Danh mục

Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Tóm tắt Nội dung VB gốc Tiếng Anh Hiệu lực VB liên quan Lược đồ Nội dung MIX Tải về
LuatVietnam.vn độc quyền cung cấp bản dịch chính thống Công báo tiếng Anh của Thông Tấn Xã Việt Nam
LuatVietnam.vn độc quyền cung cấp bản dịch chính thống Công báo tiếng Anh của Thông Tấn Xã Việt Nam
Hiệu lực: Đã biết
Tình trạng: Đã biết

CHÍNH PHỦ
________

Số: 69/2021/NĐ-CP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
________________________

Hà Nội, ngày 15 tháng 7 năm 2021

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 16 tháng 9 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Đấu thầu ngày 26 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17 tháng 6 năm 2020;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Luật Đầu tư ngày 17 tháng 6 năm 2020;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

Chính phủ ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Nghị định này quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở, bao gồm: việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư; quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc di dời, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và một số cơ chế trong việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
2. Việc cưỡng chế phá dỡ, giải phóng mặt bằng đối với nhà chung cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
2. Cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Nhà chung cư là tòa nhà độc lập (block), có một hoặc một số đơn nguyên được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở và được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.
2. Khu chung cư là khu nhà có từ 02 tòa nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này trở lên và công trình xây dựng khác, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (nếu có) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.
3. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư với mục đích nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích, điều chỉnh cơ cấu diện tích hiện có của nhà chung cư hoặc phá dỡ để xây dựng mới nhà chung cư và các công trình xây dựng khác (nếu có). Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư.
4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại địa điểm cũ trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
5. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn theo một trong các hình thức quy định tại Điều 14, Điều 15 của Nghị định này hoặc là tổ chức được Nhà nước giao theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này để triển khai thực hiện dự án.
6. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là chủ sở hữu nhà chung cư).
Chủ sở hữu nhà chung cư là các tổ chức, cá nhân đã được cấp hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất qua các thời kỳ (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp chủ sở hữu diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước.
7. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua các hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 4. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do sự cố, thiên tai, cháy nổ mà nhà chung cư này chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện ngay việc di dời các hộ gia đình ra khỏi nhà chung cư này, sau đó bổ sung trường hợp này vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.
2. Việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật đất đai, pháp luật có liên quan và quy định của Nghị định này; chủ đầu tư phải thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định này trước, các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ còn lại được thực hiện sau. Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
4. Đối với khu chung cư hiện hữu thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở thì địa phương có thể triển khai thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết của toàn khu chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Trường hợp thực hiện một dự án thì chủ đầu tư có thể phân kỳ đầu tư nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định này trước, các nhà chung cư còn lại trong khu được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Việc phân kỳ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư phải được xác định trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với tình hình thực tế, thời gian thực hiện dự án của từng nhà chung cư và bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều này.
5. Trường hợp chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đã được chấp thuận thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định kéo dài hoặc chấm dứt việc thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp chấm dứt thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này; đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này thì cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư quyết định cho phép kéo dài thời gian thực hiện dự án như đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công.
Điều 5. Các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch
Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định tại Nghị định này bao gồm:
1. Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.
2. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
b) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.
3. Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.
Điều 6. Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020)
1. Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020) đối với các trường hợp sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này;
b) Trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này.
2. Trên cơ sở các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bố trí nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Việc quyết định chủ trương đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện như đối với dự án có sử dụng vốn đầu tư công.
4. Việc phá dỡ nhà chung cư và thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Chương II
YÊU CẦU VỀ KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ, KẾ HOẠCH, QUY HOẠCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ VIỆC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Mục 1
KIỂM ĐỊNH, ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 7. Nguyên tắc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các công trình nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng và Nghị định này.
2. Đối với khu chung cư thì phải thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.
Điều 8. Yêu cầu, nội dung kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư
1. Khi thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đơn vị, tổ chức được giao thực hiện phải căn cứ vào các nội dung, yêu cầu của việc kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Nghị định này để kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đồng thời phải xác định rõ nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 5 của Nghị định này.
2. Trên cơ sở kết quả kiểm định quy định tại khoản 1 Điều này, đơn vị, tổ chức thực hiện kiểm định phải có báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả kiểm định, làm cơ sở để thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.
3. Sau khi có báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại quy định tại Điều 5 của Nghị định này biết, đồng thời công khai danh mục các nhà chung cư này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Mục 2
KẾ HOẠCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 9. Yêu cầu về lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Đối với địa phương đã hoàn thành việc kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư trên địa bàn theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 5 của Nghị định này và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Trường hợp sau khi đã ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà xuất hiện các nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 5 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh, bổ sung danh mục nhà chung cư này vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương theo quy định tại khoản 3 Điều này, làm cơ sở để thực hiện dự án.
2. Đối với địa phương chưa hoàn thành việc kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư trên địa bàn theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư đã hoàn thành việc kiểm định mà thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
3. Đối với các nhà chung cư chưa hoàn thành việc kiểm định theo quy định tại khoản 2 Điều này thì định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và lập danh mục các nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này và trường hợp nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, làm cơ sở để thực hiện.
Điều 10. Lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Trường hợp lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cùng với thời điểm thực hiện lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể lập chung vào kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc lập riêng kế hoạch này.
2. Trường hợp địa phương điều chỉnh, bổ sung Chương trình phát triển nhà ở mà phải thay đổi nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập và phê duyệt điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này đã có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhưng chưa có trong Chương trình phát triển nhà ở của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư này, sau đó báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua điều chỉnh bổ sung dự án này vào Chương trình phát triển nhà ở của địa phương.
Điều 11. Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:
a) Danh mục, địa điểm nhà chung cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó phải xác định thời gian phá dỡ nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 trước, thời gian phá dỡ nhà chung cư quy định tại điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 5 và các công trình khác (nếu có) sau; trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì phải dự kiến thời gian thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu tiên của khu, dự kiến thời gian thực hiện phá dỡ, xây dựng các nhà chung cư còn lại trong khu;
b) Dự kiến các nguồn vốn huy động cho việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn; đối với nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này thì phải dự kiến nguồn vốn thực hiện dự án để báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định;
c) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp, Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan trong việc triển khai thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
d) Các nội dung khác có liên quan (nếu có).
2. Sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt (bao gồm cả kế hoạch điều chỉnh), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai nội dung kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại để thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết và thực hiện; đồng thời gửi kế hoạch này về Bộ Xây dựng để theo dõi, quản lý.
Mục 3
YÊU CẦU VỀ QUY HOẠCH KHU VỰC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 12. Nguyên tắc, yêu cầu lập quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư
Việc lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư phải đáp ứng một số nguyên tắc, yêu cầu sau đây:
1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời (sau đây gọi chung là phương án bồi thường) theo quy định tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định này.
2. Khi lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhưng phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và trên địa bàn.
3. Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được thực hiện cùng với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định này.
Điều 13. Quy định về việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng. Trong quá trình lập quy hoạch, ngoài việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư và các cá nhân có liên quan theo quy định, cơ quan có thẩm quyền có thể lấy thêm ý kiến của nhà đầu tư có nhu cầu tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tế.
2. Sau khi phê duyệt quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải công bố công khai các thông tin về quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch và niêm yết tại khu dân cư nơi có dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết, thực hiện.
3. Trường hợp khu vực thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 02 ha thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải lập quy hoạch chi tiết mà thực hiện lập, phê duyệt bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình theo trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là cơ sở để triển khai thực hiện các bước tiếp theo của dự án theo quy định của pháp luật xây dựng và pháp luật khác có liên quan.
4. Khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại thì tùy theo tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Việc quy gom các nhà chung cư quy định tại khoản này chỉ áp dụng trong trường hợp địa điểm có nhà chung cư thuộc diện quy gom không xây dựng lại nhà ở mà xây dựng các công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công cộng.
5. Trường hợp có đề xuất điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt thì thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng.
Mục 4
LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 14. Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại Điều này được áp dụng đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở, trừ trường hợp thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này.
2. Căn cứ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch khu vực nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại đã được phê duyệt, quy mô diện tích đất, quy mô dân số tại khu vực dự án và các yêu cầu về bồi thường, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư (về năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án, phương án tài chính để thực hiện dự án và các tiêu chí khác áp dụng đối với từng dự án); đồng thời phải công bố công khai các tiêu chí này và thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư của từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án để các chủ sở hữu nhà chung cư biết và thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.
3. Trên cơ sở tiêu chí, thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư đã được công bố theo quy định tại khoản 2 Điều này và quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu gửi đơn đăng ký làm chủ đầu tư dự án (theo mẫu quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này) kèm theo hồ sơ năng lực đáp ứng các tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và phương án bồi thường được lập theo quy định tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định này đến cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh).
4. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày hết hạn tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan được giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương để kiểm tra hồ sơ năng lực theo tiêu chí đã công bố và nội dung phương án bồi thường gửi kèm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã đăng ký; trường hợp hồ sơ đáp ứng yêu cầu thì cơ quan được giao chủ trì lập danh sách các doanh nghiệp này để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án.
5. Trong thời hạn tối đa 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này, cơ quan được giao chủ trì kiểm tra hồ sơ (trường hợp là Ủy ban nhân dân cấp huyện thì phải phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nếu là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thì phải phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án) tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. Các chủ sở hữu nhà chung cư căn cứ vào các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư đã được công bố theo quy định tại khoản 2 Điều này, danh sách các doanh nghiệp đáp ứng tiêu chí kèm theo hồ sơ năng lực và phương án bồi thường do doanh nghiệp đề xuất để quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án.
6. Việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý; việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.
Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu nhà nước đối với phần diện tích này tham gia lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của Nhà nước thì lấy tổng diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu, mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia lớn hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia nhỏ hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì không tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.
7. Trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia lựa chọn có thể thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lập nhưng phải tuân thủ nội dung quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định về nội dung bồi thường tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định này.
8. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có biên bản lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại khoản 6 Điều này, cơ quan được giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản báo cáo kèm theo biên bản lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường của nhà đầu tư được lựa chọn gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, phê duyệt; trong Quyết định phê duyệt phương án bồi thường của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có nội dung xác định rõ tên doanh nghiệp đã được lựa chọn.
Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai nội dung phương án bồi thường và tên doanh nghiệp được lựa chọn trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư để thông báo cho các chủ sở hữu nhà chung cư biết.
9. Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn làm chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật nhà ở và quy định tại Nghị định này. Trong Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời chấp thuận doanh nghiệp đã được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điều 15. Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu
1. Việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện trong trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 14 và trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này. Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở mà không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì không tiếp tục lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều này.
2. Trên cơ sở danh mục dự án nêu trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt hoặc trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập danh mục dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, công bố danh mục này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trước khi tổ chức đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và quy định tại Nghị định này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là bên mời thầu và chịu trách nhiệm tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại Điều này.
4. Các nội dung liên quan đến hồ sơ đấu thầu, phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ, xác định thang điểm chấm thầu, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư được quy định như sau:
a) Phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, việc lập hồ sơ mời thầu và các nội dung khác liên quan đến việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện như quy định của pháp luật về đấu thầu, trong đó không đánh giá về hiệu quả đầu tư đối với phần diện tích đất quy định tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định này, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này;
b) Thang điểm chấm thầu được xác định với tổng điểm các tiêu chí để thực hiện dự án cao nhất là 100 điểm, bao gồm các tiêu chí: về năng lực tài chính, về kinh nghiệm thực hiện, về tiến độ thực hiện dự án, thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, về đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, về nội dung phương án bố trí tái định cư và chỗ ở tạm thời, về phương án tài chính để thực hiện dự án, về phương án kinh doanh, thương mại của dự án. Bên mời thầu xác định thang điểm cụ thể của từng tiêu chí quy định tại khoản này để áp dụng đối với từng dự án cho phù hợp với tình hình thực tế;
c) Các mẫu thông báo liên quan đến việc đấu thầu được áp dụng như các mẫu quy định của pháp luật về đấu thầu.
5. Trường hợp phạm vi dự án được mở rộng hơn so với ranh giới diện tích đất của nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu thì khi xác định điều kiện, tiêu chí mời thầu đối với dự án, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải nêu rõ chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch được duyệt đối với phần diện tích đất được mở rộng, làm cơ sở để xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước như đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại.
6. Quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như đối với quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; chi phí tổ chức đấu thầu được xác định trong tổng mức đầu tư của dự án; chi phí bảo lãnh dự thầu được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu.
7. Nhà đầu tư trúng đấu thầu theo quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu quy định tại Điều này là chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập phương án bồi thường theo kết quả trúng thầu gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương thẩm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục tiếp theo để đầu tư xây dựng dự án theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Điều 16. Lựa chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020) để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này.
2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 114 của Luật Nhà ở. Trường hợp Nhà nước quyết định tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu thì thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này.
3. Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Phương án bồi thường được lập theo quy định tại Điều 20, 21, 22 và 23 của Nghị định này và sau khi phê duyệt phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã nơi có nhà chung cư để thông báo cho các chủ sở hữu nhà chung cư biết, thực hiện.
Điều 17. Thực hiện giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư
1. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với dự án quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì chủ đầu tư phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án;
b) Đối với dự án quy định tại Điều 15, Điều 16 của Nghị định này thì thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trước khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư phải thực hiện lập, phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng;
b) Chủ đầu tư tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức có năng lực phá dỡ để thực hiện phá dỡ theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt;
c)  Trường hợp do sự cố, thiên tai, cháy nổ mà phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư thì đơn vị được giao phá dỡ có trách nhiệm thực hiện việc phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Chương III
QUYỀN, TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN, CHỦ SỞ HỮU VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ; PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG; CƠ CHẾ ÁP DỤNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1
QUYỀN, TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN, CHỦ SỞ HỮU VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 18. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Đối với trường hợp quy định tại Điều 14 và Điều 15 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;
b) Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở và công trình dịch vụ thương mại (nếu có) trong phạm vi dự án; thực hiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình trong dự án theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản;
c)  Được thực hiện quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và theo quy định của pháp luật;
d) Thực hiện kinh doanh đối với các công trình kinh doanh, dịch vụ thuộc phạm vi dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có);
đ) Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở và các công trình khác (nếu có) trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở;
e) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích để ở, kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các loại đất khác trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật;
g) Được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định tại Nghị định này và pháp luật có liên quan trong quá trình triển khai thực hiện dự án;
h)  Được thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Đối với trường hợp quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì chủ đầu tư có các quyền sau đây:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ tái định cư, diện tích khác không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Các quyền quy định tại điểm a, c, d, e và h khoản 1 Điều này;
c)  Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 14 và Điều 15 của Nghị định này có trách nhiệm sau đây:
a) Thực hiện các trách nhiệm của chủ đầu tư dự án theo quy định tại các khoản 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 26 của Luật Nhà ở và các quy định có liên quan của pháp luật kinh doanh bất động sản;
b) Thực hiện bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ theo phương án bồi thường đã được phê duyệt theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật có liên quan;
c)  Tổ chức nghiệm thu, bàn giao nhà ở và các công trình xây dựng tái định cư theo quy định của pháp luật về xây dựng cho các chủ sở hữu theo đúng phương án bồi thường đã được phê duyệt; bàn giao các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và theo quy định của pháp luật;
d)  Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
4. Chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 16 của Nghị định này có trách nhiệm:
a)  Thực hiện quy định tại khoản 1, 3, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 26 của Luật Nhà ở và quy định tại điểm b, c khoản 3 Điều này;
b) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Điều 19. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư (trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này) có các quyền sau đây:
a)  Được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định này;
b) Được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định của Nghị định này; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có) theo quy định của Nghị định này;
c) Được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư;
d) Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;
đ) Được mua nhà ở bố trí tạm thời trong trường hợp nhà ở này thuộc diện được bán theo quy định của Nghị định này nếu chủ sở hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy định của Nghị định này;
e) Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở;
g) Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật;
h) Được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở, công trình khác thuộc sở hữu nhà nước có các quyền quy định tại các điểm a, b, d, g và h khoản 1 của Điều này.
3. Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư:
a) Thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt; chấp hành di dời để thực hiện việc giải tỏa, phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án theo phương án, giải pháp phá dỡ đã được duyệt;
b) Chấp hành và tạo điều kiện để các tổ chức, đơn vị và cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Nghị định này;
c) Tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án, nhà thầu xây dựng triển khai thực hiện dự án theo nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Tham gia lấy ý kiến để lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này; tuân thủ các nội dung của hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư đã ký kết; nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư khi mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật nhà ở;
đ) Chấp hành các quyết định có liên quan của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
4. Người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được bố trí tái định cư theo quy định của Nghị định này và phải thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm theo nội dung thỏa thuận với chủ sở hữu, quy định tại điểm a, b, c, đ và e khoản 3 Điều này.
Mục 2
PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ BỐ TRÍ CHỖ Ở TẠM THỜI CHO CÁC CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 20. Nguyên tắc, nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Việc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường áp dụng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Tuân thủ quy định tại Điều 4 của Nghị định này; căn hộ tái định cư phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư theo quy định;
b) Phải có các nội dung quy định tại khoản 2 Điều này và được lập trên cơ sở quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình đã được phê duyệt;
c) Việc bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
d) Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án;
đ) Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác (bao gồm cả trường hợp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 13 của Nghị định này) thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.
Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận hoặc nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật nhà ở. Đối với việc bồi thường bằng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 4 Điều 21 của Nghị định này thì không bố trí tái định cư tại địa điểm cũ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch địa điểm khác để bố trí theo nguyên tắc xác định địa bàn quy định tại điểm này;
e) Chủ sở hữu được bố trí tái định cư được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được tái định cư (bao gồm cả trường hợp được bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc trường hợp mua nhà ở tạm cư), trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước.
2. Nội dung phương án bồi thường bao gồm:
a) Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
b) Vị trí, diện tích nhà cũ; vị trí, diện tích nhà được bố trí tái định cư;
c) Giá bán nhà ở, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở tái định cư, các công trình khác (nếu có); giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có) bố trí tái định cư;
d) Giá tính để bồi thường nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có); giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có) được bồi thường;
đ) Khoản tiền chênh lệch của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu phải thanh toán (nếu có);
e) Thời gian thực hiện dự án; thời gian hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; thời gian bàn giao nhà tái định cư;
g) Việc bố trí chỗ ở tạm thời, chi phí hỗ trợ chỗ ở tạm thời;
h) Các nội dung quy định tại Điều 21, 22 và 23 của Nghị định này và các nội dung khác liên quan (nếu có).
Điều 21. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước
1. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).
Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận;
b) Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này;
c) Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k = 1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).
2. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ thì được bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 của Nghị định này và thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc diện tích đất hiện hữu ghi trong Giấy chứng nhận hoặc diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhân (x) giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường; trường hợp có phần diện tích đất ngoài diện tích quy định tại điểm này thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Diện tích đất bố trí tái định cư được xác định theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được quy đổi thành tiền theo nguyên tắc giá đất được xác định theo quy định tại điểm a khoản này nhân (x) diện tích đất được bố trí tái định cư; trường hợp có chênh lệch về giá trị bồi thường thì các bên có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch này;
c) Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở thì được bồi thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở hiện có nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở tái định cư thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở này cho chủ đầu tư;
d) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở riêng lẻ thì được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc quy định tại điểm a và c khoản này; nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua một căn hộ chung cư tại dự án theo giá bán căn hộ tái định cư được xác định trong phương án bồi thường đã được phê duyệt hoặc được mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Đối với trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này, nếu theo quy hoạch được duyệt vẫn tiếp tục bố trí diện tích để làm trụ sở, nhà làm việc thì chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số k = 1 lần diện tích đất cũ xác định theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; đối với diện tích sàn xây dựng trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu hợp pháp thì được bồi thường theo nguyên tắc quy định tại điểm c khoản 4 Điều này.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu bồi thường tại địa điểm cũ hoặc theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại trụ sở, nhà làm việc thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều này; trường hợp trong phạm vi dự án có diện tích sàn văn phòng, dịch vụ, thương mại và chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua một phần diện tích này theo giá quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
Điều 22. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước
1. Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định sau đây:
a) Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 và cơ chế quy định tại điểm a khoản này; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Đối với các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có) thì thực hiện giải quyết theo quy định sau đây:
a) Trường hợp khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà theo quy hoạch được duyệt vẫn bố trí các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc trong dự án thì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư, xây dựng hoặc giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng lại các công trình này; trường hợp chủ đầu tư quy định tại Điều 14, Điều 15 của Nghị định này thực hiện xây dựng thì sau khi bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán toàn bộ các chi phí đã đầu tư xây dựng các công trình này cho chủ đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước;
b) Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 23. Phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được xác định rõ trong phương án bồi thường theo quy định sau đây:
1. Trường hợp chủ sở hữu tự lo chỗ ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí thuê nhà ở và các chi phí khác (nếu có) trong thời gian thực hiện dự án theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.
2. Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu theo các hình thức: mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có) để bố trí chỗ ở tạm thời.
3. Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền cho người sử dụng tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án theo quy định pháp luật nhà ở.
4. Việc bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng; trường hợp đầu tư xây dựng quỹ nhà để bố trí chỗ ở tạm thời thì phải bảo đảm yêu cầu về chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở; trường hợp nhà ở bố trí tạm thời thuộc diện được bán và chủ sở hữu đang ở nhà ở tạm thời có nhu cầu mua thì thực hiện bán nhà ở này cho các chủ sở hữu thay cho việc tái định cư; giá bán nhà ở này và việc thanh toán tiền chênh lệch (nếu có) được xác định như đối với trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trong phương án bồi thường.
Điều 24. Ký kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng bố trí tái định cư
1. Người được bố trí tái định cư thực hiện ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở tái định cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư.
2. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở tái định cư thì ký kết hợp đồng theo quy định sau đây:
a) Các bên thống nhất lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư. Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư chỉ áp dụng trong trường hợp nhà ở tái định cư có giá trị lớn hơn giá trị nhà ở cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này;
b) Trường hợp ký hợp đồng mua, thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng số kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua, thuê mua phải nộp theo quy định của pháp luật về nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục II, hợp đồng thuê mua được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định này; căn cứ vào các mẫu hợp đồng này, các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các nội dung cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể nhưng không được trái với các điều, khoản, các nội dung đã được nêu sẵn trong hợp đồng, trái đạo đức xã hội và quy định của pháp luật. Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng này được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
3. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở theo quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
4. Trường hợp bố trí tái định cư theo hình thức cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định về quản lý, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
5. Trường hợp mua, thuê, thuê mua phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ thì ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
6. Việc ký kết hợp đồng quy định tại Điều này được thực hiện sau khi đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản hoặc sau khi đã nghiệm thu công trình nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng. Việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng tái định cư phải được ghi rõ trong hợp đồng và chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình xây dựng khác và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở (nếu có) vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng và pháp luật có liên quan.
Mục 3
CƠ CHẾ ÁP DỤNG TRONG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 25. Các cơ chế về đất đai
1. Việc ban hành quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Nghị định này được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với trường hợp quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;
b) Đối với trường hợp quy định tại Điều 15 và Điều 16 của Nghị định này thì thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai;
c) Trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp các chủ sở hữu không chấp hành việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cưỡng chế thu hồi đất để bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án.
2. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này).
3. Trường hợp phạm vi dự án quy định tại khoản 3 Điều 4 của Nghị định này có diện tích đất lớn hơn diện tích đất quy định tại khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích lớn hơn theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo giá trúng thầu quy định tại Điều 15 của Nghị định này;
b) Trường hợp không đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Trường hợp sau khi được lựa chọn mà chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch được duyệt và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định tại khoản 2 Điều này.
6. Trường hợp thực hiện dự án tái định cư theo giải pháp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 13 của Nghị định này thì chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định tại khoản 2 Điều này. Trong trường hợp dự án không cân đối được hiệu quả tài chính thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất có nhà chung cư cũ sau quy gom để bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của dự án; phần diện tích đất còn lại không thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật, trừ trường hợp xây dựng công trình công cộng.
Điều 26. Cơ chế về huy động vốn
1. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư được huy động vốn từ các nguồn sau đây:
a) Các nguồn vốn quy định tại Điều 72 của Luật Nhà ở, bao gồm vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; vốn từ Quỹ phát triển đất, vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật, vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác;
b) Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ thương mại (nếu có) trong phạm vi dự án;
c) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính (nếu có) đang hoạt động tại Việt Nam.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tại tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam, vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) theo quy định của pháp luật về ngân hàng và pháp luật có liên quan để thanh toán khoản tiền chênh lệch này.
Chương IV
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 27. Quy định chuyển tiếp
1. Đối với các địa phương đã phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải lập, phê duyệt lại kế hoạch theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp phải điều chỉnh kế hoạch cho phù hợp với chương trình phát triển nhà ở hoặc phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công khai kế hoạch đã được phê duyệt trước ngày Nghị định có hiệu lực thi hành cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết theo quy định tại khoản 2 Điều 11 của Nghị định này.
2. Trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền thì không phải thực hiện quyết định hoặc chấp thuận lại theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp thuộc diện phải điều chỉnh nội dung quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này.
3. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư thì không phải thực hiện lựa chọn lại theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp thuộc diện quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định này và trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện việc bồi thường theo quy định tại khoản 5 Điều này.
4. Trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường theo phương án bồi thường đã được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải thực hiện bồi thường lại theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp có diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường thì thực hiện bồi thường phần diện tích này theo quy định của Nghị định này.
5. Trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có phương án bồi thường được duyệt nhưng chưa thực hiện bồi thường thì các bên thống nhất lại phương án bồi thường theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên vẫn thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt. Trường hợp các bên thỏa thuận lại phương án bồi thường nhưng theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt, chủ đầu tư không cân đổi được hiệu quả tài chính của dự án thì chủ đầu tư có thể đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét, điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt để cân đối được hiệu quả tài chính của dự án.
Quá thời hạn 12 tháng đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quá 24 tháng đối với dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, không tính thời gian điều chỉnh quy hoạch quy định tại khoản này (nếu có) mà chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư không thỏa thuận được phương án bồi thường theo tỷ lệ quy định tại khoản 6 Điều 14 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chấm dứt thực hiện dự án và tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này.
6. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thì xử lý chuyển tiếp theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Điều 28. Trách nhiệm thi hành
1. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng:
a) Giúp Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn, chỉ đạo, đôn đốc các địa phương trong việc triển khai thực hiện các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định này và quy định của Luật Nhà ở;
b) Hướng dẫn cụ thể việc kiểm định, đánh giá các yếu tố để xác định chất lượng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 5 của Nghị định này;
c) Chủ trì hoặc phối hợp với các bộ, ngành có liên quan thực hiện thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của Nghị định này; tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo định kỳ hoặc đột xuất tình hình thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư trong cả nước;
d) Nghiên cứu, đề xuất các cơ chế, chính sách liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành;
đ) Thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và các nhiệm vụ khác do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
2. Các bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao có trách nhiệm ban hành theo thẩm quyền hoặc đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; chủ trì hoặc phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc triển khai thực hiện các quy định của Nghị định này.
3. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm:
a) Tổ chức triển khai, đôn đốc, chỉ đạo thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn bảo đảm đúng tiến độ, tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật có liên quan để đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản của người dân tại các nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn;
b) Bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện các nội dung sau: kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư cần cải tạo, xây dựng; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này và thực hiện các nhiệm vụ trong giai đoạn đầu tư thuộc trách nhiệm của địa phương;
c) Xác định rõ diện tích đất thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định này, bảo đảm tránh thất thoát ngân sách nhà nước;
d) Tổ chức cưỡng chế thu hồi đất, cưỡng chế di dời theo quy định của Nghị định này và pháp luật về đất đai;
đ) Ban hành theo thẩm quyền các cơ chế chính sách cụ thể phù hợp với điều kiện của địa phương để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn;
e) Báo cáo Bộ Xây dựng kết quả thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn theo định kỳ hoặc đột xuất để tổng hợp, báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ;
g) Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Điều 29. Hiệu lực thi hành
1. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 9 năm 2021.
2. Nghị định này thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, yêu cầu về bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và khoản 5 Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Nghị định này.
4. Các nội dung liên quan đến việc di dời, cưỡng chế, phá dỡ và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, các văn bản quy phạm pháp luật do các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà có nội dung thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này thì thực hiện theo quy định của Nghị định này.
5. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.

Nơi nhận:

- Ban Bí thư Trung ương Đảng;

- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;

- Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;

- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

-Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;

- Văn phòng Tổng Bí thư;

- Văn phòng Chủ tịch nước;

- Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;

- Văn phòng Quốc hội;

- Tòa án nhân dân tối cao;

- Viện kiểm sát nhân dân tối cao;

- Kiểm toán nhà nước;

- Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia;

- Ngân hàng Chính sách xã hội;

- Ngân hàng Phát triển Việt Nam;

- Ủy ban trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;

- Cơ quan trung ương của các đoàn thể;

- VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTg, TGĐ Cổng TTĐT, các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo;

- Lưu: VT, CN (2b).

TM. CHÍNH PHỦ

KT. THỦ TƯỚNG

PHÓ THỦ TƯỚNG

 

 

 

 

 

Lê Văn Thành

Phụ lục I

MẪU ĐƠN ĐĂNG KÝ THAM GIA LÀM CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
(Kèm theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2021 của Chính phủ)

_________________

 

TÊN DOANH NGHIỆP

_______

 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

________________________

 

 

ĐƠN ĐĂNG KÝ

Tham gia làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

___________________

Kính gửi: …………..

 

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số ….;

Căn cứ các văn bản pháp lý khác có liên quan:........................................ ;

Công ty...... (tên doanh nghiệp) đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án …… (tên dự án)

1. Thông tin chung về doanh nghiệp:

- Tên doanh nghiệp:......................................................................................................

- Địa chỉ trụ sở chính:....................................................................................................

- Điện thoại:................................. Fax:..................................... Email:..........................

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:....................... do.......... cấp ngày................

- Ngành nghề kinh doanh:.............................................................................................

- Vốn điều lệ:................................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật (ông/bà):..................................... Chức.. vụ: …… (CMND/hộ chiếu/thẻ căn cước số …………….. cấp ngày......................................................... tại………)

2. Thông tin dự án đăng ký làm chủ đầu tư:

- Tên dự án:.................................................................................................................

- Địa chỉ dự án:.............................................................................................................

- Thông tin dự án theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt bao gồm: quy mô dân số, cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng,....

3. Đề xuất của doanh nghiệp

- Mục tiêu đầu tư:

- Dự kiến tổng mức đầu tư:

- Vốn đầu tư và phương án huy động vốn (bao gồm chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư và khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư):

- Dự kiến thời hạn, tiến độ thực hiện dự án:

- Đề xuất nhu cầu sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có), đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

- Các đề xuất khác (nếu có):

(Kèm theo đơn đăng ký này là hồ sơ pháp lý của đơn vị được lập theo tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố.........ban hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Nghị định số................................................ )

Doanh nghiệp............ cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung đơn đăng ký này.

 

Nơi nhận:

-

-

NGƯỜI ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT

(Ký đóng dấu, ghi rõ họ tên)

 

Phụ lục II

MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

(Kèm theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2021 của Chính phủ)

_____________________

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

_______________________

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

(Thực hiện Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại....)
Số …./HĐ

 

Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày 09 tháng 12 năm 2015;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số............... ngày............. tháng.......... năm 2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

Căn cứ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố        phê duyệt tại Quyết định số.......................... ngày................................................... tháng…năm....;

Căn cứ.......................

Hai bên chúng tôi gồm:

CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN HOẶC ĐƠN VỊ ĐƯỢC GIAO BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên bán):

- Tên đơn vị:................................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật:....................................................................................

- Địa chỉ liên hệ:...........................................................................................................

- Hộ khẩu thường trú:...................................................................................................

- Điện thoại:................................................ Fax (nếu có):............................................

- Số tài khoản:............................................. tại Ngân hàng:..........................................

- Mã số thuế:...............................................................................................................

BÊN ĐƯỢC BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên mua):

Là chủ sở hữu căn hộ chung cư/nhà ở riêng lẻ số........................... thuộc Nhà chung cư.... Khu chung cư …… tại địa chỉ..................................................................................................

- Đại diện bởi ông (bà):............................................................................................

- Số CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số …………. cấp ngày…/…/…tại ………………………….  

- Và vợ hoặc chồng (nếu có) là: …………………………..

- Số CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số …………. cấp ngày…/…/…tại ………………………….  

- Hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú:................................................................................

- Địa chỉ liên hệ:.........................................................................................................

- Điện thoại: ……………. Fax (nếu có)………………….

- Số tài khoản: ………………… tại Ngân hàng: …………………

- Mã số thuế: …………………………..

Hai bên chúng tôi thống nhất ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư sau khi nhà chung cư số           được cải tạo, xây dựng lại với các nội dung sau đây:

Điều 1. Các thông tin về nhà ở tái định cư

1. Loại nhà ở (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ):......................................................

2. Địa chỉ nhà ở:...........................................................................................................

3. Diện tích sử dụng........................... m2

4. Các thông tin về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung (nếu là căn hộ chung cư):        

5. Các trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở:.............................................................

6. Các thông tin khác:...................................................................................................

(Có bản vẽ sơ đồ vị trí nhà ở, mặt bằng nhà ở đính kèm hợp đồng này)

Điều 2. Giá bán và phương thức thanh toán

1. Giá bán nhà ở tái định cư:............................................ đồng/m2.

2. Diện tích nhà ở tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố phê duyệt: …………. m2.

3. Tổng giá trị hợp đồng:.............................................................................. đồng.

(Bằng chữ................... Giá trị này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng)

4. Kinh phí bảo trì 2% tổng giá trị hợp đồng:

(Bằng chữ:................................................................ đồng)

5. Diện tích nhà ở cũ mà Bên mua được Bên bán bồi thường để tái định cư, không phải trả tiền: ………..m2 tương đương số tiền là:           ………. đồng.

(Bằng chữ:................................................................................................................. ).

6. Khoản tiền chênh lệch chủ sở hữu phải thanh toán (nếu có):........................... đồng.

(Chênh lệch giữa tổng giá bán nhà ở (không tính chi phí bảo trì) so với số tiền tương đương diện tích nhà ở mà bên mua được bên bán bồi thường để tái định cư, không phải trả tiền: 6 = 3-5)

7. Phương thức thanh toán:

- Phần tiền chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này được trả bằng (ghi rõ là trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng)

- Kinh phí bảo trì nêu tại khoản 2 Điều này được chuyển khoản qua ngân hàng:  

8. Thời hạn thực hiện thanh toán:

a) Đối với phần tiền chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này (do các bên thỏa thuận lựa chọn phương thức thanh toán).

- Thanh toán một lần vào ngày................... tháng.......... năm.......... (hoặc trong thời hạn ….. ngày, kể từ sau ngày ký kết Hợp đồng này).

- Trường hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanh toán vào các đợt như sau:

+ Đợt 1 là............................ đồng.

+ Đợt 2 là............................ đồng.

+ Đợt tiếp theo...................................................................................................... đồng.

Trước mỗi đợt thanh toán theo thỏa thuận tại khoản này, Bên bán có trách nhiệm thông báo bằng văn bản (thông qua hình thức như fax, chuyển bưu điện....) cho Bên mua biết rõ số tiền phải thanh toán và thời hạn phải thanh toán kể từ ngày nhận được thông báo.

b) Đối với khoản kinh phí bảo trì nêu tại khoản 4 Điều này thì phải được thanh toán trước khi bàn giao nhà ở.

9. Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban Quản trị nhà chung cư:............................................................................................................

Điều 3. Thời hạn giao nhận nhà ở và hồ sơ kèm theo

1. Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà ở đó và giấy tờ về nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cho Bên mua trong thời hạn là…….. ngày, sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở (nếu có) vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng và Bên mua đã thanh toán đủ số tiền mua nhà theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Việc bàn giao nhà ở phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của hai bên.

2. Các thỏa thuận khác.

Điều 4. Bảo hành nhà

1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở.

2. Bên mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên bán khi nhà ở có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn….. ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên mua, Bên bán có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành các hư hỏng theo đúng quy định. Nếu Bên bán chậm thực hiện bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.

3. Không thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do lỗi của người sử dụng gây ra.

4. Sau thời hạn bảo hành theo quy định của Luật Nhà ở, việc sửa chữa những hư hỏng thuộc trách nhiệm của Bên mua.

5. Các thỏa thuận khác.

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên bán

1. Quyền của Bên bán:

a) Yêu cầu Bên mua thanh toán đầy đủ, đúng hạn phần chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều 2 (nếu có);

b) Yêu cầu Bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 3 của Hợp đồng này;

c) Yêu cầu Bên mua thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật;

d) Các quyền khác (nhưng không được trái quy định pháp luật).

2. Nghĩa vụ của Bên bán:

a) Bàn giao nhà ở kèm theo hồ sơ cho Bên mua theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

b) Thực hiện bảo hành nhà ở cho Bên mua theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này;

c) Bảo quản nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở trong thời gian chưa bàn giao nhà cho Bên mua;

d) Có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận Bên mua chịu trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

đ) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

e) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định pháp luật).

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua

1. Quyền của Bên mua:

a) Yêu cầu Bên bán bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận tại Điều 1 và Điều 3 của Hợp đồng này;

b) Yêu cầu Bên bán làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc yêu cầu phối hợp, cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (nếu Bên mua nhận làm thủ tục này);

c) Yêu cầu Bên bán bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này; bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong Hợp đồng;

d) Các quyền khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).

2. Nghĩa vụ của Bên mua:

a) Thanh toán đầy đủ phần chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều 2 (nếu có), kinh phí bảo trì nêu tại khoản 4 Điều 2 và nộp các nghĩa vụ tài chính về mua bán nhà ở tái định cư theo đúng quy định;

b) Nhận bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

c) Nộp chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác trong việc sử dụng nhà ở cho bên cung cấp dịch vụ sau khi nhận bàn giao nhà ở (nếu có);

d) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).

Điều 7. Trách nhiệm của các bên do vi phạm Hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể các trách nhiệm (như phạt; tính lãi, mức lãi suất; phương thức thực hiện trách nhiệm....) do vi phạm Hợp đồng trong các trường hợp Bên mua chậm thanh toán tiền chênh lệch mua nhà hoặc Bên bán chậm bàn giao nhà ở.

