (theo khoản 1 Điều 3)

- Môi giới bất động sản: Đây là công việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua… bất động sản (theo khoản 11 Điều 3).

- Bong bóng bất động sản: Đây không phải thuật ngữ trong các văn bản pháp luật mà chỉ là cách gọi thực tế hiện tượng bất động sản tăng giá một cách “chóng mặt”, vượt rất nhiều lần giá trị thực tế của bất động sản đó.

Đồng thời, đến một thời điểm nào đó, thị trường bất động sản chững lại, giá giảm thậm chí đóng băng thị trường bất động sản. Đây là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản.

- Sàn giao dịch bất động sản: Đây là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản (theo khoản 10 Điều 3).

- Dự án bất động sản: Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền gồm: Dự án xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê quyền sử dụng đất…(theo khoản 4 Điều 3)

3. Phân biệt bất động sản và động sản

Ngoài những khái niệm nêu trên thì vấn đề được khá nhiều người quan tâm đó là sự giống và khác nhau của động sản và bất động sản là gì? Cụ thể được thể hiện như sau:

Để hiểu rõ hơn về bất động sản là gì, bạn có thể gọi ngay đến số 1900.6192 , các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẽ hỗ trợ bạn

4. Tổng hợp 3 quy định liên quan đến bất động sản

Bên cạnh định nghĩa bất động sản là gì thì các quy định của pháp luật về bất động sản cũng được nhiều người quan tâm, tìm hiểu. Dưới đây là tổng hợp 03 quy định chi tiết liên quan đến bất động sản:

4.1 Ranh giới giữa các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, ranh giới này được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đặc biệt, các hộ gia đình không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả ranh giới là kênh, mương, hào…

Việc xác định ranh giới sử dụng đất tính theo chiều thẳng đứng và người sử dụng đất được dùng không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, được trồng cây… trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải cắt, tỉa, xén rễ… trừ khi có thoả thuận khác.

4.2 Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây từng ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Việc dựng cột mốc, hàng rào… này được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Những vật này sẽ được xem là sở hữu chung của các chủ sở hữu.

4.3 Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Đồng thời, việc trổ cửa phải thực hiện theo đúng kích thước nêu tại khoản 2 Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

5. Muốn kinh doanh bất động sản, cần biết gì?

5.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất

Điều kiện để cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh bất động sản được nêu tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gồm:

-  Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;…

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

- Phải công khai thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại, tên người đại diện theo pháp luật); về bất động sản đưa vào kinh doanh; về việc thế chấp nhà, công trình, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng… tại:

• Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
• Trụ sở Ban Quản lý dự án (với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản).
• Tại sàn giao dịch bất động sản (nếu giao dịch qua sàn).

5.2 Loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Bất động sản được đem ra kinh doanh phải có đủ điều kiện nêu tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

- Đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(4) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

(5) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

(6)  Đã được công khai thông tin

- Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện (2), (3), (4), (5), (6) còn phải bảo đảm các điều kiện sau:

- Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định;

- Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

5.3 Phạm vi kinh doanh bất động sản cần biết

Phạm vi tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản được nêu tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau:

5.4 Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. theo khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Các loại mẫu hợp đồng phải thực hiện theo mẫu thống nhất đã được ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP và gồm các loại hợp đồng quy định tại khoản 2 Điều 12, cụ thể::

- Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở

- Hợp đồng thuê nhà ở

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Trên đây chỉ quy định chung về bất động sản là gì. Trên thực tế, để tìm hiểu cụ thể các quy định về bất động sản áp dụng với từng địa phương, bạn có thể gọi cho LuatVietnam theo số 1900.6192 để được tư vấn cụ thể

6. 4 mức phạt khi môi giới bất động sản trái luật

Do tình hình bong bóng bất động sản cũng như những cơn sốt đất diễn ra trong thời gian qua nên Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt với các hành vi môi giới bất động sản trái luật. Vậy những mức phạt nổi bật liên quan đến môi giới bất động sản là gì?

6.1 Cò đất tự phong không có chứng chỉ hành nghề

Khi làm môi giới bất động sản, bắt buộc người môi giới phải có thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản). Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ này và đăng ký nộp thuế.

Do đó, nếu chỉ tự nhận mình là “cò đất”, không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cá nhân không được thực hiện công việc môi giới bất động sản. Nếu vi phạm thì có thể bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

6.2 Vừa môi giới vừa mua/bán

Môi giới bất động sản theo định nghĩa tại khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản là người trung gian cho các hoạt động mua bán, cho thuê… bất động sản của các bên.

Đồng thời khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải:

• Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

Nếu không có chứng chỉ hành nghề sẽ bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

6.3 Thu phí môi giới không đúng quy định

Khi môi giới bất động sản, người môi giới chỉ được nhận thù lao và tiền hoa hồng do các bên thoả thuận, ghi cụ thể trong hợp đồng mà không được nhận thêm bất kỳ khoản tiền nào. Nếu vi phạm thì người môi giới vi phạm có thể bị phạt từ 120 - 160 triệu đồng theo điểm đ khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

6.4 Không cung cấp thông tin về bất động sản

Việc cung cấp thông tin về hồ sơ, bất động sản mà mình môi giới là nghĩa vụ của người môi giới bất động sản. Đồng thời, người này phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình cung cấp.

Do đó, nếu người môi giới “vẽ” thông tin nhà đất, thổi giá nhà đất lên cao hơn giá quy định… thì có thể bị phạt tiền từ 200 - 250 triệu đồng theo khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Xem thêm: 4 quy định mới tại Nghị định 16/2022 môi giới bất động sản cần chú ý

Trên đây là toàn bộ các quy định giải đáp về bất động sản là gì. Nếu còn thắc mắc hoặc gặp khó khăn trong việc áp dụng các quy định của pháp luật liên quan đến bất động sản, bạn đọc có thể liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.