Cẩm nang pháp lý cho người mua chung cư cần nắm rõ

I. Mua chung cư mới

1. Tính pháp lý của dự án chung cư

Để dự án chung cư được đưa vào kinh doanh thì phải đồng thời đáp ứng các điều kiện của pháp luật về điều kiện của chủ đầu tư và điều kiện của chính dự án đó.

1.1 Chủ đầu tư

Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản như sau:

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

1.2 Dự án khu chung cư

Song song với chủ đầu tư thì trước khi mua bất kỳ căn hộ chung cư nào, người mua cũng phải quan tâm đến giấy tờ pháp lý của dự án khu chung cư mà mình dự định mua. Theo đó, dự án khu chung cư cần có các loại giấy tờ sau đây:

1.2.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bởi theo quy định tại Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được phép thế chấp chính dự án đó để vay vốn nhằm đầu tư cho dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Do đó, trước khi ký hợp đồng mua bán, góp vốn… với người mua thì chủ đầu tư phải giải chấp với tổ chức tín dụng. Bởi vậy, người mua dự án nhà chung cư cần phải kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Chỉ khi có bản gốc giấy tờ này thì mới khẳng định chủ đầu tư đã trả hết nợ và giải chấp hoàn tất.

Đây cũng là một trong các điều kiện để chung cư được đưa vào thực hiện các giao dịch trong đó có giao dịch mua bán căn hộ chung cư với người mua theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở.

Riêng dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có các loại giấy tờ sau đây:

- Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(căn cứ khoản 1, 2, 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

1.2.2 Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất

Trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư cần phải hoàn thành toàn bộ các nghĩa vụ nộp tiền sử dụng, tiền thuế đất, các khoản phí, lệ phí với Nhà nước như: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…

Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận và dự án đó có thể sẽ bị “treo”, chưa được đưa vào kinh doanh.

1.2.3 Văn bản chấp thuận đầu tư

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, một dự án xây dựng nhà ở phải có ý kiến chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.

1.3 Hợp đồng mua bán căn hộ

Ngoài các giấy tờ nêu trên, người mua cần đặc biệt lưu ý đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó, cũng giống các loại hợp đồng khác, đây là giấy tờ pháp lý quan trọng ghi lại những thoả thuận của chủ đầu tư và người mua. Do đó, trước khi ký vào hợp đồng, người mua cần xem xét kỹ các nội dung:

- Tiến độ thanh toán: Người mua thường chỉ phải thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ cho đến khi nhận được Giấy chứng nhận thì sẽ thanh toán 100% giá trị.

- Thông tin cụ thể về căn hộ chung cư: Gồm vị trí, mã số, tên dự án, giá mua bán, diện tích căn hộ, các tiện ích kèm theo (nếu có); thông tin về phí dịch vụ, điện nước…

- Người ký hợp đồng có phải là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không, nếu không thì có uỷ quyền không…

- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng…

Lưu ý: Khi ký hợp đồng mua bán chung cư với chủ đầu tư thì không cần công chứng hoặc chứng thực.

2. Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư không?

Khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư phải đảm bảo thêm các điều kiện sau:

- Có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, không có tranh chấp, khiếu kiện.

- Căn chung cư mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Theo đó, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư có thể thực hiện công chứng theo Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

- Cơ quan thực hiện: Tổ chức hành nghề công chứng.

- Số lượng hồ sơ: Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;

- Hồ sơ gồm có: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng, hợp đồng mua bán ban đầu (ký với chủ đầu tư), giấy tờ chứng minh người bán đã nộp tiền cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà (nếu có), giấy tờ nhân thân của các bên (chủ đầu tư, bên bán, bên mua)…

- Trình tự, các bước thực hiện:

+ Bước 1: Công chứng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

+ Bước 2: Nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

+ Bước 3: Gửi hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được các giấy tờ nêu trên. Ở bước này, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào.

+ Bước 4: Người mua nộp đủ hồ sơ để cấp Sổ hồng chung cư.

II. Mua chung cư cũ

Bên cạnh việc mua mới, nhiều người ưu tiên mua chung cư cũ với các ưu điểm giá thành rẻ hơn, căn hộ hoàn thiện về cơ sở cũng như nội thất, dịch vụ đi kèm đã hoàn thiện… Vậy nếu mua chung cư cũ thì người mua cần lưu ý những gì?

1. Đặt cọc và huỷ cọc thế nào?

Theo quy định hiện hành, pháp luật không bắt buộc các bên mua bán chung cư phải làm hợp đồng đặt cọc. Đây chỉ là một biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng mua bán sau này. Đồng thời, nếu có thì các bên thực hiện thủ tục đặt cọc cũng không phải công chứng hay chứng thực.