Điều 8. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ

1. Bên mua có quyền thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê để ở, tặng cho và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Thỏa thuận khác về chuyển giao quyền và nghĩa vụ nhưng không trái quy định pháp luật.

Điều 9. Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng

Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Hai bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận các điều kiện và thời hạn chấm dứt.

2. Bên mua chậm trễ thanh toán tiền chênh lệch mua nhà quá.................................. ngày (hoặc tháng) theo thỏa thuận tại Điều 2 của Hợp đồng này.

3. Bên bán chậm trễ bàn giao nhà ở quá......................... ngày (hoặc tháng) theo thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này.

4. Các thỏa thuận khác.

Điều 10. Cam kết của các bên và giải quyết tranh chấp

1. Hai bên cùng cam kết thực hiện đúng các nội dung Hợp đồng đã ký. Trường hợp hai bên có tranh chấp về nội dung của Hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp hai bên không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Các cam kết khác.

Điều 11. Các thỏa thuận khác

(Các thỏa thuận trong Hợp đồng này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội).

1. ..................................................................................................................................

2. ..................................................................................................................................

Điều 12. Hiệu lực của Hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày...........................................................................

2. Hợp đồng này được lập thành................. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ....bản ….. để thực hiện.

 

BÊN MUA

(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký)

BÊN BÁN

(Ký, đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký)                                                                  

Phụ lục III

MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở TÁI ĐỊNH

(Kèm theo Nghị định số: 69/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2021 của Chính phủ)

_________________

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

_______________________

HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

(Thực hiện Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại....)

Số ............/HĐ

 

Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày 09 tháng 12 năm 2015;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số............... ngày............ tháng........... năm 2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

Căn cứ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố ……… phê duyệt tại Quyết định số …….. ngày ..  tháng.................................................. năm....;

Căn cứ.......................

Hai bên chúng tôi gồm:

CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN HOẶC ĐƠN VỊ ĐƯỢC GIAO BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên cho thuê mua):

- Tên đơn vị:................................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật:....................................................................................

- Địa chỉ liên hệ:...........................................................................................................

- Hộ khẩu thường trú:...................................................................................................

- Điện thoại:................................................ Fax    (nếu có):............................. ............

- Số tài khoản:.............................................. tại   Ngân hàng:.......................................

- Mã số thuế:................................................................................................................

BÊN ĐƯỢC BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên thuê mua):

Là chủ sở hữu căn hộ chung cư/nhà ở riêng lẻ số .......................... thuộc Nhà chung cư.... Khu chung cư tại địa chỉ........................

- Đại diện bởi ông (bà):.................................................................................................

- Số CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số         ….. cấp ngày …./…./….. tại ……….

- Và vợ hoặc chồng (nếu có) là:.....................................................................................

- Số CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số         ….. cấp ngày …./…./….. tại ……….

- Hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú:................................................................................

- Địa chỉ liên hệ:............................................................................................................

- Điện thoại:..................................... Fax (nếu có).........................................................

- Số tài khoản:........................................ tại Ngân hàng:................................................

- Mã số thuế:................................................................................................................

Hai bên chúng tôi thống nhất ký kết Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư sau khi nhà chung cư số          được cải tạo, xây dựng lại với các nội dung sau đây:

Điều 1. Các thông tin về nhà ở tái định cư

1. Loại nhà ở (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ).......................................................

2. Địa chỉ nhà ở:...........................................................................................................

3. Diện tích sử dụng:........................ m2

4. Các thông tin về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung (nếu là căn hộ chung cư): ………………

5. Các trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở:.............................................................

6. Các thông tin khác:...................................................................................................

(Có bản vẽ sơ đồ vị trí nhà ở, mặt bằng nhà ở đính kèm hợp đồng này)

Điều 2. Giá thuê mua và phương thức thanh toán

1. Giá thuê mua nhà ở tái định cư:.................................................. đồng/m2.

(Bằng chữ:................................................................................................................. ).

2. Diện tích nhà ở thuê mua được tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố phê duyệt: ……………m2.

3. Tổng giá trị hợp đồng thuê mua:................................................................. đồng.

 (Bằng chữ ……. Giá trị này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng)

4. Kinh phí bảo trì 2% tổng giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở:.................................. đồng.

(Bằng chữ:................................................................................................................. ).

5. Diện tích nhà ở cũ mà Bên thuê mua được Bên cho thuê mua bồi thường để tái định cư, không phải trả tiền là: ………………. m2 tương đương số tiền là: …….. đồng.

(Bằng chữ:.................................................................................................................. )

6. Khoản tiền thuê mua chênh lệch mà Bên thuê mua phải thanh toán: …………… đồng.

(Chênh lệch giữa tổng giá trị hợp đồng thuê mua (không tính chi phí bảo trì) so với số tiền tương đương diện tích nhà ở mà Bên thuê mua được Bên cho thuê mua bồi thường để tái định cư, không phải trả tiền: 6 = 3-5)

7. Phương thức thanh toán:

- Phần tiền thuê mua chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này (nếu có) được trả bằng (ghi rõ là trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng): ………….. 

- Kinh phí bảo trì nêu tại khoản 4 Điều này được chuyển khoản qua ngân hàng: …………...         

8. Thời hạn thực hiện thanh toán:

a) Đối với phần tiền thuê mua chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này (do các bên thỏa thuận lựa chọn phương thức thanh toán).

- Số tiền trả lần đầu bằng: 20% giá trị khoản tiền thuê mua chênh lệch vào ngày …. Tháng…. Năm ….. (hoặc trong thời hạn ….. ngày, kể từ sau ngày ký kết Hợp đồng này).

- Tiền thuê mua nhà ở hàng tháng (ghi rõ là trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng): …………………..

b) Đối với khoản kinh phí bảo trì nêu tại khoản 4 Điều này thì phải được thanh toán trước khi bàn giao nhà ở.

9. Các chi phí về quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác do Bên thuê mua thanh toán cho bên cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận. Các chi phí này không tính vào giá thuê mua nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này.

Điều 3. Thời hạn giao nhận nhà ở và hồ sơ kèm theo

1. Bên cho thuê mua có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà ở đó và giấy tờ về nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cho Bên thuê mua trong thời hạn là         ……ngày, kể từ ngày Bên thuê mua thanh toán số tiền trả lần đầu theo quy định tại khoản 8 Điều 2 của Hợp đồng này (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Việc bàn giao nhà ở phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của hai bên.

2. Thời hạn cho thuê mua nhà ở là................................. năm (........... tháng), kể từ ngày... tháng…. Năm ….. đến ngày …… tháng ….. năm...

3. Các thỏa thuận khác.

Điều 4. Bảo hành nhà ở

1. Bên cho thuê mua có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở.

2. Bên thuê mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên cho thuê mua khi nhà ở có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn …. ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên thuê mua, Bên cho thuê có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành các hư hỏng theo đúng quy định. Nếu Bên cho thuê chậm thực hiện bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên thuê mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.

3. Không thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do lỗi của người sử dụng gây ra.

4. Sau thời hạn bảo hành theo quy định của Luật Nhà ở, việc sửa chữa những hư hỏng thuộc trách nhiệm của Bên thuê mua.

5. Các thỏa thuận khác.

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê mua

1. Quyền của Bên cho thuê mua:

a) Yêu cầu Bên thuê mua sử dụng nhà ở thuê mua đúng mục đích và thực hiện đúng các quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuê mua;

b) Yêu cầu Bên thuê mua trả đầy đủ, đúng hạn phần chênh lệch theo thời hạn đã cam kết;

c) Yêu cầu Bên thuê mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 3 của Hợp đồng này;

d) Yêu cầu Bên thuê mua có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng và bồi thường thiệt tại do lỗi của Bên thuê mua gây ra trong thời gian thuê mua nhà ở;

đ) Được chấm dứt Hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở cho thuê mua trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở quy định tại Điều 7 của Hợp đồng này hoặc khi nhà ở thuê mua thuộc diện bị thu hồi theo quy định của Luật Nhà ở;

e) Các quyền khác (nhưng không được trái quy định pháp luật).

2. Nghĩa vụ của Bên cho thuê mua:

a) Bàn giao nhà ở kèm theo hồ sơ cho Bên thuê mua theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

b) Thực hiện bảo hành nhà ở cho Bên thuê mua theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này;

c) Phổ biến, hướng dẫn cho Bên thuê mua biết quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuê mua;

d) Bảo trì, quản lý vận hành nhà ở cho thuê mua theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở;

đ) Thông báo bằng văn bản cho Bên thuê mua những thay đổi về giá thuê mua nhà hàng tháng, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà ở trước khi áp dụng ít nhất là 01 tháng;

e) Hướng dẫn, đôn đốc Bên thuê mua thực hiện các quy định về quản lý hộ khẩu, nhân khẩu và quy định về an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường;

g) Có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho Bên thuê mua khi hết thời hạn thuê mua và bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thỏa thuận trong Hợp đồng này (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận Bên thuê mua chịu trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

h) Chấp hành các quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý, xử lý nhà ở thuê mua và giải quyết các tranh chấp có liên quan đến hợp đồng này;

i) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định pháp luật).

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê mua

1. Quyền của Bên thuê mua:

a) Yêu cầu Bên cho thuê mua bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận tại Điều 1 và Điều 3 của Hợp đồng này;

b) Yêu cầu Bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc yêu cầu phối hợp, cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (nếu Bên thuê mua nhận làm thủ tục này) sau khi hết hạn Hợp đồng thuê mua và Bên thuê mua đã trả đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận trong Hợp đồng này;

c) Yêu cầu Bên cho thuê mua bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này; bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong Hợp đồng;

d) Yêu cầu Bên cho thuê mua sửa chữa kịp thời những hư hỏng mà không phải do lỗi của mình gây ra;

đ) Được quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở sau khi đã trả hết tiền thuê mua và đã được cấp Giấy chứng nhận;

e) Các quyền khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).

2. Nghĩa vụ của Bên thuê mua:

a) Thanh toán đầy đủ và đúng hạn phần chênh lệch thuê mua lần đầu và tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận quy định tại Điều 2 của Hợp đồng này; thanh toán kinh phí bảo trì, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác liên quan đến sử dụng nhà ở cho bên cung cấp dịch vụ;

b) Nhận bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

c) Sử dụng nhà ở đúng mục đích; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm sửa chữa phần hư hỏng do mình gây ra;

d) Chấp hành đầy đủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuê mua và quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng này;

đ) Không được chuyển nhượng nhà ở thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê mua nhà ở;

e) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;

g) Bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra;

h) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).

Điều 7. Trách nhiệm của các bên do vi phạm Hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể các trách nhiệm (như phạt; tính lãi, mức lãi suất; phương thức thực hiện trách nhiệm....) do vi phạm Hợp đồng trong các trường hợp Bên thuê mua chậm thanh toán tiền chênh lệch thuê mua nhà hoặc Bên cho thuê mua chậm bàn giao nhà ở.

Điều 8. Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng

Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Hai bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận các điều kiện và thời hạn chấm dứt.

2. Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng liên tục mà không có lý do chính đáng.

3. Bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê cho người khác trong thời hạn thuê mua.

4. Bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua trong thời hạn thuê mua.

5. Các thỏa thuận khác.

Điều 9. Cam kết của các bên và giải quyết tranh chấp

1. Hai bên cùng cam kết thực hiện đúng các nội dung Hợp đồng đã ký. Trường hợp hai bên có tranh chấp về nội dung của Hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp hai bên không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Các cam kết khác.

Điều 10. Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các trường hợp vi phạm hợp đồng và trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp vi phạm (thỏa thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội).

Điều 11. Các thỏa thuận khác

(Các thỏa thuận trong Hợp đồng này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội).

1. ………………..

2. ………………..

3. ………………..

4. ………………..

Điều 12. Hiệu lực của Hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày................................................................................

2. Hợp đồng này được lập thành....................... bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ....bản....để thực hiện.

 

 

BÊN MUA

(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì
đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký)

 

BÊN BÁN

(Ký, đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký)

 

Thuộc tính văn bản
Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Cơ quan ban hành: Chính phủ Số công báo: Đã biết
Số hiệu: 69/2021/NĐ-CP Ngày đăng công báo: Đã biết
Loại văn bản: Nghị định Người ký: Lê Văn Thành
Ngày ban hành: 15/07/2021 Ngày hết hiệu lực: Đang cập nhật
Áp dụng: Đã biết Tình trạng hiệu lực: Đã biết
Lĩnh vực: Đất đai-Nhà ở , Xây dựng
Tóm tắt văn bản
Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem VB liên quan.
Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây!
Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Hiệu lực.
Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây!

