Tóm tắt nhanh Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND của Hà Nội về xử lý vi phạm tại 12 dự án chung cư

1. Danh sách 12 dự án thuộc diện xử lý theo Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND

Theo Điều 1 và Phụ lục ban hành kèm theo Nghị quyết 96 2026 của Hà Nội, cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng đối với 12 công trình, dự án trên địa bàn Hà Nội.

Các dự án gồm: Tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes (CT6 Kiến Hưng); công trình có chức năng hỗn hợp Đại Thanh; công trình hỗn hợp nhà ở và trung tâm thương mại CT5 Tân Triều; Khu nhà ở Xa La; nhà ở CT11, CT12 tại ô đất CT2, khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ.

Ngoài ra còn có các tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở tại các lô VP3, VP5, VP6 khu vực Linh Đàm; các tổ hợp chung cư và dịch vụ thương mại tại lô đất HH1, HH2, HH3 và HH4 thuộc ô CC6, Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.

Theo Điều 3, việc xử lý phải bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Việc áp dụng cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm đã được xác định tại các kết luận thanh tra, kiểm tra và quyết định xử lý của cơ quan có thẩm quyền.

2. Các công trình xây dựng sai quy hoạch, giấy phép xây dựng được tồn tại có điều kiện

Khoản 1 và khoản 3 Điều 4 Nghị quyết 96/2026 Hà Nội quy định công trình cao tầng xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép xây dựng được tồn tại có điều kiện nếu đáp ứng đồng thời các tiêu chí:

• Đã hoàn thành xây dựng và đưa vào vận hành, sử dụng thực tế.
• Bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và không ảnh hưởng công trình lân cận.
• Bảo đảm chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu theo quy hoạch hoặc phương án bổ sung khắc phục được phê duyệt.
• Các khối tháp có ít nhất ba mặt đứng bảo đảm yêu cầu về khoảng cách giữa các công trình theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch tại thời điểm xây dựng, áp dụng đối với quy hoạch cải tạo khu vực cũ trong đô thị.
• Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật và hành lang an toàn giao thông.

Công trình cao tầng hoặc phần công trình còn lại sau phá dỡ chưa đáp ứng tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu vẫn có thể được tồn tại có điều kiện nếu đáp ứng các tiêu chí còn lại và có phương án khắc phục được cơ quan có thẩm quyền đánh giá khả thi về kỹ thuật, quy hoạch và nguồn lực.

Đối với nhà ở thấp tầng, điều kiện được tồn tại là có hơn 50% diện tích xây dựng công trình nằm ngoài đất quy hoạch chức năng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

3. Những trường hợp phải phá dỡ công trình vi phạm

Theo khoản 2 Điều 4, công trình cao tầng phải phá dỡ nếu không đáp ứng một hoặc một số tiêu chí về tình trạng hoàn thành, an toàn công trình, khoảng cách giữa các công trình hoặc không vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ theo quy định.

Công trình cao tầng không đáp ứng tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu và không có phương án khắc phục khả thi cũng thuộc diện phải phá dỡ.

Ngoài ra, nhà ở thấp tầng không đáp ứng tiêu chí được tồn tại; công trình hạ tầng xã hội thiết yếu không đáp ứng điều kiện quy định; các công trình, hạng mục khác không thuộc trường hợp được tồn tại có điều kiện đều phải phá dỡ.

Theo Điều 6, Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định buộc phá dỡ. Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực, chủ đầu tư phải hoàn thành lựa chọn đơn vị tư vấn, bố trí kinh phí và công khai kế hoạch phá dỡ.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm, UBND cấp xã tổ chức cưỡng chế phá dỡ. Toàn bộ chi phí cưỡng chế, phá dỡ do chủ đầu tư chi trả.

4. Người mua căn hộ phải di dời được bồi thường theo giá thị trường

Người mua căn hộ, nhà ở thuộc đối tượng phải di dời có trách nhiệm bàn giao căn hộ, nhà ở cho chủ đầu tư trong thời gian 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường, theo điểm a khoản 1 Điều 10 của Nghị quyết.

Giá tiền bồi thường được Hội đồng thẩm định giá xác định theo giá thị trường hoặc được quy định tại quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền.

Điểm b khoản 1 Điều 10 còn quy định người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện. Phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận.

Người mua nhà được tạm cư tại chỗ cho đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án di dời, phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng.

Đối với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở, Nghị quyết quy định được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.

Hộ gia đình, cá nhân có thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh với mức tương đương 06 tháng lương tối thiểu vùng. Khoản hỗ trợ được chủ đầu tư chi trả một lần kể từ ngày bàn giao căn hộ, nhà ở.

5. Người mua căn hộ không phải di dời được xem xét cấp Giấy chứng nhận

Khoản 2 Điều 10 quy định đối với trường hợp không phải di dời, người mua căn hộ, nhà ở không phải nộp các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Người mua được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, thỏa thuận khác với chủ đầu tư.

Đặc biệt, điểm c khoản 2 Điều 10 quy định:

“Người mua căn hộ, nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.”

Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ, nhà ở không phải di dời gắn với điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người mua và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

6. Chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp từ diện tích xây dựng vi phạm

Điều 8 Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND quy định đối với công trình, dự án được tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp đối với phần vi phạm trật tự xây dựng.

Số lợi bất hợp pháp được xác định bằng tổng diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch, giấy phép xây dựng, nhân với đơn giá xây dựng 1m² theo suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình đưa vào sử dụng thực tế, sau đó nhân với 50%.

Khoản tiền này do chủ đầu tư trực tiếp nộp vào ngân sách Thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Khu vực 1 theo thời hạn ghi trong quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Theo Điều 9, nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định trên cơ sở diện tích sử dụng đất, diện tích sàn xây dựng thực tế sau khi hoàn thành phương án xử lý. Giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo Bảng giá đất của UBND Thành phố tại thời điểm công trình, dự án đưa vào sử dụng thực tế.

7. Không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả chi phí khắc phục vi phạm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư

Khoản 4 và khoản 5 Điều 3 quy định chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, biện pháp khắc phục hậu quả và chịu toàn bộ chi phí phát sinh do hành vi vi phạm của mình.

Nghị quyết xác định không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Đồng thời, nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ đối với người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

8. Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND có hiệu lực từ ngày 07/11/2026

Theo Điều 12, Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND chính thức có hiệu lực từ ngày 07/11/2026.

Điều 11 giao UBND Thành phố ban hành kế hoạch thực hiện, quyết định danh mục công trình, hạng mục công trình hoặc phần diện tích được tồn tại có điều kiện, phải phá dỡ, cải tạo, chỉnh trang hoặc chuyển đổi công năng trên cơ sở kết quả rà soát của cơ quan chuyên môn.

Đối với các dự án khác ngoài danh mục 12 dự án, UBND Thành phố tổ chức rà soát, đánh giá mức độ vi phạm và tính khả thi của phương án khắc phục để trình HĐND Thành phố xem xét, quyết định.

Về xử lý chuyển tiếp, trường hợp quyết định, kết luận hoặc văn bản đã ban hành trước ngày Nghị quyết có hiệu lực có nội dung khác với cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết thì thực hiện theo cơ chế đặc thù của Nghị quyết này.

Trên đây là tóm tắt nhanh Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND của Hà Nội về xử lý vi phạm tại 12 dự án chung cư.