5 điểm mới Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản

1. Mở rộng tiêu chí xác định người chưa có nhà ở

Một trong những thay đổi đáng chú ý của Nghị định 54/2026/NĐ-CP là việc sửa đổi quy định về điều kiện nhà ở để được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng.

Theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. 

Theo đó, trường hợp được xác định là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình không chỉ căn cứ vào việc không đứng tên sở hữu nhà ở, mà còn bao gồm cả trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có thông tin về nhà ở. Quy định này được áp dụng đối với cả người đăng ký và vợ hoặc chồng (nếu có) tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội.

Điểm mới quan trọng là việc xác định điều kiện nhà ở không còn phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ như trước đây, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho nhiều trường hợp thực tế chưa có nhà ở nhưng gặp khó khăn trong chứng minh điều kiện. 

Đồng thời, cũng theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội xác nhận theo quy định tại khoản này.

Theo đó, thẩm quyền xác nhận cũng được quy định theo hướng rộng hơn là giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, thay vì quy định hẹp như trước. Trong thời hạn 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị, cơ quan này có trách nhiệm xác nhận điều kiện nhà ở cho người dân.

2. Công an cấp xã sẽ xác nhận điều kiện thu nhập để được mua nhà ở xã hội

Theo khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 33 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Công an cấp xã nơi công dân thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại tại thời điểm công dân đề nghị, có trách nhiệm xác nhận các thông tin gồm: Họ, chữ đệm và tên; Ngày, tháng, năm sinh; giới tính; số định danh cá nhân; ngày, tháng, năm cấp thẻ căn cước/căn cước công dân; nơi thường trú/nơi tạm trú/nơi ở hiện tại.

Theo đó, đối với các trường hợp không có hợp đồng lao động, việc xác nhận thông tin cá nhân được chuyển từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. 

3. Bổ sung cơ chế kê khai, cam kết, hậu kiểm về thu nhập

Nghị định mới cũng sửa đổi quy định về điều kiện thu nhập theo hướng đơn giản hóa thủ tục nhưng tăng trách nhiệm của người đăng ký.

Theo khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 33 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, công dân có trách nhiệm kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng. Công an cấp xã phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập bình quân hàng tháng của công dân đối với các trường hợp cần thiết.

Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập quy định tại khoản này đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Theo đó, công dân tự kê khai và cam kết về mức thu nhập bình quân hàng tháng, đồng thời cơ quan công an phối hợp các đơn vị liên quan để xác minh, hậu kiểm khi cần thiết. Đơn đề nghị xác nhận thu nhập đồng thời được xác định là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, giúp giảm bớt thủ tục hành chính cho người dân.

Mức trần thu nhập vẫn giữ nguyên như quy định hiện hành, với người độc thân không quá 20 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 30 triệu đồng/tháng và hộ gia đình không quá 40 triệu đồng/tháng. (theo khoản 1 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP)

4. Chuẩn hóa quy trình bán, cho thuê mua nhà ở xã hội

Nghị định 54/2026/NĐ-CP cũng sửa đổi toàn diện trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư theo dự án ngoài nguồn vốn đầu tư công.

Theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 34 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, thông tin dự án phải được công khai sớm, chậm nhất sau 30 ngày kể từ khi khởi công, trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Các thông tin công khai bao gồm quy mô dự án, số lượng căn hộ, diện tích, giá bán dự kiến, tiến độ và thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

Hình thức nộp hồ sơ cũng được đa dạng hóa, cho phép người dân nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua cơ quan, doanh nghiệp nơi làm việc. Thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày nhằm đảm bảo cơ hội tiếp cận bình đẳng.

Trường hợp số lượng hồ sơ đủ điều kiện vượt quá số căn hộ, việc lựa chọn người mua sẽ được thực hiện bằng hình thức bốc thăm, có sự giám sát của Sở Xây dựng, chính quyền và cơ quan công an địa phương nhằm bảo đảm minh bạch.

Nghị định cũng quy định rõ thứ tự ưu tiên đối với các nhóm đối tượng như người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người thuộc diện tái định cư và nữ giới đơn thân hoặc là chủ hộ.

5. Chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê đủ điều kiện khi có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm

Một điểm mới đáng chú ý khác là quy định chuyển tiếp đối với nhà ở xã hội đang cho thuê. 

Theo Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 38 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trường hợp đang cho thuê nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà ở cho người đang thuê nếu người thuê nhà ở có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm và đảm bảo đúng đối tượng, điều kiện theo quy định của Nghị định này hoặc bán lại nhà ở này cho Quỹ nhà ở quốc gia.

Giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê gồm: giá bán đã được thẩm định, xác định tại thời điểm xác định, thẩm định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với thời gian thuê và trừ đi phần giá trị khấu hao nhà ở. Giá trị khấu hao nhà ở được xác định bằng giá bán nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định nhân với thời gian đã thuê chia cho số năm thu hồi vốn đầu tư đã tính toán để cho thuê.

Theo đó, chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê nếu có nhu cầu mua và đáp ứng đủ điều kiện trước thời hạn 10 năm, thay vì 5 năm như quy định trước đây.

Đồng thời, Nghị định cũng bổ sung phương án bán lại nhà ở xã hội cho Quỹ nhà ở quốc gia và quy định rõ cách xác định giá bán, bao gồm giá đã thẩm định, lãi vay và phần giá trị khấu hao theo thời gian thuê.

Trên đây là thông tin về việc 5 điểm mới Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định về nhà ở, kinh doanh bất động sản…