Quyền lợi cư dân Mường Thanh sẽ được giải quyết như thế nào theo Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND Hà Nội?

Trong danh sách này có các dự án như CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Xa La, CT11 - CT12 Kim Văn - Kim Lũ, các tòa VP3, VP5, VP6 và các tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư.

Một trong những nội dung được quan tâm là quyền lợi của người đã mua và đang sử dụng căn hộ tại các dự án này sẽ được giải quyết như thế nào khi công trình được rà soát để xác định phần được tồn tại, phần phải phá dỡ hoặc phải chuyển đổi công năng. Dưới đây là nội dung các hướng giải quyết theo Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND.

1. Cư dân không có lỗi không phải chịu chi phí khắc phục vi phạm của chủ đầu tư

Theo khoản 5 Điều 3 Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND:

“Người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của Chủ đầu tư.”

Đồng thời, nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ cho người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

Như vậy, theo cơ chế của Nghị quyết 96, việc công trình có vi phạm về quy hoạch, giấy phép xây dựng hoặc đất đai không đồng nghĩa người đã mua căn hộ hợp pháp phải cùng chủ đầu tư gánh chi phí xử lý vi phạm.

Chủ đầu tư là bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, biện pháp khắc phục hậu quả và chịu toàn bộ chi phí phát sinh từ hành vi vi phạm của mình. Nghị quyết cũng quy định không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả những khoản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Không phải tất cả căn hộ tại 12 dự án đều bị phá dỡ hoặc di dời

Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND không quy định phá dỡ toàn bộ 12 dự án mà thiết lập cơ chế rà soát để xác định công trình, hạng mục hoặc phần công trình nào được tồn tại có điều kiện và phần nào phải phá dỡ.

Đối với công trình cao tầng, phần xây dựng không đúng quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng có thể được tồn tại có điều kiện nếu đáp ứng các yêu cầu về tình trạng sử dụng thực tế, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khoảng cách giữa các công trình, chỉ giới đường đỏ và hành lang bảo vệ công trình.

Ngược lại, những công trình hoặc phần công trình không đáp ứng các tiêu chí bắt buộc hoặc không có phương án khắc phục khả thi sẽ phải phá dỡ.

Do đó, việc một căn hộ cụ thể có phải di dời hay không sẽ phụ thuộc vào kết quả rà soát, phân loại và quyết định xử lý đối với từng công trình, hạng mục hoặc phần diện tích.

Theo Điều 11, UBND Thành phố có trách nhiệm ban hành quyết định về danh mục công trình, hạng mục công trình hoặc phần diện tích được tồn tại có điều kiện; phải phá dỡ; phải cải tạo, chỉnh trang hoặc chuyển đổi công năng trên cơ sở kết quả rà soát, đánh giá của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

3. Nếu căn hộ phải di dời, cư dân được bồi thường theo giá thị trường

Đối với người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời, điểm a khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND quy định giá bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định theo giá thị trường hoặc được xác định theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền.

Người mua có trách nhiệm bàn giao căn hộ, nhà ở cho chủ đầu tư trong thời gian 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường.

Trước khi tổ chức di dời, UBND cấp xã phải chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư và các đơn vị liên quan rà soát, lập danh sách cụ thể các căn hộ, phần diện tích và công trình phải di dời; xác định người sở hữu, người sử dụng và các tổ chức, cá nhân có quyền, lợi ích hợp pháp liên quan.

Phương án di dời phải được công khai; ý kiến của người phải di dời và các chủ thể có quyền, lợi ích liên quan phải được tiếp nhận, xem xét theo quy định.

4. Cư dân phải di dời được ưu tiên mua nhà tại dự án khác của chủ đầu tư

Ngoài tiền bồi thường, Nghị quyết 96 còn quy định một số chính sách hỗ trợ đối với chủ sở hữu căn hộ, công trình phải di dời.

Theo điểm b khoản 1 Điều 10, người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chính chủ đầu tư thực hiện. Phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận.

Cư dân cũng được tạm cư tại chỗ cho đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền có thông báo thực hiện phương án di dời, phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng của công trình.

Đối với người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở, Nghị quyết cho phép được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.

Người kinh doanh tại phần khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ 6 tháng lương tối thiểu vùng
Nghị quyết cũng có cơ chế riêng đối với hộ gia đình, cá nhân đang kinh doanh tại phần diện tích khối đế nhưng phần diện tích này phải chuyển đổi công năng.

Cụ thể, trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân có thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh với mức tương đương 06 tháng lương tối thiểu vùng.

Khoản hỗ trợ được tính từ ngày hộ gia đình, cá nhân bàn giao căn hộ, nhà ở cho chủ đầu tư và được chủ đầu tư chi trả một lần cho người trực tiếp hoạt động kinh doanh.

5. Căn hộ không phải di dời có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng và được cấp sổ khi đủ điều kiện

Đối với những căn hộ được xác định không phải di dời, khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND quy định 03 quyền lợi đáng chú ý.

Thứ nhất, người mua căn hộ, nhà ở không phải nộp các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư.

Thứ hai, người mua được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc thỏa thuận khác đã ký với chủ đầu tư.

Thứ ba, người mua căn hộ, nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi người mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đây cũng là cơ chế liên quan trực tiếp đến những trường hợp người dân đã mua và sử dụng căn hộ nhưng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận còn phụ thuộc vào quá trình xử lý các tồn tại của dự án.

Sau khi hoàn thành biện pháp khắc phục hậu quả, nộp đầy đủ số lợi bất hợp pháp về xây dựng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hiện trạng công trình, dự án để UBND cấp xã kiểm tra, xác nhận, làm căn cứ thực hiện các thủ tục tiếp theo về quy hoạch, đất đai và cấp Giấy chứng nhận.

6. Chủ đầu tư phải chịu kinh phí bồi thường, hỗ trợ và phá dỡ công trình vi phạm

Theo Điều 5, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện phương án di dời, bồi thường, hỗ trợ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời phải bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ bằng tiền và các chi phí khắc phục hậu quả.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm, UBND Thành phố có thể quyết định sử dụng nguồn kinh phí bảo đảm của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản của chủ đầu tư để thực hiện.

Đối với công trình phải phá dỡ, chủ đầu tư cũng phải chịu toàn bộ chi phí liên quan. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định buộc phá dỡ có hiệu lực, chủ đầu tư phải hoàn thành việc lựa chọn đơn vị tư vấn, bố trí kinh phí và công khai kế hoạch phá dỡ.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện, UBND cấp xã tổ chức cưỡng chế phá dỡ và toàn bộ chi phí cưỡng chế, phá dỡ vẫn do chủ đầu tư chi trả.

Như vậy, việc giải quyết quyền lợi của cư dân tại các dự án thuộc Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND sẽ phụ thuộc trước hết vào kết quả xác định căn hộ, phần công trình thuộc diện được tồn tại hay phải di dời, phá dỡ.

Với người mua nhà không có lỗi, Nghị quyết xác lập nguyên tắc không phải chịu chi phí khắc phục vi phạm của chủ đầu tư; trường hợp phải di dời được bồi thường, hỗ trợ theo cơ chế riêng, còn trường hợp không phải di dời được tiếp tục thực hiện hợp đồng và được xem xét cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Trên đây là thông tin liên quan đến Quyền lợi cư dân Mường Thanh sẽ được giải quyết như thế nào theo Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND Hà Nội?