Từ 01/01/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?

Từ 01/01/2025, khi mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mới chính thức được ban hành, người dân có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR trên trang 01 của Sổ.

1. Có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR từ 01/01/2025, đúng không?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chính thức ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới từ 01/01/2025.

Theo đó, từ 01/01/2025, khi làm Sổ lần đầu hoặc xin cấp đổi, cấp lại, người dân sẽ được cấp mẫu GCN mới với điểm nổi bật là mã QR nằm ngay trên trang 01 và được in bảo đảm yêu cầu về kỹ thuật đối với mã hình QR code 2005 theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7322:2009 (ISO/IEC 18004:2006) với kích thước 02 cm x 02 cm.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, mã QR này được sử dụng để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc người có liên quan có thể kiểm chứng thông tin và quá trình biến động của thửa đất nhằm tránh tình trạng làm giả và giúp các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng quản lý thông tin Giấy chứng nhận.

Và với thiết kế tăng cường các yếu tố bảo mật,bổ sung các yếu tố chống giả đóng và mở (chống giả đóng là chỉ cơ quan phát hành phôi giấy chứng nhận mới có thẩm quyền xác thực; chống giả mở là yếu tố để các đối tượng có liên quan có thể xác thực trực quan), mã QR trên Sổ mới cho phép người dân tra cứu, xác thực thông tin trực tiếp của GCN với cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, thông tin hiển thị trên mã QR có giá trị như thông tin Giấy chứng nhận, được thống nhất với thông tin trong cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc thông tin ghi nhận trên hồ sơ địa chính với những nơi chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Như vậy, từ 01/01/2025, người dân có thể kiểm tra được Sổ là thật hay giả qua mã QR.

Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, những thông tin hiển thị trong mã QR được in trên mẫu Giấy chứng nhận mới từ năm 2025 bao gồm:

- Thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Trường hợp có nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất mà chưa phân chia thừa kế cho từng người được thừa kế: Mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người được thừa kế.

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất bao gồm tên tài sản, diện tích sử dụng, thời hạn sở hữu, địa chỉ

- Trường hợp tài sản là nhà chung cư hoặc công trình xây dựng mà cấp Giấy chứng nhận cho 01 số căn hộ/01 số hạng mục công trình/01 số phần diện tích của hạng mục công trình thì thông tin tài sản tể hiện như sau:

Hạng mục công trình/Tên tài sản	Diện tích xây dựng (m2)	Diện tích sử dụng (m2) hoặc công suất	Hình thức sở hữu	Cấp công trình	Thời hạn sở hữu
.
.
.

Trường hợp tài sản là căn hộ thì thể hiện theo bảng sau:

Tên tài sản	Diện tích sàn xây dựng (m2)	Diện tích sử dụng (m2)	Hình thức sở hữu	Thời hạn sở hữu
.
.
.

- Trường hợp tại điểm cấp Sổ mà thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người khác: Mục thông tin tài sản gắn liền với đất thể hiện bằng dấu “-/-“.

- Thông tin về số hiệu thửa đất

- Thông tin về diện tích thửa đất

- Thông tin về loại đất

- Thông tin về thời hạn sử dụng đất

- Thông tin về hình thức sử dụng đất

- Thông tin về địa chỉ thửa đất

- Thông tin về nghĩa vụ tài chính

- Thông tin về ranh giới thửa đất

- Thông tin về nguồn gốc sử dụng đất

- Thông tin về tài liệu đo đạc

- Thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất

- Thông tin về quyền đối với thửa đất liền kề.

Lưu ý: Trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi thì mã QR đã in trên đó cũng cập nhật sang trạng thái hết hiệu lực đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên hệ thống phần mềm.

2. Biết gì từ mã QR trên sổ đỏ từ 01/01/2025?

Thông tin mã QR trên mẫu GCN được trình bày với kích thước 210 x 297mm, có Quốc huy, dòng chữ "Thông tin quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất", số phát hành giấy chứng nhận (số seri) gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 8 chữ số và 5 mục:

• Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Thông tin thửa đất; tài sản gắn liền với đất
• Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất;
• Ghi chú
• Nội dung thay đổi.

