Pháp lý doanh nghiệp 
1. Sang tên Sổ đỏ là gì?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi sang tên Sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận. Theo đó:
- Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một Sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi Sổ mới.
- Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp: Trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 của Sổ. Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm Sổ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch.
2. Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc
Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau:
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực) thì người dân bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Việc bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động còn thể hiện sự bắt buộc bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện (được trình bày ở phần 7).
3. Thời hạn phải đăng ký sang tên
Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:
3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, người dân buộc phải thực hiện sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
4. Điều kiện sang tên Sổ đỏ
* Điều kiện của bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án;
- Còn thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.
* Điều kiện bên mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế
Căn cứ khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không được thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cần phải có Giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì phải có đủ điều kiện được cấp Giấy nhận.
5. Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ
Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).
Bước 1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Xem chi tiết thủ tục tại: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khoản tiền phải nộp | Người khai, nộp khi chuyển nhượng | Người khai, nộp khi tặng cho | Thời hạn kê khai |
Thuế thu nhập cá nhân | Người bán | Người nhận tặng cho | - Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. - Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). |
Lệ phí trước bạ | Người mua | - Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). | |
Phí thẩm định hồ sơ | Người mua | - | |
Lưu ý: - Các bên được phép thỏa thuận về người nộp. - Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí. | |||
Bước 3. Thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên Sổ)
(1) Hồ sơ cần chuẩn bị:
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thành phần hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
(2) Nơi nộp hồ sơ:
- Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp cần phải xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Trường hợp là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai
- Trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được lựa chọn nơi nộp hồ sơ quy định tại:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
(3) Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa: Hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở thì cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
(4) Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.
6. Chi phí sang tên Sổ đỏ
Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
* Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Xem chi tiết tại: Mức nộp, hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ
* Lệ phí trước bạ
- Mức nộp lệ phí trước bạ:
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Xem chi tiết: Mức nộp thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏ
* Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ 63 tỉnh, thành
7. Không sang tên Sổ đỏ, bị phạt tới 20 triệu đồng!
* Mức phạt tiền
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
* Ai là người bị phạt?
Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho).
Kết luận: Để sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định các bên phải biết rõ điều kiện sang tên, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, khai thuế, khai phí và nộp hồ sơ sang tên theo đúng thời hạn.
Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
