Nghị định 35/2023/NĐ-CP: Sửa loạt quy định về nhà ở, quy hoạch

Chính phủ ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP, trong đó sửa đổi, bổ sung loạt quy định trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, nhà ở tại các Nghị định: 37/2010/NĐ-CP; 44/2015/NĐ-CP; 85/2020/NĐ-CP; 69/2021/NĐ-CP…

Dưới đây là những điểm mới nổi bật đáng chú ý tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP:

1. Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến nhà ở

1.1 Thêm đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, theo đó Nghị định này bổ sung thêm 02 đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước gồm:

- Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà ở mà nhà ở này đã được bố trí sử dụng theo thời điểm từ trước ngày 27/11/1992 (theo điểm a khoản 1 Điều 57) hoặc quy định tại khoản 1 Điều 61 và có văn bản đồng ý việc chuyển nhượng khi làm thủ tục thuê nhà ở theo quy định.

Trong đó thời điểm nêu tại khoản 1 Điều 61 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm một trong các trường hợp như:

• Từ 27/11/1992 mới hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng để phân phối cho cán bộ, công nhân viên thuê;
• Phải điều chuyển công tác và bị yêu cầu trả lại nhà ở đang thuê để bố trí cho thuê nhà ở khác sau 27/11/1992....

- Người đang sử dụng nhà ở do Nhà nước quản lý nhưng không có một trong các giấy tờ như: hợp đồng thuê nhà; quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở…mà có một trong các giấy tờ chứng minh đã sử dụng nhà ở được cấp trước ngày 19/01/2007 (như: đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú; đăng ký kê khai nhà ở hoặc biên lai nộp tiền sử dụng đất hàng năm) và nhà ở này không có tranh chấp, có xác nhận về việc người đang sử dụng không thuộc diện chiếm dụng trái pháp luật.

Trước đây:

Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước chỉ gồm:

- Đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27/11/1992;

- Đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 61 của Nghị định này.

1.2 Bổ sung hướng dẫn về tính giá bán nhà ở cũ

So với Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 15/2021/NĐ-CP, Nghị định 35/2023/NĐ-CP đã bổ sung thêm hướng dẫn về việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của cấp nhà.

Cụ thể, khi tính giá bán nhà ở cũ:

- Trường hợp trong các giấy tờ có ghi cấp nhà ở nhưng không ghi chất lượng còn lại: Tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của cấp nhà đó;

- Trường hợp trong các giấy tờ không ghi cấp nhà ở: Tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của nhà ở cấp III để làm cơ sở tính giá bán nhà ở.

1.3 Cải tạo chung cư quy mô nhỏ hơn 02 ha phải lập quy hoạch chi tiết

Nghị định 35/2023/NĐ-CP đã sửa đổi khoản 3 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành. Theo đó:

- Trường hợp khu vực thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 02 ha thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng).

- Việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, công bố quy hoạch tổng mặt bằng được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị

Trước đây

Theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải lập quy hoạch chi tiết mà thực hiện lập, phê duyệt bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình theo trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết.

2. Sửa quy định liên quan đến cấp Giấy phép xây dựng

2.1 Bổ sung quy định về thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng

Khoản 14 Điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP đã bổ sung quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại Điều 41 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, cụ thể:

- Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng: Thực hiện theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng 2020:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh;
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.

- Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong một số trường hợp:

• Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp công trình khác nhau: Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án;
• Trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình: Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sửa chữa, cải tạo.

Đây là quy định mới được bổ sung tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP.

2.2 Thêm hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Khoản 15 Điều 12 của Nghị định 35 đã bổ sung thêm hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới công trình không theo tuyến. Cụ thể:

- Trường hợp chủ đầu tư thuê đất để đầu tư xây dựng: Cần thêm hợp đồng thuê đất hợp pháp.

- Trường hợp đầu tư xây dựng công trình gắn vào công trình, bộ phận của công trình hiện hữu thì cần thêm:

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình, bộ phận công trình hoặc hợp đồng thuê công trình, bộ phận công trình hợp pháp
• Báo cáo kết quả đánh giá an toàn công trình và bản vẽ thể hiện giải pháp liên kết của công trình với công trình hiện hữu.

Như vậy, Nghị định 35/2023/NĐ-CP đã thêm yêu cầu đối với hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp xây dựng mới công trình không theo tuyến.