Cụ thể:

3. Những thay đổi trên Giấy chứng nhận từ 01/01/2025

Từ 01/01/2025, theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Sổ đỏ, Sổ hồng dùng một mẫu thống nhất và áp dụng chung đối với tất cả mọi loại đất và tài sản khác gắn liền với đất.

3.1 Mẫu Giấy chứng nhận mới chỉ còn 02 trang

So với mẫu Giấy chứng nhận trước đây (hiện vẫn đang được lưu hành) bao gồm 04 trang thì từ 01/01/2025, Giấy chứng nhận mới chỉ còn 02 trang bao gồm:

Trang 1:

- Quốc hiệu.

- Quốc huy.

- Tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ.

- Mã QR (2,0 cm x 2,0 cm)

- Mã GCN nằm ngay dưới mã QR

- Mục 1: Ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Mục 2: Ghi các thông tin về thửa đất gồm:

• Số thửa, số bản đồ
• Diện tích đất
• Loại đất
• Thời hạn và hình thức sử dụng đất
• Địa chỉ đất

- Mục 3: Thông tin về tài sản gắn liền với đất

• Tên tài sản (VD: nhà ở…)
• Diện tích sử dụng (m2)
• Hình thức và thời hạn sở hữu
• Địa chỉ

- Địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận

- Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.

- Số series phát hành GCN.

- Dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR” (tất cả các thông tin còn lại về chủ sở hữu, người sử dụng hoặc về thửa đất đều được tích hợp đầy đủ vào mã QR)

Trang 2:

- Mục 4: Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất và bảng liệt kê tọa độ

- Mục 5: Ghi chú

- Mục 6: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

- Số vào sổ

- Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.

3.2 Thay đổi tên gọi đối với Giấy chứng nhận

Trước 01/01/2025 lưu hành 02 mẫu Giấy chứng nhận gồm:

- Sổ đỏ: Tên pháp lý “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

- Sổ hồng: Tên pháp lý “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Tuy nhiên từ 01/8/2024, tên pháp lý của Giấy chứng nhận được đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” và bắt đầu được in trên Sổ từ 01/01/2025.

3.3 Có mã QR trên trang 1 Giấy chứng nhận

Từ 01/01/2025, mẫu Giấy chứng nhận mới sẽ có in mã QR trên góc phải trang 01. Mã QR nhằm giúp người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin và tránh làm giả Sổ đỏ.

Mẫu sổ đỏ cũ không in mã QR, tuy nhiên người dân có thể kiểm tra thông tin Sổ thông qua các mã vạch gồm các vạch liên tiếp nằm ở trang 4 Giấy chứng nhận.

3.4 Kích thước Giấy chứng nhận lớn hơn

Trước đây, mẫu Giấy chứng nhận cũ có kích thước 190mm x 265mm, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.

Tuy nhiên từ 01/01/2025, phôi Giấy chứng nhận mới có kích thước 210 x 297mm và vẫn in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.

3.5 Quốc huy sẽ nằm bên trái thay vì ở chính giữa

Từ 01/01/2025, Quốc huy được đặt ở góc trái trang 1 thay vì chính giữa như mẫu trước đây. Việc này nhằm tăng tính thẩm mỹ khi đặt mã QR nằm ở phía bên phải.

3.6 Không sử dụng thông tin giấy CMND trên Giấy chứng nhận

Trước đây, thông tin giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất được ghi như sau:

- Giấy Chứng minh nhân dân: ghi “CMND số…”

- Giấy Chứng minh quân đội nhân dân: ghi “CMQĐ số:…”

- Thẻ Căn cước công dân: ghi “CCCD số:…”

- Chưa có Giấy CMND/thẻ CCCD: ghi  “Giấy khai sinh số…” hoặc “số định danh cá nhân:…”

Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 46 Luật Căn cước 2023, CMND bị khai tử từ 01/01/2025. Bên cạnh đó, mẫu Giấy chứng nhận mới cũng được đưa vào thi hành từ 01/01/2025.

Do vậy, khi mẫu Giấy chứng nhận mới được đưa vào chính thức, sẽ không còn sử dụng thông tin Giấy CMND như Sổ đỏ, Sổ hồng trước đây theo quy định của Luật Căn cước.

