Hướng dẫn cách ghi hợp đồng mua bán nhà đất

Trước tiên cần tải mẫu hợp đồng tại: Mẫu Hợp đồng mua bán nhà đất đầy đủ thông tin pháp lý để điền những thông tin về các điều khoản trong hợp đồng.

1. Thông tin về nhà, đất

Hiện nay Giấy chứng nhận về nhà, đất có nhiều loại đang có giá trị pháp lý, gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Thông tin về thửa đất, nhà ở trong hợp đồng được ghi theo đúng thông tin tại trang 2 của Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Riêng về diện tích thửa đất thì các bên có thể thỏa thuận ghi theo diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc ghi theo diện tích thực tế. Trước đây khi cấp Giấy chứng nhận nhiều nơi đo thủ công nên diện tích ghi trên Giấy chứng nhận có thể không đúng với diện tích thực tế.

2. Giá chuyển nhượng nhà, đất

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do các bên tự thỏa thuận nhưng nên ghi theo đúng thực tế, không nên ghi thấp hơn để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Lý do:

- Khi các bên không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Nhiều rủi ro khi ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế các bên đã thỏa thuận.

Ví dụ: A và B thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất diện tích 100m2 với giá 02 tỷ đồng, nhưng khi công chứng hợp đồng chỉ ghi là 1.5 tỷ đồng để giảm tiền thuế, lệ phí. Khi hợp đồng có hiệu lực nếu A (bên mua) chỉ trả đúng 1.5 tỷ đồng theo hợp đồng thì bên B (bên bán) rất khó yêu cầu A trả đủ 02 tỷ đồng.

 

3. Nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí

* Thuế thu nhập cá nhân

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được hướng dẫn chi tiết bởi Thông tư 111/2013/TT-BTC, người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì bên chuyển nhượng là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Nếu có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thay thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

Lưu ý: Việc có hay không có thỏa thuận về người nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ dẫn tới thời hạn nộp hồ sơ khai thuế là khác nhau, cụ thể:

- Nếu không có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng thì hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Nếu có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng thì hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (chậm nhất là thời điểm đăng ký sang tên).

* Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải nộp lệ phí trước bạ. Nói cách khác, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thông thường thì bên nhận chuyển nhượng sẽ là người nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

* Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Thực tế cho thấy không phải ai cũng biết khoản phí này khi chuyển nhượng nhà đất nên chỉ ghi chung chung trong hợp đồng là bên A hoặc bên B có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí theo quy định.

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Thông thường phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận do bên nhận chuyển nhượng nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

4. Chuyển giao giấy tờ và nghĩa vụ đăng ký

Thông thường bên nhận chuyển nhượng sẽ là người đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Để đủ điều kiện đăng ký biến động thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng.

Do vậy, bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý để yêu cầu bên chuyển nhượng giao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác có liên quan để thực hiện đăng ký sang tên.

Kết luận: Trên đây là hướng dẫn cách ghi hợp đồng mua bán nhà đất. Hướng dẫn trên chỉ tập trung vào những điều khoản cơ bản của hợp đồng trên cơ sở thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật. Để sang tên nhanh chóng hãy xem tại thủ tục sang tên trước bạ với 3 bước đơn giản.