Cá nhân nhận thế chấp Sổ đỏ: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục thực hiện

1. Cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nêu rõ:

“Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

…”.

Theo đó, từ ngày 15/5/2021, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Trước ngày 15/5/2021, Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể người được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và trên thực tế người được nhận thế chấp là tổ chức tín dụng như ngân hàng.

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực

Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện sau:

2.1. Điều kiện về chủ thể

- Cá nhân nhận thế chấp là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Nói cách khác, cá nhân nhận thế chấp phải là công dân Việt Nam từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, không thuộc trường hợp người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

- Bên thế chấp là cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thế chấp quyền sử dụng đất của mình phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Nếu là hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên có chung quyền sử dụng đất (văn bản có công chứng).

2.2. Điều kiện về nội dung

- Việc nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.

- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.

2.3. Điều kiện về hình thức

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

2.4. Điều kiện về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Còn thời hạn sử dụng đất (trong thời hạn sử dụng đất).

Ngoài các điều kiện trên thì việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Hồ sơ, thủ tục nhận thế chấp quyền sử dụng đất

3.1. Hồ sơ đăng ký thế chấp

Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định người yêu cầu đăng ký thế chấp Sổ đỏ nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu đăng ký theo mẫu (01 bản chính).

- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

- Bản chính Giấy chứng nhận (trừ trường hợp nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

3.2 Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 01: Nộp hồ sơ

- Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai

- Phương thức nộp hồ sơ:

• Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
• Nộp trực tiếp;
• Qua đường bưu điện;
• Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.

Bước 02: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 03: Giải quyết

Theo Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trong thời hạn giải quyết, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi, cập nhật nội dung đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận.

- Sau khi ghi vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận thì chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký.

- Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được lập theo mẫu.

* Trường hợp nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất/hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai:

- Tiếp nhận cả hai hồ sơ;

- Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm.

4. Việc thế chấp có được ghi trong Sổ đỏ không?

Điểm a khoản 5 Điều 18 và điểm a khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ghi rõ tại Trang bổ sung Giấy chứng nhận với nội dung như sau:

“Thế chấp bằng... (ghi tên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) tại... (ghi tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”;

Trên đây là quy định về cá nhân nhận thế chấp Sổ đỏ. Mặc dù nhiều có nhiều quy định nhưng cần lưu ý đất không có tranh chấp, các bên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp và chuẩn bị hồ sơ để đăng ký thế chấp theo quy định.

Để hiểu rõ hơn về trường hợp của mình, hãy gọi ngay đến tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 19006192  của LuatVietnam.