Tiếng Anh 
RSS
Trước đây, việc giao đất trái thẩm quyền diễn ra tương đối phổ biến, điều này có thể dẫn đến nhiều rủi ro đối với người dân vẫn đang sử dụng những mảnh đất này. Nhiều người đã đặt ra câu hỏi vậy đất trái thẩm quyền trước 2004 giải quyết thế nào?
1. Thế nào là giao đất trái thẩm quyền?
Pháp luật không giải thích cụ thể thế nào là giao đất trái thẩm quyền mà quy định các trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm:
- Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định qua các thời kỳ;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Theo đó, thẩm quyền giao đất được quy định rõ tại khoản 1, khoản 2 và khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 như sau:
Cơ quan có thẩm quyền | Đối tượng được giao đất |
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh | - Tổ chức; - Cơ sở tôn giáo; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. |
Ủy ban nhân dân cấp huyện | - Hộ gia đình, cá nhân. - Cộng đồng dân cư. |
Cũng theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, các cơ quan có thẩm quyền giao đất nêu trên không được ủy quyền cho cơ quan khác thực hiện giao đất.
2. Đất giao trái thẩm quyền trước 2004 có được cấp Sổ đỏ không?
Căn cứ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đất giao trái thẩm quyền trước năm 2004 vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Về tiền sử dụng đất phỉ nộp trong trường hợp được cấp Sổ đỏ, Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
* Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất:
Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:
Bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
* Trường hợp diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)
- Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.
- Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất.
Theo đó, tiền sử dụng đất được xác định bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
3. Đất trái thẩm quyền trước 2004 có được đền bù không?
Tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp.
Trong đó, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước 2004 được quy định tại Điều 11 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP theo các trường hợp sau:
- Trường hợp đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
- Trường hợp Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 1/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:
- Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993: Được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao;
- Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993: Được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất: Được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là giải đáp về Giao đất trái thẩm quyền trước 2004 có được cấp Sổ đỏ, đền bù? Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.
