Đất trái thẩm quyền trước 2004: Có được cấp Sổ đỏ, đền bù?

1. Thế nào là giao đất trái thẩm quyền?

Pháp luật không giải thích cụ thể thế nào là giao đất trái thẩm quyền mà quy định các trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền Điều 140 Luật Đất đai 2024 như sau:

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định.

Như vậy, đất được giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm được giao

Từ khi có Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987 đến nay đã có nhiều Luật mới thay thế như: Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 hay Luật Đất đai 2024 hiện hành, tuy nhiên cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân vẫn được quy định thống nhất là UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc không phải do UBND cấp huyện giao thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền.

Trường hợp 2: Sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định

Hiện nay, thẩm quyền giao đất được quy định rõ khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024 như sau:

Cơ quan có thẩm quyền	Đối tượng được giao đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh	- Tổ chức trong nước; - Cơ sở tôn giáo; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Ủy ban nhân dân cấp huyện	- Hộ gia đình, cá nhân. - Cộng đồng dân cư.
Ủy ban nhân dân cấp xã	Không có thẩm quyền giao đất, chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Hiện nay, trên thực tế có không ít trường hợp người dân vẫn sử dụng đất do UBND xã giao, nhất là những người đang sử dụng đất được giao từ những năm 90.

Tuy nhiên cần lưu ý là nếu đã là đất do xã giao thì đều được coi là đất giao sai thẩm quyền. Trước đây, theo quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì UBND xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Đất giao trái thẩm quyền trước 2004 có được cấp Sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024, điều kiện cấp sổ Đỏ đối với đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật được xác định như sau:

Đối với đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993:

- Không vi phạm quy định pháp luật về đất đai.

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Đối với đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993:đến trước ngày 01/7/2004:

- Không vi phạm quy định pháp luật về đất đai.

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Như vậy, đất giao trái thẩm quyền trước 2004 vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện như trên.  

3. Đất trái thẩm quyền trước 2004 có được đền bù không?

 

Theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, đất giao không đúng thẩm quyền vẫn được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi. Theo đó, có 02 đối tượng dưới đây vẫn được bồi thường về đất dù sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền gồm:

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền ổn định từ trước ngày 01/07/2014.

(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền ổn định từ ngày 01/07/2014 đến trước ngày 01/8/2024 và có đầy đủ giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất mới được bồi thường về đất.

Theo đó, việc bồi thường đối với đất giao sai thẩm quyền trước 2004 được quy định cụ thể tại các Điều 10, 12, 13 Nghị định 88/2024/NĐ-CP như sau:

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền trước 01/8/2024 và đáp ứng điều kiện được bồi thường thì được bồi thường như sau:

- Đối với đất được sử dụng ổn định trước 15/10/1993: 

• Trường hợp bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ đời sống mà diện tích thu hồi ≥ hạn mức công nhận đất: Được bồi thường bằng hạn mức công nhận đất ở.
• Trường hợp thu hồi mà phần diện tích đất đã xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống > diện tích đất ở được công nhận: Được bồi thường về đất ở theo diện tích đất thực tế xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó sau khi đã trừ tiền sử dụng đất.
• Trường hợp bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ đời sống mà diện tích thu hồi < hạn mức công nhận đất: Được bồi thường về đất ở đối với toàn bộ diện tích đất thu hồi.
• Trường hợp bị thu hồi diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo diện tích đất thực tế đã sử dụng bị thu hồi. 
• Với phần đất còn lại mà không được bồi thường đất ở/đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp/đất thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo loại đất nông nghiệp. 

- Đối với đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 - trước 01/7/2004 có đầy đủ giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất:

• Trường hợp bị thu hồi toàn bộ/01 phần thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ mà diện tích thu hồi ≥ hạn mức công nhận đất: Được bồi thường bằng hạn mức giao đất ở.
• Trường hợp phần diện tích đất đã xây dựng nhà ở, công trình > hạn mức giao đất ở: Được bồi thường về đất ở đối với diện tích thực tế đã xây dựng;
• Trường hợp bị thu hồi toàn bộ/01 phần thửa đất có nhà ở và công trình mà diện tích thu hồi < hạn mức giao đất ở: Được bồi thường về đất ở đối với toàn bộ diện tích đất thu hồi;
• Trường hợp bị thu hồi diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Được bồi thường theo diện tích thực tế đã sử dụng bị thu hồi. 
• Phần diện tích đất còn lại: Được bồi thường theo loại đất nông nghiệp.

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp mà sử dụng ổn định trước 01/7/2004 mà người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà diện tích thu hồi > diện tích được bồi thường: Phần diện tích còn lại được UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định hỗ trợ khác đối với từng dự án cụ thể.

* Trường hợp bồi thường về đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất: 

Nếu đất đã được sử dụng ổn định trước 15/10/1993 mà bị thu hồi toàn bộ/01 phần thửa đất có nhà ở và công trình với phần diện tích thu hồi của thửa đất < hạn mức công nhận đất: Được bồi thường về đất ở đối với toàn bộ diện tích đất thu hồi. 

Trên đây là giải đáp về Giao đất trái thẩm quyền trước 2004 có được cấp Sổ đỏ, đền bù? Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.