6 điểm mới của Nghị định 50/2026/NĐ-CP về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai

1. Quy định mới về việc tính tiền sử dụng đất khi lên thổ cư

Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Theo đó, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, trên 1 thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Các lần chuyển mục đích tiếp theo, hoặc chuyển mục đích đối với thửa đất khác, sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

Quy định này được đánh giá nhằm hạn chế tình trạng một số hộ gia đình, cá nhân tận dụng chính sách để chuyển đổi hàng loạt thửa đất, hưởng ưu đãi nhiều lần, gây thất thu ngân sách và tạo sóng đầu cơ đất nông nghiệp chờ lên thổ cư.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, vẫn chỉ được lựa chọn một thửa đất để áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo chính sách này. Người dân phải cam kết nội dung này trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Đây được xem là điểm mới nhằm đồng bộ dữ liệu quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc, tránh tình trạng người dân xin chuyển mục đích tại nhiều địa phương để hưởng ưu đãi lặp lại.

Như vậy, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất ưu đãi một lần, trên một thửa đất duy nhất khi chuyển sang đất ở. Mọi trường hợp chuyển mục đích tiếp theo phải nộp 100% tiền chênh lệch. 

2. Phát hiện hưởng sai ưu đãi sẽ bị truy thu và tính tiền chậm nộp

Nghị định quy định rõ trách nhiệm và chế tài. Theo đó, theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị hưởng chính sách cho thửa đất khác, thì hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch.

Ngoài ra, người vi phạm còn phải nộp khoản tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện và chuyển hồ sơ vi phạm, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân hưởng sai ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị truy thu tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch và phải nộp tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến khi bị phát hiện.

3. Việc tính số lần chuyển mục đích được tính từ ngày 01/08/2024

Một điểm đáng chú ý là việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách được tính từ ngày 1/8/2024. 

Theo đó, theo khoản 3 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. Điều này đồng nghĩa, các trường hợp đã chuyển mục đích từ thời điểm này sẽ được tính vào số lần hưởng chính sách.

4. Giá đất và hạn mức tính theo quy định tại thời điểm chuyển mục đích

Theo khoản 4 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất được lấy theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm chuyển mục đích, áp dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp tách hộ theo quy định pháp luật thì mỗi hộ được tính là một đối tượng độc lập để xem xét áp dụng chính sách.

Đối với thửa đất có nhiều hộ cùng sử dụng, nếu được phép tách thửa thì hạn mức được xác định theo từng thửa đất sau tách; nếu không tách thửa, hạn mức được tính theo hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện đứng tên quyền sử dụng đất.

Như vậy, giá đất và hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định và bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Doanh nghiệp chuyển nhượng đất phải hoàn trả phần được miễn, giảm

Theo Điều 7 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, đối với tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nếu sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại khoản tiền đã được miễn, giảm cho Nhà nước.

Khoản tiền này được tính theo chính sách tại thời điểm giao đất, cho thuê đất ban đầu, nhưng giá đất để tính là giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm ban hành quyết định.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải nộp khoản tiền bổ sung, tính trên số tiền phải hoàn trả, tương ứng với thời gian từ khi được miễn, giảm đến khi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo mức quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP.

Như vậy, doanh nghiệp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi được giao đất, cho thuê đất mà sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải hoàn trả toàn bộ khoản tiền đã được miễn, giảm, đồng thời nộp thêm khoản tiền bổ sung tính theo thời gian hưởng ưu đãi.

6. Khấu trừ toàn bộ số tiền mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất

Nghị định 50/2026 cũng làm rõ việc xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước.

Theo đó, theo Điều 8 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt thì được khấu trừ toàn bộ số tiền này vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án.

Với các dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ hoặc có nhiều quyết định giao đất, việc tính tiền và khấu trừ chi phí bồi thường sẽ được thực hiện theo từng quyết định; tuy nhiên, không áp dụng khấu trừ đối với phần thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được phê duyệt được khấu trừ toàn bộ số tiền đã ứng vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Việc khấu trừ thực hiện theo từng quyết định giao đất, cho thuê đất, và không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh.

Trên đây là thông tin về việc 6 điểm mới của Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai …