Từ 01/7/2026, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?

Từ 01/7/2026, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?

Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, giá tính thuế được xác định theo quy định riêng.

*Cách xác định giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế:

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nếu có, thì giá chuyển nhượng để tính thuế là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo nhà ở, kết cấu hạ tầng hoặc công trình kiến trúc, giá tính thuế được xác định như sau:

• Phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi giá thấp hơn mức do Nhà nước quy định.

• Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức này.

Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị thực tế còn lại của công trình.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá tính thuế được xác định bằng tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp chưa có đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

Trường hợp cho thuê lại đất

Nếu đơn giá cho thuê lại ghi trên hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nếu có, thì đơn giá làm căn cứ tính thuế được xác định theo mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

*Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.

- Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai: thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

- Góp vốn bằng bất động sản: cá nhân chưa phải khai, nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Thuế được khai, nộp khi cá nhân chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.

• Thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn là giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng, rút một phần vốn góp thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho tới khi bằng giá trị góp vốn bằng bất động sản này.

• Trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay theo quy định tại điểm này đã giải thể, phá sản mà chưa thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì cá nhân có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế theo quy định.

*Một số trường hợp cụ thể khi khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

(1) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu:

Nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác. 

Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. 

Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

(2) Trường hợp ủy quyền liên quan đến bất động sản:

- Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.

- Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định;

(3) Trường hợp xử lý bất động sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài:

Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài:

• Làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đó đồng thời thực hiện khai thuế thay

• Nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân;

(4) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp để thanh toán nợ cho tổ chức, cá nhân khác:

Cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ;

(5) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản theo quyết định thi hành án của Tòa án:

Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân chuyển nhượng. 

Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân;

(6) Trường hợp các cá nhân đổi nhà, đất cho nhau:

Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 23 của Nghị định 253/2026/NĐ-CP. thì các cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
 

Những thu nhập nào từ bất động sản chịu thuế TNCN?

Theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu Thuế TNCN như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định cụ thể như sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong đó tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

• Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản;

• Các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước), quyền thuê mặt nước.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, bao gồm cả thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

Trên đây là thông tin về việc Từ 01/7/2026, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?…