[Tổng hợp] 4 khoản tiền phải nộp khi mua chung cư cũ

1. Tiền mua bán chung cư cũ

Đây chắc hẳn là khoản tiền đầu tiên mà mọi người mua phải chuẩn bị sẵn sàng. Giá mua bán chung cư sẽ do bên bán và bên mua thoả thuận và ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Khi mua bán nhà, đất nói chung, mua bán chung cư nói riêng, sau khi các bên thoả thuận được về giá cả, ngày mua bán… nhiều người chọn thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nếu người mua đã có đủ tiền.

Nếu chưa có đủ tiền trả cho bên bán, người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền nhỏ để “làm tin” cho giao dịch mua bán này. Sau một khoảng thời gian theo thoả thuận, các bên sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại.

Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thoả thuận về các nội dung đặt cọc và không có quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Do đó, các bên hoàn toàn có thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc mà không cần phải đến tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Tuy nhiên, khi muốn đảm bảo tính pháp lý cũng như cần có bên thứ ba làm chứng khi đặt cọc, các bên vẫn nên đến một tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Độc giả tham khảo thêm thủ tục đặt cọc mua chung cư tại bài viết này.

Nếu các bên tự thực hiện việc đặt cọc hoặc giao tiền mua bán thì không mất thêm chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc. Ngược lại, nếu các bên đến Văn phòng/Phòng công chứng để đặt cọc thì sẽ mất thêm phí công chứng hợp đồng đặt cọc.

Do hợp đồng đặt cọc được tính phí công chứng theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC nên người mua phải nộp tiền phí công chứng hợp đồng đặt cọc gồm phí công chứng và thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng theo tỷ lệ giá trị căn hộ chung cư mua bán.

2. Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Sau khi các bên đã thoả thuận được việc mua bán chung cư thì phải tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư.

Bởi theo Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, mua bán nhà ở thương mại phải công chứng trừ trường hợp dưới đây thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu:

- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công;

- Mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư;

- Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở 

Cũng giống như hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thoả thuận người phải nộp phí công chứng. Trong đó, chi phí công chứng sẽ bao gồm:

- Phí công chứng: Được quy định theo tỷ lệ phần trăm giá trị của căn hộ chung cư và biểu phí nêu tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

- Thù lao công chứng: Do người mua, người bán và tổ chức hành nghề công chứng thoả thuận nhưng không được vượt quá mức trần của từng tỉnh (căn cứ khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng).

Xem chi tiết…

3. Phí sang tên Sổ đỏ

Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua sẽ phải nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mang tên mình và các khoản tiền phí phải nộp khi sang tên Sổ đỏ gồm:

- Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định khi sang tên nhà, đất, Hội đồng nhân dân quy định cụ thể phí thẩm định hồ sơ và mức phí này dao động từ 500.000 - 05 triệu đồng.

- Phí cấp bìa Sổ đỏ: Tương tự với phí thẩm định hồ sơ, phí cấp bìa Sổ đỏ sẽ do từng địa phương quy định. Tuy nhiên thông thường đều là mức 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

4. Thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ

Một khoản tiền không thể thiếu khi mua chung cư đó là tiền thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ. Cụ thể:

4.1 Lệ phí trước bạ

Công thức tính lệ phí trước bạ khi mua chung cư là:

Lệ phí trước bạ = Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ x giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó:

- Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ: Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư là 0,5%.

- Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ với nhà do Uỷ ban nhân dân tinh ban hành tại thời điểm kê khai.