THE GOVERNMENT

 

THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM
Independence - Freedom - Happiness

No. 69/2021/ND-CP

 

Hanoi, July 15, 2021

 

DECREE

On renovation or reconstruction of condominiums[1]

 

Pursuant to the June 19, 2015 Law on Organization of the Government; and the November 22, 2019 Law Amending and Supplementing a Number of Articles of the Law on Organization of the Government and the Law on Organization of Local Administration;

Pursuant to the June 17, 2009 Law on Urban Planning;

Pursuant to the November 29, 2013 Land Law;

Pursuant to the November 26, 2013 Bidding Law;

Pursuant to the June 18, 2014 Law on Construction; and the June 17, 2020 Law Amending and Supplementing a Number of Articles of the Law on Construction;

Pursuant to the November 25, 2014 Housing Law;

Pursuant to the June 17, 2020 Law on Investment;

At the proposal of the Minister of Construction;

The Government promulgates the Decree on renovation or reconstruction of condominiums.

Chapter I

GENERAL PROVISIONS

Article 1. Scope of regulation

1. This Decree provides in detail the renovation or reconstruction of condominiums specified in Article 110 of the Housing Law, covering quality inspection and evaluation of condominiums, formulation and approval of condominium renovation or reconstruction plans; planning-related requirements for condominium renovation or reconstruction areas; selection of project owners; compensation, support, resettlement, and arrangement of temporary residences for resettled persons; rights and responsibilities of project owners and condominium owners and users in the relocation, demolition, renovation or reconstruction of condominiums, and a number of mechanisms in implementation of condominium renovation or reconstruction projects.

2. The coerced demolition of and ground clearance for condominiums when the State recovers land for use for national defense or security purpose are not regulated by this Decree.

Article 2. Subjects of application

1. Domestic organizations, households and individuals, overseas Vietnamese, and foreign organizations and individuals involved in condominium renovation or reconstruction.

2. State management agencies and other organizations and individuals involved in condominium renovation or reconstruction.

Article 3. Interpretation of terms

In this Decree, the terms below are construed as follows:

1. Condominium means an independent block consisting of 1 or more unit(s) that is identified under Clause 3, Article 3 of the Housing Law and built on a land parcel as planned.

2. Condominium complex means a complex consisting of 2 or more condominiums specified in Clause 1 of this Article and other works, including individual houses (if any), that are built on a land parcel as planned.

3. Condominium renovation or reconstruction project means a resettlement project that aims to upgrade the quality, expand the area or change the area structure of existing condominiums or to demolish condominiums for construction of new condominiums and other works (if any). Condominium renovation or reconstruction projects include condominium renovation or reconstruction projects and condominium complex renovation or reconstruction projects.

4. On-spot resettlement means arrangement of houses or other areas (if any) for organizations, households and individuals that are eligible for resettlement in their old places under a condominium renovation or reconstruction project.

5. Condominium renovation or reconstruction project owner means a real estate business that is selected in one of the forms specified in Articles 14 and 15 of this Decree or an organization that is assigned by the State under Article 16 of this Decree to implement the project.

6. Condominium owner means the owner of a condominium apartment or owner of other areas within a condominium (below collectively referred to as condominium owner).

Condominium owners are organizations or individuals that have been granted or are eligible for grant of certificates of ownership of houses and use rights of residential land and land-attached assets in different periods (below referred to as certificates), except owners of state-owned housing areas.

7. Condominium user means an owner that is directly using a condominium or an organization, household or individual that is lawfully using an apartment or other areas in a condominium in the form of rent, borrowing, permitted stay, or authorized use management or use under a competent state agency’s decision.

Article 4. Principles of condominium renovation or reconstruction

1. The condominium renovation or reconstruction shall be carried out under projects in combination with renovation and embellishment of urban areas and in conformity with construction master plans, land use master plans and plans, housing development programs, and condominium renovation or reconstruction plans approved by competent agencies.

In case it is required to urgently demolish a condominium due to an incident, or a natural disaster, fire or explosion while such condominium has not yet been included in an approved condominium renovation or reconstruction plan, the provincial-level People’s Committee shall immediately relocate households from the condominium, then add such condominium to a local plan on condominium renovation or reconstruction.

2. The implementation of condominium renovation or reconstruction projects must comply with the construction, housing, and land laws, other relevant laws, and this Decree. Project owners shall demolish the condominiums specified in Clause 1, and at Point a, Clause 2, Article 5 of this Decree for reconstruction before demolishing other condominiums subject to demolition. Condominium renovation or reconstruction projects are not required to reserve land areas for construction of social houses in accordance with the housing law.

3. The scope of a condominium or condominium complex renovation or reconstruction project shall be stated in a detailed master plan or included in contents of the approved project investment policy.

4. For existing condominium complexes specified in Clause 2, Article 110 of the Housing Law, a local administration may implement 1 or more condominium renovation or reconstruction project(s) but shall ensure connection of technical infrastructure and social infrastructure systems and comply with the detailed master plan for the whole condominium complex approved by a competent agency.

In case of implementing 1 project, the project owner may carry out investment phasing but shall demolish the condominiums specified in Clause 1, and at Point a, Clause 2, Article 5 of this Decree for reconstruction before demolishing other condominiums in the condominium complex for reconstruction under the condominium renovation or reconstruction plan approved by the provincial-level People’s Committee. The investment phasing for a condominium renovation or reconstruction project shall be stated in the investment policy approved by a competent agency as suitable to reality and project implementation duration for each condominium and must meet the requirements specified in this Article.

5. In case the implementation of an investment project is delayed against the competent agency’s investment policy approval decision, such agency shall decide to prolong the implementation duration or terminate the implementation of the project. In case of termination of project implementation, the provincial-level People’s Committee shall organize re-selection of the project owner in accordance with this Decree. For the condominium renovation or reconstruction projects specified in Clause 1, Article 6 of this Decree, agencies competent to decide on investment policy shall permit the prolongation of their implementation duration as for projects using public investment funds.

Article 5. Cases requiring demolition of condominiums for reconstruction or for construction of other works as planned

Condominiums subject to demolition for reconstruction or for construction of other works as planned specified in this Decree include:

1. Condominiums subject to urgent demolition due to incidents, natural disasters, fires or explosions in accordance with law.

2. Condominiums the use duration of which has expired as specified by law or the use duration of which has not yet expired but which, under inspection conclusions of provincial-level housing management agencies, fall into one of the following cases:

a/ There appears an overall danger in the main load-bearing structure of a condominium, making such condominium likely to collapse and unqualified for further use, and requiring urgent relocation of condominium owners and users;

b/ A condominium is seriously damaged, there appears a  danger in a section of the main load-bearing structure of the condominium, and one of the following phenomena occurs: the technical infrastructure system for fire prevention and fighting; water supply and drainage and wastewater treatment system; or electricity supply or internal traffic system fails to satisfy requirements of current technical regulations or standards or is likely to become unsafe for operation or use and required to be demolished in order to ensure safety for users and meet requirements on renovation and embellishment of urban areas.

3. Condominiums with one of main structural components damaged, such as foundation, pillar, wall or beam, failing to meet requirements for normal use which, however, are not subject to demolition as specified in Clause 2 of this Article but are located in areas having condominiums subject to demolition specified in Clause 2, Article 110 of the Housing Law.

Article 6. The State’s implementation of condominium renovation or reconstruction projects with funding sources specified in Clause 3, Article 36 of the Housing Law (revised under Point a, Clause 6, Article 99 of the 2020 Law on Investment in the Form of Public-Private Partnership)

1. The State shall carry out condominium renovation or reconstruction with funding sources specified in Clause 3, Article 36 of the Housing Law (revised under Point a, Clause 6, Article 99 of the 2020 Law on Investment in the Form of Public-Private Partnership) in the following cases:

a/ Condominiums or condominium complexes are wholly owned by the State and subject to demolition as specified in Article 5 of this Decree;

b/ It is impossible to select project owners under Article 15 of this Decree.

2. Based on condominiums subject to demolition for reconstruction specified in Clause 1 of this Article, provincial-level People’s Committees shall report to same-level People’s Councils for decision the allocation of funding sources for implementation of condominium renovation or reconstruction projects.

3. Investment policy for condominium renovation or reconstruction projects specified in this Article shall be decided in the same manner as for projects using public investment funds.

4. The demolition of condominiums and implementation of condominium renovation or reconstruction projects specified in this Article must comply with the law on construction, this Decree, and relevant laws.

 

Chapter II

REQUIREMENTS ON QUALITY INSPECTION OF CONDOMINIUMS, CONDOMINIUM RENOVATION OR RECONSTRUCTION PLANS AND MASTER PLANS, AND SELECTION OF PROJECT OWNERS

Section 1

QUALITY INSPECTION AND EVALUATION OF CONDOMINIUMS

Article 7. Principles of quality inspection and evaluation of condominiums

1. Provincial-level People’s Committees shall direct provincial-level state management agencies to assume the prime responsibility for, and coordinate with local competent agencies and district-level People’s Committees of localities where condominiums are located in, organizing quality inspection and evaluation of condominiums specified in Article 110 of the Housing Law in accordance with the construction law and this Decree.

2. For condominium complexes, it is required to carry out quality inspection and evaluation of the whole complexes before they are included in condominium renovation or reconstruction plans.

3. The quality inspection and evaluation of condominiums specified in this Article must comply with the construction and housing laws.

Article 8. Requirements for and contents of quality inspection and evaluation of condominiums

1. Units or organizations assigned to carry out quality inspection and evaluation of condominiums shall base themselves on contents of and requirements for quality inspection and evaluation of the actual state of works specified in the construction law and this Decree to carry out quality inspection and evaluation of condominiums and, at the same time, make it clear whether such condominiums are not damaged or are damaged and subject to demolition as specified in Clause 2 or 3, Article 5 of this Decree.

2. Units or organizations carrying out quality inspection and evaluation of condominiums shall send reports on results of inspection specified in Clause 1 of this Article to provincial-level housing management agencies. For condominiums specified in Clause 2 or 3, Article 5 of this Decree, provincial-level housing management agencies shall issue inspection conclusions and report on inspection results to provincial-level People’s Committees for use as a basis for implementation of projects under approved master plans.

3. After receiving reports from provincial-level housing management agencies, provincial-level People’s Committees shall notify thereof in writing to owners of condominiums subject to renovation or reconstruction specified in Article 5 of this Decree and, at the same time, publicize lists of such condominiums on portals of provincial-level People’s Committees and provincial-level housing management agencies.

Section 2

CONDOMINIUM RENOVATION OR RECONSTRUCTION PLANS

Article 9. Requirements on formulation of condominium renovation or reconstruction plans

1. For localities where the quality inspection and evaluation of all condominiums have been completed under Articles 7 and 8 of this Decree, within 3 months from the effective date of this Decree, provincial-level housing management agencies shall formulate renovation or reconstruction plans for the condominiums specified in Article 5 of this Decree and submit them to provincial-level People’s Committees for approval.

After a condominium renovation or reconstruction plan is issued, if the condominiums specified in Article 5 of this Decree come into existence, the provincial-level People’s Committee shall list and add such condominiums to the local plan on condominium renovation or reconstruction under Clause 3 of this Article for use as a basis for project implementation.

2. For localities where the quality inspection and evaluation of all condominiums have not yet been completed under Articles 7 and 8 of this Decree, within 3 months from the effective date of this Decree, provincial-level housing management agencies shall formulate renovation or reconstruction plans for condominiums for which the quality inspection has been completed and which are specified in Clause 2 or 3, Article 5 of this Decree and submit them to provincial-level People’s Committees for approval.

3. For condominiums for which the quality inspection has not yet been completed under Clause 2 of this Article, provincial-level housing management agencies shall, once every 6 months, review, and organize quality inspection and evaluation of, condominiums and make lists of condominiums subject to renovation or reconstruction as specified in Clause 2 or 3, Article 5 of this Decree, and the condominiums specified in Clause 3, Article 110 of the Housing Law, for reporting to provincial-level People’s Committees for the latter to add such condominiums to condominium renovation or reconstruction plans for use as a basis for implementation.

Article 10. Formulation and approval of condominium renovation or reconstruction plans

1. In case the formulation and approval of condominium renovation or reconstruction plans are carried out simultaneously with the formulation and approval of local housing development plans, provincial-level People’s Committees may incorporate the former plans in the latter plans or formulate the former plans separately.

2. In case local administrations modify or supplement their housing development programs which require a change in contents of condominium renovation or reconstruction plans, provincial-level People’s Committees shall organize formulation of and approve modifications of housing development plans and condominium renovation or reconstruction plans.

3. In case the condominiums specified in Clause 2 or 3, Article 5 of this Decree have been included in condominium renovation or reconstruction plans but are not yet included in local housing development plans, provincial-level People’s Committees may implement projects on renovation or reconstruction of such condominiums, then report to provincial-level People’s Councils for approval the addition of such projects to the local housing development plans.

Article 11. Contents of condominium renovation or reconstruction plans

1. Contents of a condominium renovation or reconstruction plan include:

a/ List and locations of condominiums and condominium complexes that need renovation or reconstruction, which must state that the demolition of the condominiums specified in Clause 1, or at Point a, Clause 2, Article 5 is carried out before the demolition of the condominiums specified at Point b, Clause 2, or in Clause 3, Article 5 and other works (if any). In case of renovation or reconstruction of a condominium complex, it is required to project the time of demolition and reconstruction of the first condominium of the condominium complex and the time of demolition and reconstruction of other condominiums in the condominium complex;

b/ Funding sources expected to be mobilized for renovation or reconstruction of condominiums and condominium complexes in the locality; for the condominiums specified in Clause 1, Article 6 of this Decree, it is required to estimate funding sources for implementation of projects for reporting to People’s Councils for consideration and decision;

c/ Responsibilities of People’s Committees at all levels, provincial-level Departments of Construction and related agencies in the implementation of condominium renovation or reconstruction plans;

d/ Other relevant contents (if any).