Theo đó, khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự giải thích về việc đặt cọc như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Căn cứ quy định này, đặt cọc là thoả thuận của hai bên. Đồng thời, cũng không có quy định về việc cấm các bên sau khi đặt cọc không được huỷ mà chỉ quy định về hậu quả khi không đặt cọc như sau:

- Bên đặt cọc không muốn mua chung cư: Sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

- Bên nhận cọc không bán chung cư: Bên bán sẽ phải trả lại số tiền đã nhận cọc và phải trả thêm một lần số tiền cọc cho bên mua. Theo đó, nếu bên bán sau khi nhận cọc không muốn bán chung cư thì phải trả ít nhất 02 lần tiền cọc cho bên mua trừ trường hợp các bên thoả thuận không phải trả hoặc trả số tiền cao hơn.

Xem thêm: Cách lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư tránh bị "mất sạch"

2. Vay thế chấp ngân hàng mua chung cư, cần biết gì?

Để được vay thế chấp tại ngân hàng để mua chung cư hay để mua bất kỳ tài sản nào, người vay cần phải đáp ứng các điều kiện về tài sản thế chấp và điều kiện vay vốn:

- Tài sản thế chấp: Có thể thế chấp bằng một tài sản khác có giá trị hơn số tiền cần vay hoặc thế chấp bằng chính căn chung cư đó. Tuy nhiên, khi thế chấp bằng căn chung cư thường các ngân hàng sẽ áp dụng hình thức vay trả góp, tức là trong quá trình vay, người vay phải trả cả gốc và lãi. Tiền gốc giảm theo thời gian thì tiền lãi cũng giảm theo.

- Điều kiện vay vốn: Theo Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, người vay cần đáp ứng các điều kiện về độ tuổi, năng lực hành vi dân sự, mục đích vay vốn hợp pháp, có phương án khả thi và có đủ tài chính để trả khoản vay của ngân hàng.

Ngoài ra, khi vay thế chấp tại ngân hàng, người vay cần phải lưu ý đến việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và xoá đăng ký thế chấp sau khi đã trả hết nợ tại cơ quan này.

3. Thủ tục mua chung cư cũ

Khi mua chung cư cũ, các bên phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán theo Điều 164 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, khi muốn mua chung cư cũ, người mua cần thực hiện theo thủ tục nêu tại Luật Công chứng sau đây:

3.1 Chuẩn bị hồ sơ (theo Điều 40, 41 Luật Công chứng)

- Phiếu yêu cầu công chứng (nếu người yêu cầu công chứng là bên mua).

- Giấy tờ tuỳ thân của người mua: Không giống bên bán cần phải chuẩn bị nhiều loại giấy tờ để chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, giấy tờ tuỳ thân của bên mua đơn giản hơn. Thông thường sẽ bao gồm: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn…

- Hợp đồng uỷ quyền nếu người mua không thể tự mình thực hiện việc mua bán mà phải uỷ quyền cho người khác thực hiện thay.

3.2 Nơi công chứng (theo Điều 44 Luật Công chứng)

Tổ chức hành nghề công chứng gồm Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng. Người mua và người bán có thể tự mình đến tại trụ sở hoặc yêu cầu công chứng ngoài trụ sở nếu là người già yếu, không thể đi lại được…

3.3 Thời gian công chứng (khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng)

Thời hạn giải quyết của tổ chức hành nghề công chứng là từ 02 - 10 ngày làm việc.

3.4 Phí, thù lao công chứng (Thông tư 257/2016/TT-BTC)

Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư được tính theo giá trị tại sản.

4. Những khoản tiền phải nộp khi mua chung cư

Không giống với việc mua chung cư mới tại dự án của chủ đầu tư, người dân phải nộp các khoản tiền khi mua chung cư cũ trong các giai đoạn: Tiền mua bán, tiền phí công chứng hợp đồng mua bán, phí sang tên và thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ. Cụ thể:

- Tiền mua bán: Khi thoả thuận mua bán chung cư cũ, đây là khoản tiền chắc chắn người mua phải thanh toán cho bên bán. Khoản tiền này do các bên thoả thuận và bên mua có thể trả toàn bộ số tiền mua bán hoặc có thể đặt cọc trước một khoản tiền sau đó trả nốt số tiền còn lại khi ký hợp đồng mua bán.

- Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư: Do giao dịch mua bán chung cư là giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nên khi mua chung cư, bên mua phải thanh toán phí công chứng nếu các bên thoả thuận bên mua nộp. Trong đó, phí công chứng gồm lệ phí công chứng và thù lao công chứng.

+ Phí công chứng: Tính dựa theo giá trị của căn chung cư.

+ Thù lao công chứng: Theo quy định của từng tổ chức hành nghề công chứng.

- Phí sang tên Sổ đỏ: Phí này gồm phí thẩm định hồ sơ thường dao động từ 500.000 - 05 triệu đồng; phí cấp bìa Sổ đỏ thường là 100.000 đồng/giấy.

- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.

- Thuế thu nhập cá nhân: Khoản thuế này theo quy định là do bên bán phải nộp. Tuy nhiên, nếu các bên thoả thuận bên mua nộp và trừ trực tiếp số tiền thuế vào giá mua bán thì bên mua sẽ nộp khoản này. Số tiền tính thuế thu nhập cá nhân là 2% giá tính thuế thu nhập cá nhân.