Điều kiện, thủ tục bán nhà ở xã hội theo quy định mới nhất 2026

1. Điều kiện mua nhà ở xã hội

1.1. Điều kiện về nhà ở

Theo Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP quy định về điều kiện về nhà ở như sau:

- Trường hợp chưa có nhà ở:

• Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.

• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội xác nhận đối với trường hợp này.

- Trường hợp có nhà ở nhưng diện tích bình quân < 15m2 sàn/ người

• Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người. Diện tích nhà ở bình quân đầu người quy định tại khoản này được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, UBND cấp xã thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp này.

1.2. Điều kiện về thu nhập

Theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 33 Nghị định 54/2026/NĐ-CP quy định về điều kiện về thu nhập như sau:

*Đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:

Các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15, bao gồm:

- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng trên:

- Trường hợp người đứng đơn chưa kết hôn, được xác nhận là độc thân

• Có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng 

• Đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng 

tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

- Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn

• Người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

- Thời gian xác định điều kiện về thu nhập

Thu nhập để xét điều kiện được tính trong 12 tháng liền kề tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận

Lưu ý:

- Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, UBND cấp tỉnh được quyết định:

• Hệ số điều chỉnh mức thu nhập 20/30/40 triệu đồng nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước

• Chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (03) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.

*Đối với đối tượng là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có HĐLĐ

- Điều kiện về thu nhập đối với người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có HĐLĐ: 

• Phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo quy định nêu trên 

• Được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận. 

- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Công an cấp xã nơi công dân thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại tại thời điểm công dân đề nghị, có trách nhiệm xác nhận các thông tin gồm: Họ, chữ đệm và tên; Ngày, tháng, năm sinh; giới tính; số định danh cá nhân; ngày, tháng, năm cấp thẻ căn cước/căn cước công dân; nơi thường trú/nơi tạm trú/nơi ở hiện tại.

- Công dân có trách nhiệm kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng. 

- Công an cấp xã phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập bình quân hàng tháng của công dân đối với các trường hợp cần thiết.

Lưu ý: Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập quy định tại khoản này đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

2. Thủ tục bán nhà ở xã hội theo quy định mới nhất 2026

Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 34 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội được quy định như sau:

(1) Công bố thông tin dự án sau khi khởi công

- Sau 30 ngày, kể từ khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm

• Cung cấp các thông tin liên quan đến dự án để công bố công khai tại trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, UBND cấp xã tại địa phương nơi có dự án

• Đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương

• Công bố tại trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) hoặc Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) 

để người dân biết, chuẩn bị hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội và thực hiện việc theo dõi, giám sát.

- Thông tin công khai gồm: Tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ/căn nhà (trong đó bao gồm: Số căn hộ/căn nhà để bán; diện tích căn hộ; giá bán (tạm tính) đối với từng loại căn hộ/căn nhà; dự kiến thời gian bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký và các nội dung khác có liên quan).

- Trường hợp đã có hệ thống dữ liệu kết nối:

Trường hợp hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã được kết nối, khai thác thì thực hiện công khai thông tin về dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên hệ thống này theo quy định của pháp luật về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

(2) Thông báo thời điểm nhận hồ sơ trước khi tiếp nhận

- Trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải công khai nội dung:

• Thời điểm bắt đầu tiếp nhận, kết thúc tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua

• Số căn hộ/căn nhà để bán, diện tích căn hộ, giá bán nhà ở xã hội 

trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và gửi Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công khai trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

- Việc công khai thông tin phải thực hiện tối thiểu 30 ngày trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ;

(3) Người dân nộp hồ sơ đăng ký mua

- Trên cơ sở các thông tin về dự án nhà ở xã hội đã được công khai, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án. 

- Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội không được đồng thời đăng ký mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án trong cùng một thời điểm.

- Việc nộp hồ sơ được thực hiện thông qua hình thức trực tiếp, trực tuyến hoặc dịch vụ bưu chính hoặc nộp cho cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi cá nhân đang làm việc để tổng hợp, gửi chủ đầu tư dự án.

