Từ 01/7/2026, trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng được quy định thế nào?

1. Từ 01/7/2026, trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng được quy định thế nào?

Theo khoản 1 Điều 16 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, trình tự đầu tư xây dựng dự án bao gồm 3 giai đoạn: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định công việc trong từng giai đoạn như sau:

1.1. Giai đoạn chuẩn bị dự án

Theo điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc:

- Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (sau đây gọi là Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có);

- Lập đề xuất chương trình, dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (vốn ODA), vốn vay ưu đãi nước ngoài (nếu có);

- Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch làm căn cứ lập dự án (nếu có);

- Khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (sau đây gọi là Báo cáo nghiên cứu khả thi) hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (sau đây gọi là Báo cáo kinh tế - kỹ thuật);

- Phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng;

- Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành;

- Các công việc được cho phép thực hiện trước theo quy định của pháp luật và các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.

1.2. Giai đoạn thực hiện dự án

Theo điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giai đoạn thực hiện dự án gồm:

• Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);

• Khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt;

• Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt, dự toán xây dựng;

• Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

• Ký kết hợp đồng xây dựng;

• Thi công xây dựng công trình;

• Giám sát thi công xây dựng;

• Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành;

• Vận hành, chạy thử;

• Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng;

• Bàn giao công trình đưa vào sử dụng;

• Quyết toán hợp đồng xây dựng;

• Các công việc cần thiết khác liên quan đến thực hiện dự án.

1.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng

Theo điểm c khoản 1 Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giai đoạn kết thúc xây dựng gồm:

• Quyết toán hợp đồng xây dựng (nếu có);

• Quyết toán vốn đầu tư xây dựng;

• Bảo hành công trình xây dựng;

• Bàn giao các hồ sơ liên quan;

• Các công việc cần thiết khác liên quan đến dự án.

1.4. Trình tự thực hiện một số dự án, công trình đặc thù được quy định thế nào?

Ngoài trình tự chung nêu trên, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định riêng về trình tự đầu tư xây dựng đối với một số dự án, công trình như sau:

- Dự án, công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm và dự án đầu tư công đặc biệt thực hiện theo Điều 69, Điều 70, Điều 71 và Điều 72 Nghị định 217/2026/NĐ-CP; các nội dung khác thực hiện theo Nghị định này và pháp luật có liên quan;

- Dự án PPP thực hiện trình tự đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

- Dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng chìa khóa trao tay được thực hiện phù hợp với chủ trương đầu tư (nếu có) và nội dung quy định của hợp đồng.

Đáng chú ý, theo khoản 5 Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, đối với dự án không thuộc các trường hợp nêu trên, tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc đồng thời đối với các công việc tại giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc xây dựng, phù hợp với các nội dung tại quyết định phê duyệt dự án.

2. Sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng được xác định thế nào từ 01/7/2026? 

2.1. Sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng được hiểu thế nào?

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng được dự tính trước của dự án, được xác định trên cơ sở:

• Phạm vi, quy mô, mục tiêu đầu tư;

• Phương án thiết kế sơ bộ;

• Các nội dung trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.

Trường hợp lập Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư công thì dự kiến tổng mức đầu tư đối với dự án nhóm B, nhóm C được xác định như sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng.

Theo khoản 2 Điều 75 Luật Xây dựng 2025, tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí dự tính từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến giai đoạn kết thúc xây dựng, bao gồm:

• Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có);

• Chi phí xây dựng;

• Chi phí thiết bị (nếu có);

• Chi phí quản lý dự án;

• Chi phí tư vấn xây dựng;

• Chi phí khác;

• Chi phí dự phòng.

Trong đó:

• Tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt là mức chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để thực hiện dự án;

• Tổng mức đầu tư xây dựng được sử dụng làm cơ sở để tính toán, xác định hiệu quả đầu tư, tính khả thi của dự án và làm căn cứ để quản lý vốn;

• Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định phù hợp với thiết kế xây dựng và các nội dung trong Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

2.2. Tổng mức đầu tư xây dựng và tổng mức đầu tư của dự án thành phần được xác định thế nào?

Theo khoản 3 Điều 75 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở thiết kế và các yêu cầu cần thiết của dự án.

Khi xác định các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư xây dựng, việc xác định chi phí được thực hiện trên cơ sở tham khảo, sử dụng:

• Hệ thống giá xây dựng, giá thiết bị, chỉ số giá xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền công bố;

• Giá thị trường;

• Giá của nhà sản xuất, nhà cung ứng;

• Dữ liệu chi phí tương tự của các công trình trong nước đã thực hiện hoặc đang thực hiện;

• Các quy định, hướng dẫn về xác định chi phí.

Trường hợp không đủ cơ sở xác định chi phí theo các loại giá, dữ liệu chi phí nêu trên thì được tham khảo, sử dụng giá, dữ liệu chi phí của các công trình, dự án đã thực hiện hoặc đang thực hiện ở nước ngoài để xác định chi phí.

Đối với dự án được phân chia thành các dự án thành phần, theo khoản 4 Điều 75 Luật Xây dựng 2025, tổng mức đầu tư của từng dự án thành phần được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 75 Luật Xây dựng 2025.

Trường hợp phân chia dự án thành phần trong giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì tổng mức đầu tư xây dựng của dự án được tổng hợp trên cơ sở tổng mức đầu tư xây dựng của các dự án thành phần và các chi phí cần thiết khác của dự án.

2.3. Khi nào được điều chỉnh sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng?

Theo khoản 5 Điều 75 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, việc điều chỉnh sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng và tổng mức đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:

• Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được điều chỉnh trong trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật mà dẫn đến thay đổi sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng đã được duyệt;

• Tổng mức đầu tư xây dựng được điều chỉnh trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật mà dẫn đến thay đổi tổng mức đầu tư xây dựng đã được duyệt.

3. Từ 01/7/2026, lập dự án đầu tư xây dựng được quy định thế nào?

Theo Điều 23 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, việc lập dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:

Theo khoản 1 Điều 23 Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật làm cơ sở trình thẩm định, phê duyệt dự án, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 23 Luật Xây dựng 2025, gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng công trình sử dụng cho mục đích tôn giáo, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Xây dựng 2025;

• Dự án đầu tư xây dựng quy mô nhỏ hoặc có tính chất kỹ thuật đơn giản theo quy định của Chính phủ;

• Trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Theo khoản 3 Điều 23 Luật Xây dựng 2025, các trường hợp không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật gồm:

• Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng.

Tuy nhiên, trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ có yêu cầu lập dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc công trình nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới có yêu cầu lập dự án theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa thì vẫn phải thực hiện theo quy định tương ứng.

Lưu ý: 

Đối với dự án bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích, việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật và phê duyệt dự án thực hiện theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa. (Theo khoản 4 Điều 23 Luật Xây dựng 2025)

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 23 Luật Xây dựng 2025, việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, Đề xuất dự án để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, pháp luật về đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trên đây là thông tin về việc Từ 01/7/2026, trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng được quy định thế nào?