Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp có được miễn thuế TNCN không?

1. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp có được miễn thuế TNCN không?

Theo Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định về thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất như sau:

- Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất.

- Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.

Như vậy, thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế TNCN áp dụng đối với trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

 

2. Cách tính tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2026 được quy định thế nào?

Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, quy định về việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 như sau:

* Nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất

- Việc tính tiền sử dụng đất:

• Chính sách được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; 

• Lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Trường hợp có nhiều thửa đất

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. 

- Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý:

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì:

- Chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; 

- Số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; 

- Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

* Thời điểm bắt đầu tính số lần chuyển mục đích

- Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng được tính từ ngày 01/8/2024.

*Cách xác định giá đất để tính tiền

- Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất nông nghiệp là giá đất trên bảng giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

* Cách xác định hạn mức giao đất ở

- Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

• Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

• Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này.

- Trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất của một thửa đất

Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

• Nếu được tách thửa: Việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần

• Nếu không được tách thửa: việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

- Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

* Cách tính tiền phải nộp

- Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Theo đó, theo Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về việc tính tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, không thuộc trường hợp được hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tiền sử dụng đất phải nộp là tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại các Điều 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 và 15 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp người sử dụng đất được giảm tiền sử dụng đất, được hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP - Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 19 Nghị định này (nếu có) - Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (nếu có)

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi một lần duy nhất trên một thửa đất lựa chọn. Từ lần chuyển mục đích tiếp theo sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

3. Người sử dụng đất có những quyền gì?

Theo Điều 26 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.

- Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Trên đây là thông tin về việc Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp có được miễn thuế TNCN không?…