Cách tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản mới nhất

1. Doanh thu tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản được xác định thế nào?

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

- Nếu bên thuê trả tiền theo từng kỳ thì doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê trả trong từng kỳ theo hợp đồng.

- Nếu bên thuê trả trước tiền thuê cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế có thể:

• Được phân bổ tương ứng cho số năm đã trả trước; hoặc

• Được xác định theo toàn bộ số tiền trả một lần.

Như vậy, doanh thu tính thuế phụ thuộc vào phương thức thanh toán được thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản.

2. Cách tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản mới nhất

Theo điểm c khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, số 109/2025/QH15, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 01 tỷ đến 03 tỷ đồng được lựa chọn phương pháp nộp thuế theo quy định.

Trường hợp lựa chọn nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, thuế TNCN từ hoạt động cho thuê tài sản được tính như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%

Trong đó, doanh thu tính thuế là phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Ví dụ: Nếu phần doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê tài sản là 200 triệu đồng thì số thuế TNCN phải nộp được xác định như sau:

200 triệu đồng × 5% = 10 triệu đồng

Như vậy, thuế suất thuế TNCN áp dụng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5% trong trường hợp cá nhân lựa chọn nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu.

3. Các khoản chi được trừ khi tính thuế TNCN

Theo Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, khoản chi được trừ phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thực tế phát sinh và có liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh;

• Có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định;

• Có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với khoản thanh toán từng lần từ 5 triệu đồng trở lên theo pháp luật về thuế giá trị gia tăng.

Các khoản chi được trừ gồm:

• Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa sử dụng vào sản xuất, kinh doanh;

• Chi phí tiền lương, tiền công, tiền thưởng, các khoản phụ cấp, bảo hiểm bắt buộc và các khoản chi trả cho người lao động có đóng bảo hiểm bắt buộc theo quy định; chi phí tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp và các khoản chi trả cho người lao động dưới 01 tháng;

• Chi phí khấu hao tài sản cố định phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Mức trích khấu hao tài sản cố định được tính vào chi phí hợp lý theo quy định về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định áp dụng đối với doanh nghiệp. Trường hợp tài sản cố định đã khấu hao hết giá trị nhưng vẫn tiếp tục được sử dụng cho sản xuất, kinh doanh thì không được trích khấu hao;

• Chi phí dịch vụ mua ngoài như điện, nước, điện thoại, internet, vận chuyển, thuê tài sản, sửa chữa, bảo dưỡng có hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật;

• Chi phí trả lãi tiền vay vốn sản xuất, kinh doanh của tổ chức tín dụng theo lãi suất thực tế. Chi phí trả lãi tiền vay vốn sản xuất, kinh doanh của đối tượng không phải là tổ chức tín dụng không vượt quá mức quy định tại Bộ luật Dân sự;

• Các khoản chi khác phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất, kinh doanh.

4. Các khoản chi không được trừ khi tính thuế TNCN

Theo Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập tính thuế bao gồm:

- Khoản chi không liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh;

- Các khoản chi không có đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật;

- Khoản tiền lương, tiền công và các khoản chi có tính chất tiền lương của cá nhân kinh doanh, nhóm cá nhân kinh doanh, các thành viên trong hộ kinh doanh trừ các khoản đóng góp bảo hiểm bắt buộc; khoản tiền lương, tiền công và các khoản chi có tính chất tiền lương đã tính vào chi phí nhưng thực tế không chi trả hoặc không có chứng từ thanh toán;

- Phần chi khấu hao tài sản cố định vượt mức quy định hoặc khấu hao đối với tài sản cố định không sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh;

- Các khoản chi phạt vi phạm hành chính, phạt vi phạm hợp đồng, tiền bồi thường do lỗi của cá nhân kinh doanh;

- Đất ở và công trình phục vụ sinh hoạt trên đất, xe ô tô và các tài sản đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng mang tên cá nhân, trừ xe ô tô và các tài sản đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng với mục đích kinh doanh vận tải, du lịch;

- Các khoản chi phí phục vụ nhu cầu cá nhân, gia đình. Cá nhân kinh doanh có trách nhiệm theo dõi riêng chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh và chi phí phục vụ nhu cầu cá nhân, gia đình.