Toàn bộ các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ 2024

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Trong đó, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý tới các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ.

1. Không đáp ứng điều kiện chung để vay thế chấp

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp:

• Thừa kế quyền sử dụng đất.

• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

- Đất không có tranh chấp hoặc có nhưng đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa hoặc phán quyết của Trọng tài… đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên… để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, nếu thiếu một trong 05 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.

2. Thế chấp Sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu

Trong nhiều trường hợp, một mảnh đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, khi đó Sổ đỏ cấp cho người sử dụng đất được gọi là Sổ đỏ đồng sở hữu.

Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Như vậy, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì:

- Phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.

Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

- Tách thửa và thực hiện thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình.

3. Quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp

3.1 Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

Theo Điều 617 Bộ luật Dân sự số 91/2025/QH13 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”.

Như vậy, quy định trên đã nêu rất rõ, trường hợp chưa được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó.

3.2 Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Tại Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.”.

Mặt khác, khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng nêu rõ, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

Điều này có nghĩa, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để vay thế chấp.

4. Thuộc loại đất không được phép thế chấp

4.1 Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“2. …Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ không được phép thế chấp.

4.2 Đất thuê trả tiền hàng năm

Tại khoản 2 Điều 37 Luật đất đai 2024 có quy định về quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

“2. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

[...]

đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

[...]

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, nhà nước chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này.

4.3 Đất rừng tự nhiên

Tại khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2024 quy định:

“3. Người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.”

Như vậy, đối với đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên được Nhà nước cho thuê thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.

4.5 Đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế

Tại điểm đ và điểm g khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai 2024 quy định:

“3. Quyền và nghĩa vụ của đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế được quy định như sau:

…

đ) Không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

…

g) Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này không được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất”

Dẫn chiếu đến điểm a khoản 1 Điều 201 Luật Đất đai 2024 thì đối tượng nêu tại điểm này không được thế chấp tài sản gắn liền với đất là đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân.

Như vậy, đối với đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân không được thế chấp tài sản gắn liền với đất.

5. Người thế chấp là chưa đủ 18 tuổi; mất năng lực, hạn chế năng lực hành vi dân sự

Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành, người chưa đủ 18 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự có quyền thế chấp quyền sử dụng đất

nhưng không được tự mình thực hiện hoặc tự ý thực hiện việc thế chấp mà phải thông qua người đại diện.

Trong đó, người đại diện theo pháp luật gồm:

• Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

• Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.

• Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện đối với con chưa thành niên hoặc người giám hộ đối với người được giám hộ.

• Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

6. Cá nhân là người dân tộc thiểu số

Căn cứ khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai 2024, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ đất đai để đảm bảo ổn định cuộc sống, thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo tại cùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi thì không được thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.

Trên đây là toàn bộ các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ. Nếu còn vấn đề vướng mắc liên quan đến đất đai, vui lòng gọi 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp kịp thời.