2. After a condominium renovation or reconstruction plan (including also modifications thereof) is approved, the provincial-level People’s Committee shall publicize contents of such plan on its portal and send it to the district- and commune-level People’s Committees of the localities where condominiums subject to renovation or reconstruction are located for notification to condominium owners and users for implementation and, at the same time, send it to the Ministry of Construction for monitoring and management.

Section 3

REQUIREMENTS ON MASTER PLANS ON CONDOMINIUM RENOVATION OR RECONSTRUCTION AREAS

Article 12. Principles of and requirements for formulation of master plans on condominium or condominium complex renovation or reconstruction areas

The formulation of master plans on zoning of, and detailed master plans on, condominium or condominium complex renovation or reconstruction areas must meet the following principles and requirements:

1. Competent state agencies shall organize the formulation, appraisal and approval of detailed master plans on areas accommodating condominiums or condominium complexes subject to renovation or reconstruction for use as a basis for formulation of plans on compensation, support and resettlement and arrangement of temporary residences (below referred to as compensation plans) under Articles 20 thru 23 of this Decree.

2. Upon formulation, appraisal and approval of master plans on zoning of, or detailed master plans on, areas accommodating condominiums or condominium complexes subject to renovation or reconstruction, competent agencies shall determine a number of land use indicators under construction master plans and population size, or determine land areas that may be used for construction of service and trade works, offices or other social infrastructure facilities ensuring socio-economic efficiency and environmental protection in order to involve investors in the project implementation, while ensuring connection of all technical and social infrastructure systems of the areas and in the localities.

3. The formulation, appraisal and approval of master plans on condominium renovation or reconstruction areas may be carried out simultaneously with the quality inspection and evaluation of condominiums and the formulation and approval of condominium renovation or reconstruction plans in accordance with this Decree.

Article 13. Formulation, appraisal and approval of master plans on condominium renovation or reconstruction areas

1. The formulation, appraisal and approval of master plans on condominium renovation or reconstruction areas must comply with the law on urban planning and the law on construction. In the process of formulation of master plans, in addition to soliciting opinions of residential communities and related individuals under regulations, competent agencies may also solicit opinions of investors that wish to participate in the implementation of condominium renovation or reconstruction projects so as to ensure their feasibility and suitability to reality.

2. After approving master plans, competent agencies shall disclose information on such master plans in accordance with the planning law and publicly notify them at residential quarters where condominium renovation or reconstruction projects will be implemented for condominium owners and users to comply with.

3. In case a condominium or condominium complex renovation or reconstruction area is smaller than 2 hectares, a competent state agency is not required to formulate a detailed master plan but shall formulate and approve general plan drawings and architectural plans for works according to the order and procedures for formulation, appraisal and approval of detailed master plans. General plan drawings and architectural plans for works approved by competent agencies serve as a basis for proceeding with subsequent steps of projects in accordance with the construction law and other relevant laws.

4. Upon formulation and approval of master plans on areas accommodating condominiums or condominium complexes subject to renovation or reconstruction, provincial-level People’s Committees shall base themselves on local conditions to work out planning solutions for the whole condominiums or condominium complexes or solutions for consolidation of a number of condominiums in the same commune- or district-level locality as a basis for deciding on implementation of one or more condominium or condominium complex renovation or reconstruction project(s) in order to ensure socio-economic efficiency and environmental protection and combination with renovation and embellishment of urban areas.

 The consolidation of condominiums specified in this Clause only applies in case houses will not be built but business, service, commercial or public works will be built in places accommodating condominiums subject to consolidation.

5. In case the modification of an approved master plan is proposed, such master plan shall be modified in accordance with the planning and construction laws.

Section 4

SELECTION OF CONDOMINIUM RENOVATION OR RECONSTRUCTION PROJECT OWNERS AND DEMOLITION OF CONDOMINIUMS

Article 14. Selection of condominium renovation or reconstruction project owners in case condominium owners reach agreement with real estate businesses

1. The selection of project owners specified in this Article shall apply to cases of condominium renovation or reconstruction specified in Article 110 of the Housing Law, except those specified in Clause 1, Article 6 of this Decree.

2. Based on approved plans on condominium renovation or reconstruction and master plans on areas accommodating condominiums subject to renovation or reconstruction, land area, population size in the project areas, and requirements on compensation and project implementation duration and schedule, provincial-level People’s Committees shall set and issue criteria for selection of project owners (regarding financial capacity, equity, capacity and experience in project implementation, financial plan for project implementation, and other criteria applicable to different projects); and publicize such criteria and the time limit for receipt of dossiers for registration to act as project owners applicable to different projects on portals of provincial- and district-level People’s Committees of localities where such projects will be implemented for condominium owners to select project owners.

3. Based on the criteria and time limit for dossier receipt publicized under Clause 2 of this Article and detailed master plans on areas accommodating condominiums subject to renovation or reconstruction, a real estate business that wishes to act as the project owner shall send a request for registration for acting as the project owner (made according to the form provided in Appendix I to this Decree), together with a dossier showing that its capacity meets the criteria issued by the provincial-level People’s Committee and conforms to the compensation plan formulated under Articles 20 thru 23 of this Decree, to the agency assigned by the provincial-level People’s Committee to receive dossiers (the district-level People’s Committee of the locality accommodating condominiums subject to renovation or reconstruction or the provincial-level housing management agency).

4. Within 15 days after the expiration of the time limit for dossier receipt specified in Clause 2 of this Article, the agency assigned to receive dossiers shall assume the prime responsibility for, and coordinate with local competent agencies in, checking capacity dossiers based on publicized criteria and contents of enclosed compensation plans of registered real estate businesses. If the dossiers meet law-specified requirements, such agency shall make a list of such businesses for organizing the selection of project owners.

5. Within 90 days after the expiration of the time limit specified in Clause 4 of this Article, the agency assigned to examine dossiers (in case such agency is the district-level People’s Committee, it shall coordinate with the provincial-level housing management agency; in case such agency is the provincial-level housing management agency, it shall coordinate with the district-level People’s Committee of the locality where the project will be implemented) shall solicit opinions of condominium owners on selection of the project owner. Condominium owners shall base themselves on the criteria for selection of project owners publicized under Clause 2 of this Article and list of qualified enterprises, enclosed with capacity dossiers and compensation plans proposed by the enterprises, decide to select project owners.

6. The solicitation of opinions of condominium owners upon selection of the condominium renovation or reconstruction project owner must adhere to the principles that each condominium apartment has one vote and at least 70% of the total owners of apartments of such condominium or condominium complex participate in the voting. To be selected, an enterprise must obtain approval of at least 75% of the total owners of apartments of such condominium or condominium complex that participate in the voting. In case more than one enterprise registers for acting as the project owner, the enterprise that has obtained the highest rate of approval of the owners of apartments of such condominium or condominium complex will be selected, which, however, must exceed 51% of the total. The selection of the project owner shall be recorded in a minutes bearing signatures of a representative of the district-level People’s Committee of the locality where the project is implemented, a representative of the provincial-level housing management agency, and representatives of the condominium owners and selected enterprise.

In case a condominium or condominium complex has an area under the state ownership, the state owner’s representative for this area shall participate in selection of the project owner.

For other areas in a condominium or condominium complex other than apartments under the ownership of organizations or individuals or the state ownership, the total area in use among such areas shall be divided by the area in use of the largest apartment in such condominium or condominium complex for determining the rate of votes of the owners on the principle that each area portion equivalent to the area of the largest apartment after the division shall be counted as one vote. In case the area left after the division is larger than half of the apartment area specified at this Point, it shall be counted as one vote. In case the area left after the division is smaller than half of the apartment area specified at this Point, no vote shall be counted.

7. In the course of selection of project owners, condominium owners and real estate businesses participating in the selection may agree to modify contents of compensation plans formulated by real estate businesses but shall comply with contents of master plans approved by competent agencies and contents of compensation plans specified in Articles 20 thru 23 of this Decree.

8. Within 15 days after a minutes on selection of the project owner is made under Clause 6 of this Article, the agency assigned to receive dossiers shall send a report, enclosed with such minutes and compensation plan of the selected investor, to the provincial-level People’s Committee for consideration and approval. The provincial-level People’s Committee’s decision on approval of the compensation plan must state the name of the selected enterprise.

After the compensation plan is approved, the provincial-level People’s Committee shall publicize on its portal contents of such plan and name of the selected enterprise and send it to the district- and commune-level People’s Committee of the locality accommodating the condominium for notification to the condominium owners.

9. After the compensation plan is approved, the real estate business selected to act as the project owner shall carry out procedures for requesting approval of investment policy for the project in accordance with the investment and housing laws and this Decree. In the decision on approval of investment policy for the project, the competent state agency shall also show its approval of the enterprise selected to act as the condominium renovation or reconstruction project owner.

Article 15. Selection of condominium renovation or reconstruction project owners through bidding

1. The bidding for selection of condominium renovation or reconstruction project owners specified in this Article shall be organized in case it is impossible to select project owners under Article 14 and in the case specified in Clause 1, Article 5 of this Decree. For the case specified in Clause 3, Article 110 of the Housing Law in which it is impossible to select project owners under Article 14 of this Decree, the selection of project owners may not continue to be carried out under this Article.

2. On the basis of the list of projects stated in the approved plan on condominium renovation or reconstruction or in case it is required to urgently demolish condominiums as specified in Clause 1, Article 5 of this Decree, the provincial-level housing management agency shall make a list of condominium renovation or reconstruction projects in order to organize bidding for selection of project owners and report it to the provincial-level People’s Committee for approval and notification of such list on its portal.

3. Before organizing bidding, a competent agency shall carry out procedures for approval of project investment policy in accordance with the investment and housing laws and this Decree. The provincial-level People’s Committee shall assign the provincial-level housing management agency to act as the bid solicitor and shall organize bidding for selection of the project owner as specified in this Article.

4. Contents related to dossiers used in bidding, methods of and criteria for evaluation of dossiers, setting of scores for bid evaluation, and criteria for selection of project owners:

a/ Methods of and criteria for evaluation of bid dossiers, making of bidding dossiers, and other contents related to bidding for selection of project owners must comply with the bidding law; no evaluation of investment efficiency shall be carried out for the land area specified in Clause 2, Article 25 of this Decree, except the case specified in Clause 5 of this Article;

b/ Scores for bid evaluation shall be determined as follows: The total scores for criteria for implementation of a project is 100, including criteria on financial capacity, experience, project implementation progress, time of handover of houses or construction works, investment in technical and social infrastructure systems, contents of plan on resettlement and arrangement of temporary residences, financial plan for project implementation, and business and commercial plan of the project. The bid solicitor shall set specific scores for each criterion specified in this Clause for application to different projects as suitable to reality;

c/ Forms of bidding-related notices are those specified in the bidding law.

5. In case the land area of a project is expanded as compared to that of the existing condominium or condominium complex, the provincial-level housing development agency shall, when setting conditions and criteria for bid invitation for the project, clearly state land use norms under the approved master plan with regard to the expanded land area for use as a basis for determination of the minimum amount to be remitted into the state budget as for commercial housing construction projects.

6. The process of bidding for selection of condominium renovation or reconstruction project owners is the same as that for selection of investors specified in the bidding law; expenses for organization of bidding shall be included in total investment amounts of projects; expenses for bid guarantee must comply with the bidding law.

7. The bid-winning investor mentioned in the decision on approval of contractor selection result specified in this Article is the condominium renovation or reconstruction project owner. The project owner shall formulate a compensation plan based on the bid-winning result and send it to the provincial-level housing development agency for the latter to assume the prime responsibility for, and coordinate with related local agencies in, appraising the plan, and report it to the provincial-level People’s Committee for approval. After the compensation plan is approved, the project owner shall carry out subsequent procedures for investment in the project in accordance with this Decree and relevant laws.

Article 16. Selection of project owners in case the State is directly engaged in implementation of condominium renovation or reconstruction projects

1. The State shall make direct investment with the funding sources specified in Clause 3, Article 36 of the Housing Law (revised under Point a, Clause 6, Article 99 of the 2020 Law on Investment in the Form of Public-Private Partnership) for implementation of condominium renovation or reconstruction projects specified in Clause 1, Article 6 of this Decree.

2. The selection of project owners specified in this Article must comply with Point a, Clause 1, Article 114 of the Housing Law. In case the State decides to organize selection of project owners through bidding, Article 15 of this Decree shall apply.

3. The formulation, appraisal and approval of compensation plans for condominium renovation or reconstruction projects specified in this Article must comply with the land law.

Compensation plans shall be formulated under Articles 20 thru 23 of this Decree and, after being approved, shall be publicized on portals of provincial-level People’s Committees and sent to district- and commune-level People’s Committees of localities accommodating condominiums for notification to condominium owners for compliance.

