5 điều người dân sử dụng đất chưa có Sổ đỏ cần biết để tránh bị thiệt thòi

1. Cấp Sổ đỏ cho nhiều loại đất không giấy tờ

Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ 01/8/2024, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ.

Bên cạnh đó, theo khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp đã sử dụng làm đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, không có hộ khẩu thường trú thuộc vùng kinh tế khó khăn nay được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì cũng sẽ được cấp Sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên hạn mức sẽ không được vượt quá mức giao đất nông nghiệp đối với cá nhân theo quy định.

2. Đất lấn chiếm vẫn có thể được cấp Sổ

Theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vi phạm nếu thuộc một trong các trường hợp sau vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ:

Trường hợp 1: Thuộc một trong 03 trường hợp sau:

- Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc;

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc;

- Lấn đất, chiếm đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác.

Tuy nhiên, hiện nay sau khi có sự điều chỉnh về quy hoạch thì diện tích đất lấn, chiếm này không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; chỉ giới xây dựng đường giao thông… nữa.

Trường hợp 2:

- Đang sử dụng đất lấn, chiếm nguồn gốc là nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thuộc nơi không có Ban Quản lý rừng.

- Đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp 3: Đất lấn, chiếm không thuộc 02 trường hợp trên đang được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, lâu năm,… tự khai hoang mà đất không có tranh chấp.

3. Xem xét cấp Sổ với đất giao trái thẩm quyền

Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì chỉ được cấp Sổ nếu đáp ứng điều kiện sau đây:

- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Trong đó, 03 mốc thời gian sẽ được xét cấp sổ đỏ cụ thể:

+ Từ trước 18/12/1980

+ Từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993

+ Từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014.

4. Đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường

4.1 Trường hợp đủ điều kiện cấp Sổ nhưng chưa được cấp

Căn cứ điểm a khoản 1, khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng một trong các điều kiện gồm:

- Có giấy chứng nhận.

- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận.

- Đã nhận chuyển quyền sử dụng hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.

- Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, dù chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng nếu có đủ điều kiện được cấp, có một trong các giấy tờ nêu trên thì người sử dụng đất vẫn được bồi thường về đất.

4.2 Trường hợp đất không đủ điều kiện cấp Sổ

Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng nếu hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất thì người sử dụng đất vẫn sẽ được bồi thường về đất. Tuy nhiên, việc bồi thường phải đi kèm với điều kiện là đất đã được sử dụng trước ngày 01/7/2004.

Cụ thể, nội dung này đã được quy định rõ tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024 như sau:

Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

5. Chi phí làm Sổ lần đầu có thể sẽ tăng từ ngày 01/01/2026

Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, khung giá đất bị bãi bỏ và nội dung về bảng giá đất sẽ được UBND cấp tỉnh xây dựng và công bố định kỳ vào ngày 01/01 hằng năm thay vì công bố định kỳ 05 năm một lần vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ theo quy định cũ tại Luật Đất đai 2013.

Căn cứ theo Điều 159 Luật Đất đai 2024:

Điều 159. Bảng giá đất

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Như vậy, từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới và bảng giá đất mới sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm theo nguyên tắc thị trường.

Còn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hiện hành sẽ chỉ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Có thể thấy, nếu bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường có nhiều khả năng cao sẽ tăng cao hơn so với trước đây. Trong khi đó, các khoản chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ lần đầu là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều được tính theo Bảng giá đất.

Chính vì vậy, chi phí khi làm sổ đỏ lần đầu có thể sẽ tăng theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về 5 điều người dân sử dụng đất chưa có Sổ đỏ cần biết để tránh bị thiệt thòi