Quy định về Sổ đỏ thay đổi thế nào theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi?

1. Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy

Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo Luật Đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, gồm:

• Giấy chứng nhận dạng giấy;

• Giấy chứng nhận điện tử.

Đặc biệt, dự thảo xác định Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy. Như vậy, Sổ đỏ điện tử không chỉ có chức năng tra cứu, cung cấp thông tin mà có thể được sử dụng với giá trị pháp lý tương đương bản giấy.

Đây là điểm mới so với khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, bởi quy định hiện hành mới xác định Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, chưa quy định trực tiếp Giấy chứng nhận gồm bản giấy và bản điện tử.

Tuy nhiên, dự thảo không quy định người đang sử dụng Sổ đỏ bản giấy bắt buộc phải đổi sang Sổ đỏ điện tử.

2. Phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất trên Sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền trên Giấy chứng nhận.

Việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Sổ đỏ do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Trong khi đó, khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì có thể cấp Giấy chứng nhận cho từng người; nếu các bên có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 còn cho phép các thành viên có chung quyền sử dụng đất yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình.

Như vậy, dự thảo không còn quy định phương án chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình mà yêu cầu ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Sổ đỏ.

3. Không còn quy định cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp

Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện, đồng thời được cấp cho người quản lý đất.

So với quy định hiện hành, dự thảo không còn nội dung cho phép cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường.

Cụ thể, khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn có thể được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó nếu có yêu cầu.

Do đó, theo nội dung đang được đề xuất, nguyên tắc cấp Sổ đỏ được xác định theo từng thửa đất. Tuy nhiên, do dự thảo mới chỉ không tiếp tục ghi nhận trường hợp cấp chung nêu trên, chưa thể khẳng định đây là quy định cấm cấp chung Sổ đỏ cho nhiều thửa đất trong mọi trường hợp.

4. Xem xét cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024

Một nội dung đáng chú ý khác được đề xuất tại khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai là Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024.

Để được xem xét cấp Sổ đỏ, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện:

• Đã được sử dụng ổn định;

• Không có tranh chấp;

• Phù hợp với quy hoạch;

• Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Như vậy, đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 không đương nhiên được cấp Sổ đỏ mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.

Dự thảo hiện chưa giải thích hoặc liệt kê cụ thể những trường hợp nào được xác định là “vi phạm về thủ tục”. Vì vậy, nội dung này có thể tiếp tục được quy định chi tiết trong quá trình hoàn thiện dự thảo hoặc tại văn bản hướng dẫn thi hành.

5. Đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực sẽ không được cấp Sổ đỏ

Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Đất đai, người sử dụng đất, người quản lý đất không được cấp Giấy chứng nhận đối với:

• Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực;

• Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà quyết định không được thực hiện thì không thuộc trường hợp bị loại trừ nêu trên.

Trong khi đó, điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 hiện chỉ quy định không cấp Sổ đỏ đối với đất đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện.

Như vậy, dự thảo bổ sung trường hợp đất mới có thông báo thu hồi còn hiệu lực cũng không được cấp Sổ đỏ, tức thời điểm không được cấp Giấy chứng nhận được xác định sớm hơn so với quy định hiện hành.