Bất động sản là gì? Cẩm nang đầu tư bất động sản từ A đến Z

 

1. Bất động sản là gì? Gồm những loại nào?

Hiện nay, trong các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa bất động sản là gì. Tuy nhiên, Điều 105 Bộ luật Dân sự có đề cập đến bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Và Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo wikipedia, bất động sản được phân loại thành 03 loại gồm:

- Có đầu tư xây dựng: Gồm bất động sản nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng, trụ sở làm việc… Đây là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, phức tạp và chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Không đầu tư xây dựng: Gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

- Đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang…

Và theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn.

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh.

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê.

Như vậy, có thể hiểu bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng… gắn liền với đất đai.

2. 5 khái niệm về bất động sản cần biết

Nhiều thuật ngữ liên quan đến bất động sản là gì mà có thể nhiều người sẽ không biết cụ thể. Khi nói đến bất động sản, không thể không đề cập đến một số khái niệm phổ biến và nhất định phải biết dưới đây:

- Kinh doanh bất động sản: Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản, đây là việc đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, thuê mua bất động sản… nhằm mục đích sinh lời.

- Môi giới bất động sản: Đây là công việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua… bất động sản (căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản).

- Bong bóng bất động sản: Đây không phải thuật ngữ trong các văn bản pháp luật mà chỉ là cách gọi thực tế hiện tượng bất động sản tăng giá một cách “chóng mặt”, vượt rất nhiều lần giá trị thực tế của bất động sản đó.

Đồng thời, đến một thời điểm nào đó, thị trường bất động sản chững lại, giá giảm thậm chí đóng băng thị trường bất động sản. Đây là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản.

- Sàn giao dịch bất động sản: Đây là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bát động sản (theo khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).

- Dự án bất động sản: Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền gồm: Dự án xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê quyền sử dụng đất…

3. Phân biệt bất động sản và động sản

Ngoài những khái niệm nêu trên thì vấn đề được khá nhiều người quan tâm đó là sự giống và khác nhau của động sản và bất động sản là gì? Cụ thể được thể hiện như sau:

Tiêu chí	Bất động sản	Động sản
Giống nhau
- Được quy định tại Bộ luật Dân sự - Là tài sản. - Là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. - Phải công khai đăng ký bất động sản và động sản.
Khác nhau
Đối tượng	- Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác…	Là tài sản không phải bất động sản
Tính chất đặc thù	Không di dời được	Có thể di dời được
Đăng kí	- Gồm quyền sở hữu, quyền khác - Đăng ký theo Bộ luật Dân sự và pháp luật về đăng ký tài sản	- Không phải đăng ký trừ pháp luật về đăng ký tài sản quy định khác

Để hiểu rõ hơn về bất động sản là gì, bạn có thể gọi ngay đến số 1900.6192 , các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẽ hỗ trợ bạn

4. Tổng hợp 3 quy định liên quan đến bất động sản

Bên cạnh định nghĩa bất động sản là gì thì các quy định của pháp luật về bất động sản cũng được nhiều người quan tâm, tìm hiểu. Dưới đây là tổng hợp 03 quy định chi tiết liên quan đến bất động sản:

4.1 Ranh giới giữa các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, ranh giới này được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đặc biệt, các hộ gia đình không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả ranh giới là kênh, mương, hào…

Việc xác định ranh giới sử dụng đất tính theo chiều thẳng đứng và người sử dụng đất được dùng không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, được trồng cây… trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải cắt, tỉa, xén rễ… trừ khi có thoả thuận khác.

4.2 Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây từng ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Việc dựng cột mốc, hàng rào… này được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Những vật này sẽ được xem là sở hữu chung của các chủ sở hữu.

4.3 Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Đồng thời, việc trổ cửa phải thực hiện theo đúng kích thước nêu tại khoản 2 Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

5. Muốn kinh doanh bất động sản, cần biết gì?

5.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất

Điều kiện để cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh bất động sản được nêu tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP gồm:

- Phải thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản trừ trường hợp khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản là có quy mô nhỏ, không thường xuyên nhưng phải kê khai thuế.

- Phải công khai thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại, tên người đại diện theo pháp luật); về bất động sản đưa vào kinh doanh; về việc thế chấp nhà, công trình, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng… tại:

• Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
• Trụ sở Ban Quản lý dự án (với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản).
• Tại sàn giao dịch bất động sản (nếu giao dịch qua sàn).

5.2 Loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Bất động sản được đem ra kinh doanh phải có đủ điều kiện nêu tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản:

- Với nhà, công trình gắn liền với nhà: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.

- Với quyền sử dụng đất: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng.

- Với bất động sản hình thành trong tương lai: Giấy giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; giấy phép xây dựng (nếu có); giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng…

5.3 Phạm vi kinh doanh bất động sản cần biết

Phạm vi tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản được nêu tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản gồm:

- Dùng để bán, cho thuê mua, cho thuê.

- Thuê để cho thuê lại.

- Đất được Nhà nước giao: Bán, cho thuê, cho thuê lại sau khi đầu tư xây dựng; phân lô, bán nền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng…

- Đất được Nhà nước cho thuê: Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; để bán, cho thuê, cho thuê mua với nhà, công trình không phải là nhà ở.

- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê.

- Đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân: Được đầu tư xây dựng để cho bán, cho thuê, cho thuê mua.

- Đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Được đầu tư xây dựng để cho thuê đúng mục đích.