Lưu ý: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Và giá này được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành x hệ số phân bổ tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP (theo điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

Ví dụ, tại TP. Hà Nội căn cứ phụ lục 1 của Quyết định số 42/2024/QĐ-UBND năm 2024, giá một m2 nhà chung cư làm cơ sở tính lệ phí trước bạ như sau:

Đơn vị: Đồng

STT	Tên công trình	Giá 01 m² nhà
I	Nhà chung cư
1	Số tầng ≤ 5, không có tầng hầm	9.363.000
2	Số tầng ≤ 5, có 1 tầng hầm	10.945.000
3	Số tầng ≤ 5, có 2 tầng hầm	12.348.000
4	Số tầng ≤ 5, có 3 tầng hầm	13.802.000
5	Số tầng ≤ 5, có 4 tầng hầm	15.244.000
6	Số tầng ≤ 5, có 5 tầng hầm	16.675.000
7	5 < số tầng ≤ 7, không có tầng hầm	12.093.000
8	5 < số tầng ≤ 7, có 1 tầng hầm	12.934.000
9	5 < số tầng ≤ 7, có 2 tầng hầm	13.800.000
10	5 < số tầng ≤ 7, có 3 tầng hầm	14.814.000
11	5 < số tầng ≤ 7, có 4 tầng hầm	15.897.000
12	5 < số tầng ≤ 7, có 5 tầng hầm	17.030.000
13	7 < số tầng ≤ 10, không có tầng hầm	12.440.000
14	7 < số tầng ≤ 10, có 1 tầng hầm	13.018.000
15	7 < số tầng ≤ 10, có 2 tầng hầm	13.661.000
16	7 < số tầng ≤ 10, có 3 tầng hầm	14.459.000
17	7 < số tầng ≤ 10, có 4 tầng hầm	15.323.000
18	7 < số tầng ≤ 10, có 5 tầng hầm	16.265.000
19	10 < số tầng ≤ 15, không có tầng hầm	13.023.000
20	10 < số tầng ≤ 15, có 1 tầng hầm	13.395.000
21	10 < số tầng ≤ 15, có 2 tầng hầm	13.838.000
22	10 < số tầng ≤ 15, có 3 tầng hầm	14.412.000
23	10 < số tầng ≤ 15, có 4 tầng hầm	15.073.000
24	10 < số tầng ≤ 15, có 5 tầng hầm	15.808.000
25	15 < số tầng ≤ 20, không có tầng hầm	14.549.000
26	15 < số tầng ≤ 20, có 1 tầng hầm	14.760.000
27	15 < số tầng ≤ 20, có 2 tầng hầm	15.039.000
28	15 < số tầng ≤ 20, có 3 tầng hầm	15.436.000
29	15 < số tầng ≤ 20, có 4 tầng hầm	15.915.000
30	15 < số tầng ≤ 20, có 5 tầng hầm	16.468.000
31	20 < số tầng ≤ 24, không có tầng hầm	16.168.000
32	20 < số tầng ≤ 24, có 1 tầng hầm	16.292.000
33	20 < số tầng ≤ 24, có 2 tầng hầm	16.479.000
34	20 < số tầng ≤ 24, có 3 tầng hầm	16.774.000
35	20 < số tầng ≤ 24, có 4 tầng hầm	17.149.000
36	20 < số tầng ≤ 24, có 5 tầng hầm	17.596.000
37	24 < số tầng ≤ 30, không có tầng hầm	16.977.000
38	24 < số tầng ≤ 30, có 1 tầng hầm	17.048.000
39	24 < số tầng ≤ 30, có 2 tầng hầm	17.177.000
40	24 < số tầng ≤ 30, có 3 tầng hầm	17.398.000
41	24 < số tầng ≤ 30, có 4 tầng hầm	17.688.000
42	24 < số tầng ≤ 30, có 5 tầng hầm	18.044.000
43	30 < số tầng ≤ 35, không có tầng hầm	18.545.000
44	30 < số tầng ≤ 35, có 1 tầng hầm	18.594.000
45	30 < số tầng ≤ 35, có 2 tầng hầm	18.697.000
46	30 < số tầng ≤ 35, có 3 tầng hầm	18.883.000
47	30 < số tầng ≤ 35, có 4 tầng hầm	19.138.000
48	30 < số tầng ≤ 35, có 5 tầng hầm	19.453.000
49	35 < số tầng ≤ 40, không có tầng hầm	19.921.000
50	35 < số tầng ≤ 40, có 1 tầng hầm	19.950.000
51	35 < số tầng ≤ 40, có 2 tầng hầm	20.029.000
