Từ 09/02/2026, ưu tiên mua nhà ở xã hội đối với người đang thuê

Theo quy định mới, khoản 12 Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 38 Nghị định 54/2026/NĐ-CP) xác định rõ rằng: trường hợp đang cho thuê nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà cho người đang thuê, nếu người thuê có nhu cầu mua và đáp ứng đúng đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định.

Đáng chú ý, việc mua nhà có thể được thực hiện trước thời hạn 10 năm, thay vì phải chờ đủ thời gian thuê như trước đây.

Cùng với việc mở rộng quyền mua, Nghị định 54/2026/NĐ-CP cũng quy định cụ thể cách xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê, nhằm bảo đảm minh bạch và tránh phát sinh tranh chấp.

Theo đó, giá bán được xác định trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với thời gian thuê, đồng thời trừ đi giá trị khấu hao của nhà ở trong thời gian đã thuê.

Giá trị khấu hao được tính theo tỷ lệ giữa thời gian đã thuê và số năm thu hồi vốn đầu tư đã xác định trước đó. Cách tính này giúp người thuê không phải mua lại nhà theo giá thị trường mới, đồng thời bảo đảm chủ đầu tư thu hồi hợp lý vốn đã bỏ ra.

So với quy định trước đây tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, đây là một thay đổi quan trọng. Trước kia, nhà ở xã hội cho thuê chủ yếu được quản lý theo cơ chế thuê dài hạn, người thuê chỉ được mua sau khi đủ thời gian tối thiểu (thường là 10 năm), trong khi chưa có quy định rõ ràng về việc ưu tiên mua trước thời hạn cũng như phương pháp xác định giá bán khi chuyển từ thuê sang mua.