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư: Xây nhà, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.

- Nhận chuyển nhượng, thuê đất của cá nhân, tổ chức để đầu tư xây dựng hậ tầng kỹ thuật: Bán, cho thuê, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

5.4 Quy định về hợp đồng kinh doanh bất đông sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản và các bên có thể công chứng hoặc chứng thực theo thoả thuận trừ trường hợp mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản.

Các loại mẫu hợp đồng phải thực hiện theo mẫu thống nhất đã được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP và gồm các loại hợp đồng:

- Mua bán, thuê mua căn hộ chung cư.

- Mua bán, thuê mua căn hộ d lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú.

- Mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ.

- Mua bán, thuê mua nhà, công tình khác không các loại hợp đồng trên.

- Thuê nhà, công trình xây dựng.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản.

Trên đây chỉ quy định chung về bất động sản là gì. Trên thực tế, để tìm hiểu cụ thể các quy định về bất động sản áp dụng với từng địa phương, bạn có thể gọi cho LuatVietnam theo số 1900.6192 để được tư vấn cụ thể

6. Thị trường bất động sản tại Việt Nam năm 2022 thế nào?

6.1 Đầu năm 2022

Do nhiều yếu tố tác động như tình hình dịch bệnh Covid-19 đã dần được kiểm soát, nhiều chính sách mới được ban hành liên quan đến đất đai, quản lý thị trường bất động sản… nên tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam trong 06 tháng đầu năm 2022 diễn biến khá phức tạp.

Căn cứ Báo cáo đánh giá tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 và dự báo diễn biến trong thời gian tới của Viện Kinh tế xây dựng, giá nhà ở, đất nền trong 06 tháng đầu năm 2022 vẫn có xu hướng tăng và giữ ở mức cao so với năm 2021.

Ngoài ra, trong các cuộc đấu giá đất, giá đất giá bị đẩy lên ở mức cao hơn nhiều so với giá khởi điểm sau đó bỏ cọc đã xuất hiện tại nhiều địa phương như: TP. Hồ Chí Minh, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị, Diễn Châu, Nghệ An…

Đặc biệt, tại Đồng Nai, Bình Phước, Vũng Tàu… nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã tự mua gom đất ở, đất nông nghiệp… và lợi dụng thông tin về quy hoạch để phân lô, tách thửa và chào bán tràn lan gây mất ổn định cho thị trường bất động sản.

Trước tình hình đó, nước ta cũng đã đưa ra nhiều văn bản chỉ đạo để điều tiết tình hình kinh doanh bất động sản, nhằm ngăn chặn, “siết” và dừng việc phân lô, bán nền nêu trên.

6.2 Dự báo xu hướng bất động sản nửa cuối năm 2022

Cũng tại báo cáo này, dự đoán trong nửa cuối năm 2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà liền kề, đất nền… tăng khoảng 10% và khó xảy ra các cơn sốt đất như thời gian trước do các cơ quan có thẩm quyền đã và đang có nhiều văn bản kiểm soát tốt tình hình này như: Minh bạch thông tin các dự án, nguồn vốn của thị trường đang bị thu hẹp…

7. 4 mức phạt khi môi giới bất động sản trái luật

Do tình hình bong bóng bất động sản cũng như những cơn sốt đất diễn ra trong thời gian qua nên Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt với các hành vi môi giới bất động sản trái luật. Vậy những mức phạt nổi bật liên quan đến môi giới bất động sản là gì?

7.1 Cò đất tự phong không có chứng chỉ hành nghề

Khi làm môi giới bất động sản, bắt buộc người môi giới phải có thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản). Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ này và đăng ký nộp thuế.

Do đó, nếu chỉ tự nhận mình là “cò đất”, không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cá nhân không được thực hiện công việc môi giới bất động sản. Nếu vi phạm thì có thể bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

7.2 Vừa môi giới vừa mua/bán

Môi giới bất động sản theo định nghĩa tại khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản là người trung gian cho các hoạt động mua bán, cho thuê… bất động sản của các bên.

Đồng thời Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, cá nhân kinh doanh môi giới bất đọng sản chỉ làm môi giới mà không được đứng tên làm bên bán hoặc bên mua.

Nếu vi phạm thì sẽ bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

7.3 Thu phí môi giới không đúng quy định

Khi môi giới bất động sản, người môi giới chỉ được nhận thù lao và tiền hoa hồng do các bên thoả thuận, ghi cụ thể trong hợp đồng mà không được nhận thêm bất kỳ khoản tiền nào. Nếu vi phạm thì người môi giới vi phạm có thể bị phạt từ 120 - 160 triệu đồng theo điểm đ khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

7.4 Không cung cấp thông tin về bất động sản

Việc cung cấp thông tin về hồ sơ, bất động sản mà mình môi giới là nghĩa vụ của người môi giới bất động sản. Đồng thời, người này phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình cung cấp.

Do đó, nếu người môi giới “vẽ” thông tin nhà đất, thổi giá nhà đất lên cao hơn giá quy định… thì có thể bị phạt tiền từ 200 - 250 triệu đồng theo khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Xem thêm: 4 quy định mới tại Nghị định 16/2022 môi giới bất động sản cần chú ý

Trên đây là toàn bộ các quy định giải đáp về bất động sản là gì. Nếu còn thắc mắc hoặc gặp khó khăn trong việc áp dụng các quy định của pháp luật liên quan đến bất động sản, bạn đọc có thể liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.