Thông thường trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (mua bán) các bên sẽ tiến hành đặt cọc. Để tránh rủi ro khi đặt cọc hãy xem quy định về đặt cọc mua bán nhà đất dưới đây.
Trước khi quyết định mua hoặc đặt cọc thì người mua cần tìm hiểu rõ thông tin về nhà đất như bên chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng không, thông tin pháp lý về thửa đất như thế nào? Để biết những thông tin trên thì có thể yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận hoặc xin thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai.
Sau khi tìm hiểu thông tin về nhà đất, các bên cần biết những quy định về đặt cọc mua bán nhà đất dưới đây để tránh rủi ro.
1. Tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ khi đặt cọc
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.
Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Trong trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).
Đặt cọc mua bán nhà đất thế nào để tránh rủi ro? (Ảnh minh họa)
2. Mức tiền đặt cọc
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.
Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong mới phát hiện nhà của ông B có người tự tử nên ông A không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông B.
3. Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.
4. Có thể ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu “phạt cọc”, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu các bên lập hợp đồng và ghi là “trả trước” thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Trả trước là một phần của số khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp khi các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên chuyển nhượng từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu ghi “trả trước” mà các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ trả lại những gì đã nhận mà không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Kết luận: Trên đây là quy định về đặt cọc mua bán nhà đất. Để giảm tối đa rủi ro khi đặt cọc, các bên nên nắm rõ các lưu ý trên.
Hiện nay, rất nhiều hộ gia đình và cá nhân vẫn còn sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền từ những năm 90. Vậy liệu đất cấp sai thẩm quyền có được cấp sổ đỏ từ 01/01/2025 hay không?
Hiện nay, có rất nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và có một số loại giấy tờ được lập trước năm 1993 nhưng lại chưa được cấp Sổ đỏ. Theo đó tới đây, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ có 13 trường hợp sử dụng đất có giấy tờ trước 15/10/1993 được cấp Sổ đỏ từ 01/01/2025.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mang đến nhiều thay đổi về Sổ đỏ. Trong đó, đáng chú ý là hiện đang có thông tin sau 2025 phải ghi tên cả 2 vợ chồng vào Sổ đỏ. Vậy thông tin này có đúng không?
Hiện nay, nhiều cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất liền kề có hành vi lấn chiếm, chặn lối đi chung… gây ảnh hưởng rất nhiều tới những người cùng sử dụng lối đi chúng đó. Vậy hàng xóm chặn lối đi chung thì phải xử lý thế nào?
Bên cạnh các trường hợp buộc phải xin phép thì vẫn có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Tới đây, Luật Đất đai 2024 quy định thêm nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ko phải xin phép từ 01/01/2025. Vậy cụ thể là gì?
Vì nhiều lý do khác nhau mà người lập di chúc không để lại tài sản của mình cho cha, mẹ, vợ, chồng, con chưa thành niên. Pháp luật dự liệu trước trường hợp này xảy ra trên thực tế nên quy định đối tượng không có tên trong di chúc vẫn hưởng thừa kế.
Để tham gia giao dịch về nhà ở như mua bán, tặng cho thì phải đủ điều kiện, trong đó phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở có quy định những giao dịch về nhà ở không cần Sổ đỏ.
Theo quy định của Luật Xây dựng, trước khi khởi công xây dựng nhà ở tại đô thị phải có giấy phép xây dựng. Vậy, trường hợp người dân xây nhà không phép bị xử lý thế nào?
Khi cấp Sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì một trong những khoản tiền mà người dân phải nộp nhiều nhất là tiền sử dụng đất. Để rõ hơn về khoản tiền này hãy xem quy định tổng hợp sau.
Tiếng Anh
Pháp lý doanh nghiệp 
RSS
![[Đáng chú ý] Từ 01/01/2025, 7 trường hợp bị hủy Sổ đỏ](https://image3.luatvietnam.vn/uploaded/340x190twebp/images/original/2024/06/11/truong-hop-bi-huy-so-do-tu-01-01-2025_1106000118.png)
