Đất do UBND xã, phường, thị trấn giao sau 2014 có được cấp Sổ đỏ?

Đất do UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao sau ngày 01/7/2014 không được cấp Giấy chứng nhận vì đây là trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Khẳng định này được giải thích bằng 02 quy định dưới đây:

1. Thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân

Kể cả Luật Đất đai 2013 trước đây hay Luật Đất đai 2024 hiện nay thì đều quy định, ngoài UBND cấp huyện thì không cơ quan nào khác có thẩm quyền giao đất.

Cụ thể điều này được quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân như sau:

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Luật Đất đai 2024 quy định tại khoản 2 Điều 123 như sau: 

 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Như vậy, chỉ có UBND cấp huyện mới có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình và các cá nhân. Tất cả những trường hợp đất được UBND cấp xã hoặc các cơ quan, đơn vị khác như đơn vị quân đội, công an, các trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, hợp tác xã,… giao cho trước đây đều được xem là giao đất không đúng thẩm quyền.

Hiện nay, UBND cấp xã thì chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn chứ không có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân (theo khoản 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024). 

2. Đất do xã giao sau 2014 có thể bị thu hồi kể cả theo Luật cũ hay mới

Trước đây, khi Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực, tất cả các trường hợp đất được giao hoặc có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (sau khi giao đã chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế cho người khác) không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi.

Nội dung này được quy định rõ tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

Khoản 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.

Có thể thấy, theo Luật Đất đai 2013 thì đất do UBND cấp xã giao kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau không được cấp Giấy chứng nhận.

Còn từ 01/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đã bổ sung thêm 01 trường hợp là đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 mà đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 sau thì được cấp Sổ:

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Theo đó, đất xã giao sau 01/7/2014 đến trước 01/8/2024 được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện nêu trên.

Tuy nhiên, trường hợp không đủ các điều kiện nêu trên thì vừa không được cấp Sổ đỏ thậm chí còn bị thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai 2024.

Trên đây là quy định giải đáp câu hỏi Đất do xã giao sau 2014 có được cấp Sổ đỏ không? Theo đó, từ 01/8/2024, nếu đáp ứng được 3 điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì đất vẫn sẽ được xem xét cấp Sổ. Các trường hợp được giao sai thẩm quyền sau 2014 còn lại vừa không được cấp Sổ mà còn bị thu hồi đất.