- Thời gian nộp, tiếp nhận hồ sơ do chủ đầu tư quyết định nhưng tối thiểu là 30 ngày kể từ ngày bắt đầu tiếp nhận hồ sơ;

Lưu ý: 

- Đối với đối tượng là Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì phải có xác nhận về đối tượng của UBND cấp xã nơi bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo mẫu hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. 

- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, UBND cấp xã thực hiện việc xác nhận về đối tượng.

(4)Thành phần hồ sơ

- Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội bao gồm: 

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục II của Nghị định 100/2024/NĐ-CP

• Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Lưu ý:

- Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có giá trị trong thời gian 12 tháng, tính từ thời điểm xác nhận. 

- Người đăng ký mua nhà ở xã hội phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở và chịu trách nhiệm về việc bảo đảm đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại thời điểm ký hợp đồng mua bán;

(5) Chủ đầu tư tổng hợp danh sách gửi Sở Xây dựng để rà soát hồ sơ đủ điều kiện, chưa đủ điều kiện

- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm

• Tổng hợp Danh sách đăng ký mua nhà ở xã hội, trong đó thể hiện thông tin cá nhân của người đăng ký và các thành viên trong hộ gia đình được khai tại Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội

• Gửi Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra người đăng ký mua nhà ở xã hội đã được hưởng hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

Sở Xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được Danh sách đăng ký.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm rà soát, đánh giá, tổng hợp ý kiến của Sở Xây dựng và đối chiếu với các quy định của pháp luật về nhà ở để xác định hồ sơ đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, công khai Danh sách các hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định và các hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện tại địa điểm thực hiện dự án, trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có).

- Thời hạn công khai danh sách hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện:

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai Danh sách các hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. 

• Đối với hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện thì gửi trả lại và nêu rõ lý do trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công khai Danh sách;

(6)Xử lý trường hợp đủ căn hộ, thiếu căn hộ dự kiến bán

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện ≤ số căn dự kiến bán

• Việc mua bán được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện > số căn dự kiến bán

• Chủ đầu tư tổ chức việc bốc thăm để lựa chọn người được mua nhà ở xã hội.

• Hình thức bốc thăm do chủ đầu tư quyết định nhưng phải có sự giám sát của đại diện Sở Xây dựng địa phương, đại diện UBND cấp xã, đại diện Công an cấp xã nơi có dự án, xác nhận vào biên bản kết quả bốc thăm;

(7) Trường hợp có đối tượng ưu tiên

- Trường hợp dự án có đối tượng ưu tiên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở:

• Được ưu tiên mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm 

• Số lượng căn hộ ưu tiên = (Tổng số hồ sơ đủ điều kiện của các nhóm đối tượng ưu tiên này) x (Tổng số căn hộ/căn nhà nhà ở xã hội dự kiến bán ) / (Tổng số hồ sơ đủ điều kiện trong danh sách).

- Ưu tiên nữ giới: áp dụng đối với trường hợp người đứng đơn đăng ký là nữ giới đơn thân hoặc phải là chủ hộ của hộ gia đình trên cơ sở dữ liệu về cư trú.

- Đối tượng ưu tiên quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở được bố trí căn hộ/căn nhà theo thứ tự lần lượt như sau: 

Người có công với cách mạng → Thân nhân liệt sĩ → Người khuyết tật → Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua nhà ở xã hội → Nữ giới. 

• Trường hợp số lượng đối tượng ưu tiên trong 01 nhóm vượt quá số lượng căn hộ/căn nhà ưu tiên còn lại thì thực hiện bốc thăm giữa nhóm đối tượng ưu tiên đó, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm cùng với các đối tượng không ưu tiên;

(8) Chủ đầu tư công khai Danh sách khách hàng đã ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

- Sau khi nhà ở đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư:

• Thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với khách hàng;

• Cập nhật thông tin về giao dịch, đối tượng đã mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

- Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai Danh sách các khách hàng đã ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội (bao gồm cả các thành viên trong hộ gia đình) tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư, tại địa điểm thực hiện dự án và tại Sàn giao dịch bất động sản (nếu có) hoặc trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).

Trên đây là thông tin về việc Điều kiện, thủ tục bán nhà ở xã hội theo quy định mới nhất 2026…