Nhà đất đang thế chấp có được sang tên Sổ đỏ?

Nhà đất đang thế chấp có thể được sang tên

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là thế chấp nhà đất) thì bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Việc sang tên khi nhà đất đang thế chấp được quy định rõ đối với từng trường hợp:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, không phải lúc nào ngân hàng cũng đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho nhà đất đang là tài sản thế chấp.

Trên thực tế, nếu ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng thì sẽ ký cam kết giữa 03 bên (bên thế chấp, bên mua và ngân hàng) để chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp trong đó ghi rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên hoặc người muốn mua sẽ đưa tiền cho người thế chấp để thanh toán hết phần nghĩa vụ đối với ngân hàng (muốn trả trước hạn cho ngân hàng để lấy Sổ đỏ).

Trường hợp 2: Thừa kế nhà đất

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp chết thì người thừa kế sẽ nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mà người thế chấp chết thì người nhận thừa kế vẫn được sang tên và có nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:

- Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

- Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nhà đất đang thế chấp có được sang tên? (Ảnh minh họa)

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhà đất đang thế chấp

Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi đăng ký biến động gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất có công chứng hoặc chứng thực.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Xem chi tiết tại: Hướng dẫn chi tiết thủ tục sang tên Sổ đỏ

Trường hợp 2: Thừa kế nhà đất

Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động

Trên đây là quy định giải đáp về việc nhà đất đang thế chấp có được sang tên. Theo đó, chỉ được chuyển nhượng, tặng cho nhà đất đang thế chấp nếu ngân hàng đồng ý. Trường hợp người thế chấp chết thì vẫn được sang tên và người nhận thừa kế thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi di sản. Ngoài ra, pháp luật đất đai còn quy định 04 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ.