Tiếng Anh 
RSS
Thế chấp Sổ đỏ để vay tiền là việc rất phổ biến nhưng nhiều người dân còn chưa nắm rõ quy định này. Để tránh tranh chấp và những rủi ro khác xảy ra người dân cần nắm rõ những quy định về thế chấp Sổ đỏ dưới đây.
- 1. Thế chấp Sổ đỏ là gì?
- 2. Điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
- 3. Cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất
- 4. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- 5. Khi nào thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực?
- 6. Hồ sơ, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
- 7. Hồ sơ, thủ tục đăng ký xóa thế chấp
- 8. Đất đang thế chấp có quyền bán không?
1. Thế chấp Sổ đỏ là gì?
Thế chấp Sổ đỏ là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
2. Điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Các điều kiện trên đây là điều kiện thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở nhưng trên thực tế nhiều ngân hàng còn có những quy định riêng. Ví dụ: Người hơn 60 tuổi đi thế chấp thì không ít ngân hàng sẽ từ chối nhận thế chấp.
3. Cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Tóm lại, cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được nhận thế chấp nhà đất (người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).
Tổng hợp quy định cơ bản về thế chấp Sổ đỏ (Ảnh minh họa)
4. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
* Bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nội dung này được nêu rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”.
* Nơi công chứng hợp đồng thế chấp
Công chứng tại Phòng/Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
* Hồ sơ, thủ tục và phí công chứng
Xem chi tiết: Hồ sơ, thủ tục công chứng Sổ đỏ
5. Khi nào thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực?
LuatVietnam trả lời như sau:
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Đối chiếu với quy định trên thì việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa anh và người thế chấp chưa có hiệu lực. Để hoàn tất việc thế chấp thì anh cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất.
6. Hồ sơ, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
* Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Bản chính phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a;
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) trừ trường hợp nộp đồng thời Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với:
- Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; hoặc
- Hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
* Thời gian giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
7. Hồ sơ, thủ tục đăng ký xóa thế chấp
* Hồ sơ đăng ký xóa thế chấp
Theo Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
- Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a;
- Giấy chứzng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận;
- Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm thì còn phải nộp thêm giấy tờ, tài liệu sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực):
- Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;
- Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;
- Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài trong trường hợp xóa đăng ký;
- Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân trong trường hợp xóa đăng ký.
* Trình tự, thủ tục xóa thế chấp
Bước 1: Nộp hồ sơ
Đăng ký thế chấp ở đâu thì nộp hồ sơ đăng ký xóa thế chấp tại cơ quan đó.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
* Thời gian giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
8. Đất đang thế chấp có quyền bán không?
LuatVietnam trả lời như sau:
Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, anh chỉ được chuyển nhượng nếu bên ngân hàng đồng ý (thực tế thì hầu hết ngân hàng không đồng ý).
Xem thêm: Nhà đất đang thế chấp có được sang tên Sổ đỏ?
9. Cách xử lý khi không trả lãi, trả tiền vay thế chấp
* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp
Khoản 7 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, cụ thể:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.
* Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
- Phương thức khác.
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Tóm lại, đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không thanh toán thì sẽ bị xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận, chủ yếu là bán đấu giá (phát mại).
Trên đây là những quy định cơ bản về thế chấp Sổ đỏ mà người dân cần nắm rõ, nhất là khi các bên thế chấp là cá nhân. Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
>> Sang tên Sổ đỏ hộ gia đình: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải nộp