4. Hướng dẫn cách kiểm tra Sổ đỏ thật - giả (mẫu cũ) 

4.1 Kiểm tra mã vạch trên Sổ đỏ

Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, người mua có thể kiểm tra thông tin Giấy chứng nhận thật giả thông qua mã vạch được in tại trang 4. Theo đó, mục đích của mã vạch là dùng để quản lý, tra cứu về Giấy chứng nhận và hồ sơ Giấy chứng nhận.

Cụ thể, theo khoản 2 Điều 15 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, mã vạch Giấy chứng nhận thường có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST. Trong đó:

MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất. Nếu Giấy chứng nhận được UBND cấp tỉnh cấp thì sẽ ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vào trước mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất.

MN là mã năm cấp Giấy chứng nhận, gồm 02 chữ số sau cùng của năm ký cấp Sổ. Ví dụ: 24 nghĩa là Giấy chứng nhận được cấp năm 2024.

ST là số thứ tự lưu trữ hồ sơ đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

4.2 Kiểm tra các chi tiết trên Sổ

(1) Họa tiết, hoa văn

Thông thường, chi tiết trên Sổ đỏ giả thường không sắc nét, không có các tổ hợp chấm mực hồng mà là những nét mực liền mạch do chỉ được in màu kỹ thuật số. Thậm chí, trên cùng một chi tiết in còn có nhiều hạt mực được in đậm, nhạt khác nhau.

Còn Sổ thật được in bằng phương pháp in offset nên màu sắc và các chi tiết đều rất sắc nét, màu mực được in đồng đều và sẽ có các tổ hợp chấm mực như hình dưới đây:

(2) Kiểm tra dấu trên Giấy chứng nhận

Người mua có thể dùng kính lúp, đèn pin để kiểm tra các chi tiết trên Sổ đỏ. Theo đó, với Sổ đỏ thật khi chiếu đèn pin vào dấu của Giấy chứng nhận có thể thấy Quốc huy Việt Nam được in nổi, nội dung rõ ràng, mã số hiệu được đóng vào chính giữa dấu nổi.

Còn Sổ đỏ giả thì hình dấu Quốc huy thường sẽ lõm/không rõ nội dung, mã số hiệu có thể in lệch so với phần dấu.

(3) Kiểm tra các thông tin có bị tẩy xóa hay không

Thông thường, các vị trí hay bị tẩy xóa bao gồm: số Giấy chứng nhận, loại đất, số vào Sổ quản lý hồ sơ, thời hạn, diện tích, sơ đồ…

Do vậy, người mua nên kiểm tra thật kĩ các kí tự để xem xem Sổ đỏ đó là sổ thật hay giả.

4.3 Trực tiếp kiểm tra tại Văn phòng đăng kí đất đai

Nếu như 02 cách trên dễ dàng hơn cho người mua thì việc đến trực tiếp kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai lại có ưu điểm là có độ chính xác và an toàn tuyệt đối.

Theo đó, nếu chỉ xét thông qua hoa văn, họa tiết hay mã vạch trên Sổ thì hiện nay, các đối tượng lừa đảo đã tinh vi hơn rất nhiều trong việc làm Sổ đỏ giả có thể giống đến 99% Sổ đỏ thật mà nếu chỉ nhìn bằng mắt thường thì sẽ không thể nào phân biệt được.

Do vậy, người dân nên tới trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin Giấy chứng nhận. Theo đó, người dân hãy tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC này và điền đầy đủ thông tin trên phiếu. Sau đó nộp phiếu thông qua một trong 03 hình thức:

- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký đất đai.

- Gửi qua bưu điện.

- Nộp qua thư điện tử hoặc Cổng thông tin điện tử về đất đai.

Sau khi tiếp nhận phiếu yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất sẽ quét mã vạch và kiểm tra được Giấy chứng nhận đó là thật hay giả.

Ngoài ra, người mua có thể qua các Văn phòng công chứng để nhờ kiểm tra hộ tính pháp lý của Sổ. Hiện nay, Văn phòng công chứng không có chức năng kiểm tra Sổ đỏ thật, giả.

Tuy nhiên, các Văn phòng công chứng lớn thường sở hữu máy soi Sổ đỏ hiện đại với đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm, vì vậy có thể giúp người mua kiểm tra được sổ đỏ thật giả.

Trên đây là cập nhật của Luật Việt Nam về vấn đề Từ 01/01/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?