Article 17. Ground clearance, demolition of condominiums

1. The ground clearance for condominium renovation or reconstruction projects must comply with the following provisions:

a/ For the projects specified in Article 14 of this Decree, their owners shall coordinate with district-level People’s Committees of localities where the projects will be implemented in organizing payment of compensations and ground clearance for project implementation;

b/ For the projects specified in Article 15 or 16 of this Decree, ground clearance shall be carried out in accordance with the land law.

2. The demolition of condominiums must comply with the following provisions:

a/ Before demolishing condominiums, project owners shall formulate and approve demolition plans and solutions in accordance with the construction law;

b/ Project owners shall demolish condominiums by themselves if fully satisfying the capacity conditions specified in the construction law or may hire capable organizations to do so under approved demolition plans and solutions;

c/ In case it is required to urgently demolish condominiums as a result of incidents, natural disasters, fires or explosions, the units assigned to demolish condominiums shall do so in accordance with the law on construction.

 

Chapter III

RIGHTS AND RESPONSIBILITIES OF PROJECT OWNERS AND CONDOMINIUM OWNERS AND USERS; COMPENSATION PLANS; MECHANISMS APPLICABLE TO CONDOMINIUM RENOVATION OR RECONSTRUCTION PROJECTS

Section 1

RIGHTS AND RESPONSIBILITIES OF PROJECT OWNERS AND CONDOMINIUM OWNERS AND USERS

Article 18. Rights and responsibilities of condominium renovation or reconstruction project owners

1. For the cases specified in Articles 14 and 15 of this Decree, project owners have the following rights:

a/ To request related agencies and organizations to carry out procedures for project implementation in accordance with law;

b/ To lease, put on lease-purchase or sell houses and commercial service works (if any) within premises of their projects; to raise capital to invest in construction of houses and other works under their projects in accordance with the housing law and law on real estate business;

c/ To manage and operate technical infrastructure systems within premises of their projects in accordance with law and the project investment policy approved by a competent state agency;

d/ To commercially operate business and service works under their projects in accordance with the approved investment policy (if any); 

dd/ To request competent state agencies to grant certificates for houses and other works (if any) under their projects in accordance with the land law and housing law;

e/ To be allocated or leased land by the State or permitted by the State to change land use purposes for land areas used for residential, business, service provision or commercial purpose, and other land categories within premises of condominium renovation or reconstruction projects in accordance with law;

g/ To enjoy preferential mechanisms in accordance with this Decree and relevant laws in the course of project implementation;

h/ To exercise other rights as provided by law. 

2. For cases specified in Article 16 of this Decree, project owners have the following rights:

a/ To sell, lease or put on lease-purchase resettlement apartments or other areas other than houses in accordance with law; 

b/ To exercise the rights provided at Points a, c, d, e and h, Clause 1 of this Article;

c/ To exercise other rights provided by law.

3. Owners of the condominium renovation or reconstruction projects specified in Articles 14 and 15 of this Decree have the following responsibilities: 

a/ To perform the responsibilities of project owners specified in Clauses 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9 and 10, Article 26 of the Housing Law and relevant provisions of the law on real estate business;

b/ To arrange temporary residences, and provide compensation, support and resettlement for owners of demolished condominiums under approved compensation plans in accordance with the Housing Law, this Decree and relevant laws;

c/ To organize pre-acceptance tests and handover of houses and resettlement works in accordance with the construction law to owners under approved compensation plans; to hand over social and technical infrastructure facilities to the State in accordance with the investment policy approval and law;

d/ To fulfill financial obligations and other obligations in accordance with this Decree and relevant laws.

4. Owners of the projects specified in Article 16 of this Decree have the following responsibilities:

a/ To comply with Clauses 1, 3, 5, 6, 8, 9 and 10, Article 26 of the Housing Law and Points b and c, Clause 3 of this Article;

b/ To fulfill other obligations provided by law.

Article 19. Rights and responsibilities of owners and users of condominiums subject to demolition for renovation or reconstruction

1. Condominium owners (except those specified in Clause 2 of this Article) have the following rights:

a/ To participate in the selection of real estate businesses for condominium renovation or reconstruction under this Decree;

b/ To be resettled or provided with temporary residences; to select forms of compensation under this Decree; to request project owners to pay compensation difference (if any) under this Decree;

c/ To be granted certificates by competent agencies in accordance with the housing law and land law for their houses and works for which compensations or resettlement houses have been paid or arranged;

d/ To participate in supervising the project implementation in accordance with law;

dd/ To purchase temporarily arranged houses in case such houses are eligible for being put for sale under this Decree if they do not wish to purchase or rent-purchase resettlement houses under this Decree;

e/ To transfer contracts on purchase and sale of resettlement houses or temporarily arranged houses (if so permitted); the order and procedures for transfer of such purchase and sale contracts shall be carried out as for transfer of contracts on purchase and sale of commercial houses in accordance with the housing law and law on real estate business; ultimate transferees of resettlement house purchase and sale contracts shall be granted certificates in accordance with the land law and housing law;

g/ To receive compensations for damage, if any, in accordance with law and clauses and terms of signed contracts;

h/ To exercise other rights provided by law.

2. Owners of state-owned houses and other works have the rights provided at Points a, b, d, g and h, Clause 1 of this Article.

3. Responsibilities of condominium owners:

a/ To comply with approved compensation plans; to obey relocation orders for ground clearance and demolition of houses and construction works within premises of projects under approved demolition plans and solutions;

b/ To submit to, and create conditions for organizations, units and competent agencies to carry out, inspection and evaluation of quality of their condominiums in accordance with the construction law and this Decree;

c/ To create conditions for project owners and construction contractors to implement projects approved by competent agencies;

d/ To participate in the solicitation of opinions for selection of project owners under Article 14 of this Decree; to comply with contents of signed contracts on purchase, rent or rent-purchase of resettlement houses; to pay expenses for maintenance of parts under common ownership of their condominiums upon purchase or rent-purchase of resettlement houses in accordance with the housing law;

dd/ To abide by related decisions of competent state agencies;

e/ To fulfill other obligations and perform other responsibilities as provided by law.

4. Users of condominiums subject to demolition for renovation or reconstruction may be provided with resettlement houses under this Decree and shall fulfill obligations and perform responsibilities specified at Points a, b, c, dd and e, Clause 3 of this Article as agreed upon with condominium owners.

Section 2

COMPENSATION PLANS FOR CONDOMINIUM OWNERS AND USERS

Article 20. Compensation, support and resettlement principles, contents of compensation plans for condominium owners and users

1. The formulation and implementation of compensation plans applicable to condominium renovation or reconstruction projects must adhere to the following principles:

a/ Compliance with Article 4 of this Decree; resettlement apartments must conform to relevant national technical regulations and standards on condominiums;

b/ Such plans must have the contents specified in Clause 2 of this Article and shall be formulated based on the approved detailed plans, general plan drawings or work architecture plans;

c/ Resettlement houses must be arranged under resettlement house purchase and sale, rent or rent-purchase contracts, ensuring interests of condominium owners and users;

d/ The organization of compensation, support and resettlement, and arrangement of temporary residences must be open, transparent, objective and compliant with compensation plans approved by competent state agencies; expenses for organizing compensation, support and resettlement shall be determined in the total investment of projects;

dd/ For condominiums subject to demolition which, under approved master plans, are not for reconstruction but for construction of other works (including also those subject to consolidation in the case specified in Clause 4, Article 13 of this Decree), their owners may choose either to receive monetary compensations or to be resettled in other places.

In case of resettlement in other places, condominium owners and users may be resettled within premises of projects on construction of resettlement houses or commercial housing projects in the same commune-level locality, or in the same district-level locality if the commune-level locality has no such resettlement houses, or within premises of other projects in the adjacent district-level locality if the district-level locality has no such resettlement houses, or may, if they so wish, purchase, rent or rent-purchase social houses in the locality in accordance with the housing law. In case of payment of compensations with individual houses under Clause 4, Article 21 of this Decree, condominium owners shall not be resettled in their old places of residence but in other places as planned by the provincial-level People’s Committee on the principle of determination of localities specified at this Point;

e/ Resettled owners shall be granted certificates in accordance with the land law and housing law and are not required to pay land use levy for resettlement land areas (including also those resettled in other places or those purchasing houses for temporary residence), except owners of state-owned houses.

2. Contents of a compensation plan include:   

a/ Names and addresses of condominium owners and users;

b/ Locations and areas of old condominiums; locations and areas of resettlement houses to be arranged;

c/ Selling prices, rent rates, or rent-purchase prices of resettlement houses and other works (if any); value of houses and other construction works (if any) arranged for resettlement;

d/ Prices of houses and other construction works (if any) for calculation of compensations to be paid therefor; value of houses and other construction works (if any) eligible for compensation;

dd/ Monetary differences (if any) payable by project owners or condominium owners;

e/ Project implementation period; time limit for completing compensation, support and resettlement, and arrangement of temporary residences; expected date of handover of resettlement houses;

g/ Arrangement of temporary residences, and expenses for arrangement of temporary residences;

h/ The contents specified in Articles 21, 22 and 23 of this Decree and other related contents (if any).

Article 21. Compensation, support and resettlement plans for houses and construction works not under the state ownership

1. A compensation, support and resettlement plan applicable to condominium apartment owners that wish to be resettled on the spot must comply with the following provisions:

a/ Based on specific conditions of the project in a specific location, the provincial-level People’s Committee shall decide on coefficient k for payment of compensations which is equal to between 1 time and 2 times the usable areas of old apartments stated in certificates granted in different periods or the areas eligible for grant of certificates, for use as a basis for the project owner to formulate the compensation plan. Any areas other than the areas stated in the certificates or the areas eligible for grant of certificates shall be handled in accordance with the land law. Areas of resettlement apartments shall, after being multiplied by coefficient k, be converted into monetary amounts and clearly stated in the compensation plan for use as a basis for determination of the value of resettlement house purchase and sale or rent-purchase contracts and the obligation of the parties to pay monetary differences (if any).

For ground-level apartment owners that spare apartment areas for commercial purposes before the effective date of this Decree and housing projects that spare some floor areas for service provision or commercial activities under approved master plans, in addition to compensations specified at this Point, owners may purchase or rent some of such floor areas for business purposes if they so wish. Selling prices of such areas shall be equal to the construction investment cost per square meter of floor areas for commercial activities or service provision plus 10% of the set rate of return. Rent rates of floor areas for commercial activities or service provision shall be agreed upon by the parties;

b/ In case the value of a resettlement apartment is larger than that of the old apartment after being multiplied by coefficient k specified at Point a of this Clause, the parties shall enter into a resettlement house purchase and sale or rent-purchase contract and additionally pay the difference. If the apartment owner does not wish to purchase or rent-purchase the resettlement apartment, he/she will not be arranged a resettlement house and may receive money for the whole compensation value under regulations. In case the value of a resettlement apartment is smaller than that of the old apartment after being multiplied by coefficient k specified at Point a of this Clause, the project owner shall pay the difference to the apartment owner;

c/ For housing areas for common use, coefficient k = 1 shall be applied. For state-owned housing areas for common use, project owners shall pay to the State monetary amounts equal to housing areas currently in use multiplied by (x) standard prices of newly built houses set by provincial-level People’s Committees at the time of formulation of compensation plans multiplied by (x) percentage of the remaining house quality. For land areas for common use for which use rights have not yet been transferred by the State upon the sale of houses in accordance with law, project owners shall pay to the State monetary amounts equal to 100% of residential land prices set by provincial-level People’s Committees at the time of formulation of compensation plans multiplied by (x) land areas for common use multiplied by (x) coefficient k (if any).                 

2. In case condominium apartment owners do not wish to be resettled on the spot and project owners have housing and land areas in other places for resettlement arrangement, the former may be arranged resettlement houses under Clause 1 of this Article if they so wish.

3. In case condominium apartment owners do not wish to be resettled under Clauses 1 and 2 of this Article, they may receive compensations in monetary amounts equal to the value of their apartments multiplied by coefficient k under Point a, Clause 1 of this Article. In case they wish to be resettled, they may purchase, rent or rent-purchase social houses in the locality in accordance with the housing law.

4. Resettlement houses shall be arranged for individual house owners on the principle specified at Point dd, Clause 1, Article 20 of this Decree and compensations shall be paid as follows:

a/ For land areas, compensations shall be equal to existing land areas stated in certificates or areas eligible for grant of certificates multiplied by (x) specific land prices for compensation calculation in accordance with the land law at the time of formulation of compensation plans. Compensations for land areas other than those specified at this Point shall be paid in accordance with the land law;

b/ Land areas used for resettlement shall be determined under master plans approved by competent agencies and converted into monetary amounts equal to land prices determined under Point a of this Clause multiplied by (x) land areas used for resettlement. In case of a difference in the compensation value, the parties shall pay such difference;

c/ For floor areas for house construction, compensations shall be equal to housing areas currently in use multiplied by (x) prices of newly constructed houses set by provincial-level People’s Committees at the time of formulation of compensation plans multiplied by (x) percentage of the remaining house quality. In case project owners construct resettlement houses, house owners shall pay construction investment costs of their houses to project owners;

d/ In case house owners do not wish to be resettled in individual houses, they may receive monetary compensations on the principles specified at Points a and c of this Clause. If house owners wish to be resettled, they may purchase condominium apartments in housing projects at selling prices of resettlement apartments determined in approved compensation plans or may purchase or rent-purchase social houses in the locality in accordance with the housing law.