2.3 Thêm hướng dẫn điều chỉnh giấy phép hoạt động xây dựng

Khoản 34 Điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP đã bổ sung thêm quy định mới về hướng dẫn điều chỉnh giấy phép hoạt động xây dựng.

Cụ thể, sau khi được cấp giấy phép, nếu có những thay đổi dưới đây, nhà thầu nước ngoài phải nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến cơ quan cấp giấy phép hoạt động xây dựng để được xem xét điều chỉnh giấy phép hoạt động xây dựng đã cấp:

- Thay đổi về tên, địa chỉ của nhà thầu;

- Thay đổi về thành viên trong liên danh nhà thầu hoặc nhà thầu phụ;

- Thay đổi về các nội dung khác đã ghi trong giấy phép hoạt động xây dựng được cấp.

Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép hoạt động xây dựng;

- Các tài liệu chứng minh cho những nội dung đề nghị điều chỉnh (được dịch ra tiếng Việt và có chứng thực).

3. Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến quy hoạch

3.1 Các địa phương được tự quyết định việc phân lô bán nền

Đây là một trong những điểm mới đáng chú ý trong Nghị định 35/2023/NĐ-CP. Theo đó, nội dung sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được duyệt.

Để được phân lô, bán nền theo quy định mới, dự án phải đảm bảo:

- Phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị, đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư;

- Việc xây dựng nhà ở phải đảm bảo tuân thủ nội dung và tiến độ;

- Khu vực được phân lô, bán nền không nằm ở nơi có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến cảnh quan chính trong đô thị.

Trước đây:

Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP thì sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới được phép quy định cụ thể những khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

3.2 Lô đất quy mô nhỏ được lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn

Theo đó, Điều 1 Nghị định 35/2023 sửa đổi khoản 3 Điều 14 Nghị định 37/2010 quy định các lô đất có quy mô nhỏ được lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng). Nghị định 35 cũng sửa đổi, bổ sung điều kiện đối với các lô đất có quy mô nhỏ.

Cụ thể, các lô đất có quy mô nhỏ phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Lô đất do một chủ đầu tư thực hiện hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập;

- Có quy mô sử dụng đất:

• Nhỏ hơn 02 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, khu chung cư; hoặc
• Nhỏ hơn 10 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp,…được xác định theo quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành; hoặc
• Nhỏ hơn 05 ha đối với các trường hợp còn lại;

- Trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu.

Đồng thời, Nghị định 35 cũng bổ sung quy định hướng dẫn về việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch theo quy trình rút gọn.

Trước đây:

Khoản 3, khoản 4 Nghị định 37/2010/NĐ-CP lại quy định đối với những lô đất có quy mô nhỏ (quy mô nhỏ hơn 5 ha hoặc nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì được lựa chọn lập dự án đầu tư xây dựng hoặc lập quy hoạch chi tiết.

* Tương tự, quy hoạch xây dựng đối với khu chức năng đặc thù quy định tại Nghị định 44/2015/NĐ-CP cũng có nhiều thay đổi.

3.3 Bổ sung Chương trình phát triển đô thị

Đây là nội dung hoàn toàn mới được bổ sung tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP. Theo Nghị định này, Chương trình phát triển đô thị được lập cho các đối tượng sau:

- Tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương;

- Thành phố, thị xã thuộc tỉnh hoặc thuộc thành phố trực thuộc trung ương; thị trấn thuộc huyện;

- Khu vực dự kiến hình thành đô thị mới.

Nghị định cũng nêu rõ, Chương trình phát triển đô thị phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Phù hợp với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị;

- Phù hợp chiến lược, chương trình, kế hoạch về phát triển đô thị cấp cao hơn được duyệt…

4. Giảm mức tạm ứng tối đa trong hợp đồng xây dựng

Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi quy định về mức tạm ứng hợp đồng xây dựng như sau:

- Mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký kết (bao gồm cả dự phòng nếu có), trường hợp cần tạm ứng với mức cao hơn phải được người quyết định đầu tư cho phép.

- Đối với dự án mà người quyết định đầu tư là Thủ tướng Chính phủ, việc quyết định mức tạm ứng cao hơn do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trước đây:

Tại khoản 5 Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký kết (bao gồm cả dự phòng nếu có)...

Trên đây là tổng hợp những nội dung nổi bật của Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa loạt quy định về nhà ở, quy hoạch​, xây dựng, quy hoạch. Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ và giải đáp cụ thể.