Tiếng Anh
Pháp lý doanh nghiệp 
RSS
Ngay từ đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành một số Nghị định mới với nhiều thay đổi liên quan đến chính sách về bất động sản. Những chính sách này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản? cùng tìm hiểu thông tin này trong bài viết dưới đây.
1. Thay đổi điều kiện kinh doanh bất động sản
Có hiệu lực từ ngày 01/3/2022, Nghị định 02/2022/NĐ-CP có nhiều quy định mới liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản.
Trước tiên, Nghị định này yêu cầu phải công khai minh mạch các thông tin bao gồm:
- Thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại, tên người đại diện theo pháp luật)
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh; số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Các thông tin trên phải được công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản).
Trước đây, tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP, quy định trên chưa được đề cập đến. Nghị định 02/2022/NĐ-CP chính thức yêu cầu tổ chức, cá nhân phải công khai thông tin như một điều kiện bắt buộc để kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính minh bạch cho thị trường bất động sản, giúp người mua nhà không còn phải tự đi tìm hiểu thông tin từ những nguồn không chính thống như trước đây.
Một điểm thay đổi đáng chú ý nữa tại Nghị định 02 là không còn quy định về vốn pháp định đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (trước đây, theo Nghị định 76, mức vốn này là 20 tỷ đồng). Điều này được cho là giúp gia tăng sự gia nhập của các tổ chức, cá nhân vào thị trường kinh doanh bất động sản hơn.
Tuy nhiên, tiềm lực tài chính của các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng được Nghị định này quy định là điều kiện bắt buộc. Theo đó, chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên.
2. Bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung
Ban hành kèm theo Nghị định 02 là 08 mẫu hợp đồng để sử dụng để mua bán căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; nhà ở riêng lẻ… Điều đáng nói, theo Nghị định này, các hoạt động kinh doanh bất động sản đều cần phải áp dụng các mẫu chuẩn này theo Nghị định 02.
Trong khi đó, theo quy định trước đây tại Nghị định 76: “Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng”.
Việc yêu cầu các bên phải ký kết hợp đồng theo đúng mẫu của Nghị định 02 giúp các hợp đồng sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
3. Tăng mạnh mức phạt với các vi phạm về kinh doanh bất động sản
Tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 28/01/2022, nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được siết chặt. Cụ thể như:
Hành vi | Mức phạt cũ* | Mức phạt mới |
Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập | 50 - 60 | 100 - 120 |
Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở | ||
Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định; | ||
Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định | ||
Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó; | 60 - 80 | 120 - 160 |
Không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có). | ||
Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định | 60 - 80 | 400 - 600 |
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; | 270 - 300 | 800 - 1,000 |
Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở | ||
... |
Có thể thấy, hầu hết các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đều được tăng gấp đôi, thậm chí có những hành vi tăng lên đến gấp hơn 06 lần. Việc tăng mạnh mức phạt của Nghị định 16 cho thấy động thái mạnh mẽ của Chính phủ trong việc siết chặt quản lý đối với thị trường bất động sản, nhằm hạn chế vị phạm, đảm bảo quyền lợi của người mua.
4. Siết chặt hoạt động môi giới bất động sản
Cũng tại Nghị định 16, Chính phủ tăng mạnh mức phạt đối với người làm dịch vụ môi giới bất động sản nhằm quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới biến tướng thành cò đất, thổi giá hoặc vẽ dự án “ma”.
Cụ thể như:
Hành vi | Mức phạt cũ* (triệu đồng) | Mức phạt mới (triệu đồng) |
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định | 10 - 15 | 40 - 60 |
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. | Không phạt | 40 - 60 |
Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới. | 40 - 50 | 200 - 250 |
*Mức phạt cũ được quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Trên đây là một số chính sách mới ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2022. Nếu có thắc mắc về các quy định này, vui lòng liên hệ với LuatVietnam theo số 1900.6199 để được hỗ trợ.
>> Từ 01/3/2022 tới đây, cá nhân không được kinh doanh bất động sản?