52	35 < số tầng ≤ 40, có 3 tầng hầm	20.190.000
53	35 < số tầng ≤ 40, có 4 tầng hầm	20.413.000
54	35 < số tầng ≤ 40, có 5 tầng hầm	20.696.000
55	40 < số tầng ≤ 45, không có tầng hầm	21.293.000
56	40 < số tầng ≤ 45, có 1 tầng hầm	21.315.000
57	40 < số tầng ≤ 45, có 2 tầng hầm	21.385.000
58	40 < số tầng ≤ 45, có 3 tầng hầm	21.531.000
59	40 < số tầng ≤ 45, có 4 tầng hầm	21.738.000
60	40 < số tầng ≤ 45, có 5 tầng hầm	22.002.000
61	45 < số tầng ≤ 50, không có tầng hầm	22.666.000
62	45 < số tầng ≤ 50, có 1 tầng hầm	22.677.000
63	45 < số tầng ≤ 50, có 2 tầng hầm	22.736.000
64	45 < số tầng ≤ 50, có 3 tầng hầm	22.865.000
65	45 < số tầng ≤ 50, có 4 tầng hầm	23.055.000
66	45 < số tầng ≤ 50, có 5 tầng hầm	23.300.000
II	Nhà ở riêng lẻ
1	Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn	1.851.000
2	Nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ	4.878.000
3	Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ không có tầng hầm	7.473.000
4	Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ có 1 tầng hầm	9.226.000
5	Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ không có tầng hầm	9.379.000
6	Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ có 1 tầng hầm	10.095.000
7	Nhà từ 4 đến 5 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ không có tầng hầm
	- Diện tích xây dựng dưới 50m²	8.146.000
	- Diện tích xây dựng từ 50 - dưới 70m²	7.586.000
	- Diện tích xây dựng từ 70 - dưới 90m²	6.971.000
	- Diện tích xây dựng từ 90 - dưới 140m²	6.811.000
	- Diện tích xây dựng từ 140 - dưới 180m²	6.614.000
	- Diện tích xây dựng từ 180m² trở lên	6.317.000
8	Nhà từ 4 đến 5 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ có 1 tầng hầm
	- Diện tích xây dựng dưới 50m²	8.996.000
	- Diện tích xây dựng từ 50 - dưới 70m²	8.222.000
	- Diện tích xây dựng từ 70 - dưới 90m²	8.038.000
	- Diện tích xây dựng từ 90 - dưới 140m²	7.908.000
	- Diện tích xây dựng từ 140 - dưới 180m²	7.746.000
	- Diện tích xây dựng từ 180m² trở lên	7.502.000

 

Vì đây là chung cư mua của cá nhân nên kê khai lệ phí trước bạ được xem là từ lần thứ 02 trở đi. Do đó, thời gian đã sử dụng của chung cư được tính từ năm xây dựng hoàn thành bàn giao nhà hoặc đưa vào sử dụng đến năm kê khai, nộp lệ phí trước bạ.

Xem thêm...

4.2 Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92 năm 2015, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá Nhà nước hoặc không ghi giá thì căn cứ tính thuế là giá Nhà nước.

Đây là khoản thuế mà bên bán phải nộp vì có phát sinh thu nhập từ việc mua bán tài sản. Tuy nhiên, thực tế, khi làm sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ thoả thuận khoản thuế này bên mua sẽ nộp luôn và có thể trừ thẳng số tiền phải nộp vào giá mua bán căn hộ chung cư.

Trên đây là tổng hợp 04 khoản tiền phải nộp khi mua chung cư cũ. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.

>> Khai giá mua nhà đất thấp hơn thực tế để né thuế bị phạt thế nào?