5. Owners of working offices under the lawful ownership of organizations which do not fall into the case specified in Clause 2, Article 22 of this Decree and continue to have some of their areas used as working offices under approved master plans may receive compensations calculated with coefficient k = 1 of the old land areas determined on the principle specified at Point a, Clause 1 of this Article. For floor areas for construction of working offices under their lawful ownership, they may receive compensations on the principle specified at Point c, Clause 4 of this Article.

In case house owners do not wish to receive compensations in old places or, under approved master plans, working offices will not be reconstructed, they may receive monetary compensations under Point d, Clause 4 of this Article. In case there are floor areas for working offices or floor areas for service provision or commercial activities within premises of housing projects, house owners may, if they so wish, enjoy priority to purchase, rent or rent-purchase some of such areas at prices specified at Point a, Clause 1 of this Article.

Article 22. Compensation, support and resettlement plans for state-owned houses and construction works

1. For state-owned condominiums subject to demolition, current lessees shall be resettled under the following provisions:

a/ In case of demolition of condominiums for reconstruction, current lessees may rent apartments of areas under approved designs which must not be smaller than areas of old apartments, unless they do not wish to rent houses. Apartment rent rates are those applicable to state-owned social houses. If the State sells such apartments, current lessees may purchase them under regulations on sale of state-owned houses;

b/ In case condominiums are not to be reconstructed in old places under approved master plans, current lessees may rent apartments in other places under Point dd, Clause 1 of Article 20 and Point a of this Clause. Current lessees may purchase, rent or rent-purchase social houses in the locality in accordance with the housing law if they so wish.

2. For state-owned social infrastructure facilities and working offices (if any) within premises of projects:

a/ In case such social infrastructure facilities and working offices continue to be arranged within premises of condominium renovation or reconstruction projects upon their implementation under approved master plans, the State shall invest and construct or assign project owners to carry out reconstruction of such works. In case the project owners specified in Articles 14 and 15 of this Decree carry out construction activities, after such works are handed over to competent agencies, the State shall pay all construction investment costs of such works to the project owners with state budget funds;

b/ In case such social infrastructure facilities and working offices are not to be reconstructed under approved master plans, compensation, support and resettlement shall be carried out in accordance with the land law.

Article 23. Plans on arrangement of temporary residences for condominium owners and users

The arrangement of temporary residences for condominium owners and users in the course of implementation of condominium renovation or reconstruction projects shall be clearly stated in compensation plans under the following provisions:

1. In case condominium owners can arrange by themselves their residences, project owners shall pay house rentals and other expenses (if any) in the course of project implementation under approved compensation plans.

2. In case condominium owners cannot arrange by themselves their residences, provincial-level People’s Committees of localities where projects are implemented shall assume the prime responsibility for, and coordinate with project owners in, arranging temporary residences for condominium owners in the form of purchase of commercial houses or use of existing resettlement houses or construction of new houses with state budget funds or money from local development investment funds or housing development funds (if any).

3. For current lessees of state-owned houses, provincial-level People’s Committees shall arrange temporary residences or make payments for condominium users for the latter to seek by themselves their residences in the course of project implementation in accordance with the housing law.

4. The arrangement of temporary residences must ensure convenience for daily life of condominium owners and users. In case of construction of new houses to be arranged as temporary residences, requirements on house construction quality, technical regulations and standards shall be satisfied. In case houses arranged as temporary residences are eligible for sale and condominium owners currently using such temporary residences wish to purchase them, such houses shall be sold to condominium owners instead of resettlement. Selling prices of such houses and payment of monetary differences (if any) shall be determined as for cases of compensation, support and resettlement stated in compensation plans.

Article 24. Entry into contracts on purchase, rent or rent-purchase of houses or construction works for resettlement

1. Persons who are to be resettled may enter into contracts on rent, rent-purchase or purchase and sale of resettlement houses with project owners or units assigned to arrange resettlement.

2. In case of purchase or rent-purchase of resettlement houses, contracts shall be entered into under the following provisions:

a/ The parties shall reach agreement on entry into a contract on purchase and sale or rent-purchase of a resettlement house. A resettlement house rent-purchase contract shall be entered into only in case the value of the resettlement house is larger than that of the old house after being multiplied by coefficient k specified at Point a, Clause 1, Article 21 of this Decree;

b/ In case of entry into a condominium apartment purchase or rent-purchase contract, the parties shall clearly state in the contract the money amount for maintenance of the condominium area under common ownership to be paid by the purchaser or rent-purchaser in accordance with the housing law;

c/ Purchase and sale contracts and rent-purchase contracts shall be made according to the forms provided in Appendix II and Appendix III to this Decree, respectively. Based on such contract forms, the parties may agree on addition of clauses and terms as appropriate to specific cases which must not be contrary to the clauses, terms and contents available in contract forms, social ethics and law. The notarization and authentication of such contracts must comply with the Housing Law.

3. In case of purchase or rent-purchase of social houses, house purchase or rent-purchase contracts shall be entered into in accordance with regulations on social house development and management.

4. In case of arrangement of resettlement in the form of lease of state-owned houses, house rent contracts shall be entered into in accordance with regulations on management and lease of state-owned houses.    

5. In case of purchase, rent or rent-purchase of floor areas for commercial activities or service provision, contracts shall be entered into with project owners or units assigned to arrange resettlement in accordance with the law on real estate business.

6. The contracts specified in this Article shall be entered into after the construction of house foundations is completed in accordance with the housing law and law on real estate business or after houses are tested for acceptance in accordance with the construction law. The handover of resettlement houses or construction works must be clearly stated in contracts and may only be carried out after such houses, other construction works and technical and social infrastructure facilities are completely tested for acceptance and put into use to serve residential needs (if any) in accordance with the construction law and relevant laws. 

Section 3

MECHANISMS APPLICABLE TO CONDOMINIUM RENOVATION OR RECONSTRUCTION

Article 25. Land-related mechanisms

1. The issuance of decisions on land recovery and land allocation, land lease or permission for land use purpose change for implementation of condominium renovation or reconstruction projects under this Decree must comply with the following provisions:

a/ For the cases specified in Article 14 of this Decree, such decisions shall be issued after competent agencies decide to approve the project investment policy;

b/ For the cases specified in Articles 15 and 16 of this Decree, such decisions shall be issued in accordance with the land law;

c/ The order and procedures for land recovery, land allocation, land lease and permission for land use purpose change for implementation of projects under this Clause must comply with the land law. In case owners fail to abide by land recovery by competent state agencies, provincial-level People’s Committees shall organize coerced land recovery for handover of grounds to project owners.

2. Condominium renovation or reconstruction project owners are entitled to exemption from land use levy, land rental or land use purpose change charge for land areas allocated for implementation of projects on renovation or reconstruction of condominiums or condominium complexes (including land areas for construction of existing condominiums and existing individual houses (if any), land areas for construction of works for business, service provision or commercial activities, public works, and areas for construction of technical and social infrastructure facilities within premises of such existing condominiums or condominium complexes, except the case specified in Clause 2, Article 22 of this Decree). 

3. In case the premises of projects specified in Clause 3, Article 4 of this Decree have land areas larger than those specified in Clause 2 of this Article, project owners shall pay land use levy, land rental or land use purpose change charge for the excessive land areas under the following regulations:

a/ In case of bidding for project owner selection, project owners shall fulfill the land-related financial obligation based on bid-winning prices under Article 15 of this Decree;

b/ In case no bidding is organized for project owner selection, project owners shall fulfill the land-related financial obligation in accordance with the land law.

4. In case project owners, after being selected, propose an increase in the land use coefficient to conform to approved master plans and obtain approval from competent agencies, they shall pay additional land use levy amounts for the increased land areas for use in accordance with law.

5. In case condominiums are subject to demolition not for reconstruction but for construction of other works under approved master plans (except the case specified in Clause 6 of this Article) or for construction of new houses but condominium owners agree not to be resettled on the spot and have received compensations from project owners for resettlement in other places under this Decree, project owners are entitled to land-related incentives specified in Clause 2 of this Article.

6. In case of implementation of resettlement projects by the measure of consolidation specified in Clause 4, Article 13 of this Decree, project owners are entitled to land-related incentives specified in Clause 2 of this Article. In case projects are unable to balance  financial efficiency, provincial-level People’s Committees shall report such to the Prime Minister for consideration and decision on exemption from land use levy, land rental or land use purpose change charge for land areas accommodating old condominiums after the consolidation in order to balance financial efficiency of projects. For other land areas not eligible for land use levy exemption, project owners shall fulfill the land-related financial obligation in accordance with law, except the case of construction of public works.

Article 26. Fundraising mechanisms

1. In case of condominium renovation or reconstruction not with the funding sources specified in Clause 3, Article 36 of the Housing Law, project owners may raise funds from:

a/ The funding sources specified in Article 72 of the Housing Law, including equity of project owners, funds raised through capital contribution, investment cooperation, business cooperation, joint venture or joint operation by/among organizations, households and individuals; money from land development funds, compensation, support and resettlement money for ground clearance in accordance with law, and funds raised from other lawful sources;

b/ Money amounts for purchase, rent-purchase or rent of future houses and areas of works for service provision or commercial activities (if any) within premises of projects;

c/ Loans from credit institutions or financial institutions (if any) currently operating in Vietnam.

2. Condominium owners that are resettled and obliged to pay money amounts for housing area differences may borrow loans from credit institutions or financial institutions currently operating in Vietnam or from house development funds and other local sources (if any) in accordance with the banking law and relevant laws for payment of such differences.

 

Chapter IV

IMPLEMENTATION PROVISIONS

Article 27. Transitional provisions

1. Localities that approve condominium renovation or reconstruction plans before the effective date of this Decree are not required to formulate and approve such plans again under this Decree, unless it is necessary to modify such plans to conform to house development programs or to meet their practical needs. Provincial-level People’s Committees shall publicly notify plans approved before the effective date of this Decree to condominium owners and users under Clause 2, Article 11 of this Decree.

2. For condominium renovation or reconstruction projects for which competent agencies have issued investment policy decisions or approval, such decisions or approval are/is not required again under this Decree, unless they are subject to modification of such decisions or approval.

In case dossiers of request for investment policy approval have been submitted for such projects but, by the effective date of this Decree, competent agencies have not yet issued investment policy approval decisions, investment policy for such projects shall be approved under this Decree.

3. Condominium renovation or reconstruction projects with owners already selected by competent agencies are not required to select project owners again under this Decree, unless they fall into the case specified in Clause 5, Article 4 of this Decree or their owners have not yet paid compensations under Clause 5 of this Article. 

4. Project owners that pay compensations under approved compensation plans before the effective date of this Decree are not required to do so again under this Decree, except house and land areas not yet included in compensation plans for which compensations shall be paid under this Decree. 

5. In case compensation plans are approved but compensations are not yet paid before the effective date of this Decree, the parties shall reach agreement on such compensation plans again under this Decree, unless they still agree to such plans. In case the parties reach agreement on such compensation plans again but, under approved detailed master plans, project owners are unable to balance financial efficiency of projects, they may propose competent agencies to consider and modify approved master plans in order to be able to balance financial efficiency of their projects.  

Past 12 months for condominium renovation or reconstruction projects or 24 months for condominium complex renovation or reconstruction projects from the effective date of this Decree, excluding the period of plan modification specified in this Clause (if any), if project owners and condominium owners cannot reach agreement on plans on compensations at the percentage specified in Clause 6, Article 14 of this Decree, provincial-level People’s Committees shall terminate the project implementation and organize project owner selection again under this Decree. 

6. Condominium renovation or reconstruction projects approved to be implemented in the form of build-operate (BT) shall be transitionally handled in accordance with the law on investment in the form of public-private partnership.

Article 28. Implementation responsibility

1. Responsibilities of the Ministry of Construction:

a/ To assist the Government and Prime Minister in guiding, directing and urging localities in organizing the implementation of regulations on condominium renovation or reconstruction under this Decree and the Housing Law;

b/ To specifically guide inspection and evaluation of factors to determine the quality of condominiums in accordance with the construction law and the condominiums referred to in Article 5 of this Decree;

c/ To assume the prime responsibility for or coordinate with related ministries and sectors in inspecting and examining the implementation of this Decree; to regularly or extraordinarily sum up and report to the Prime Minister on condominium renovation and reconstruction nationwide;

d/ To study and propose mechanisms and policies related to condominium demolition and renovation or reconstruction for promulgation according to its competence or submit them to competent agencies for consideration and promulgation;

dd/ To perform assigned tasks in accordance with the Housing Law, this Decree and other tasks assigned by the Government and Prime Minister.

2. Related ministries and sectors shall, within the ambit of their functions and tasks, promulgate according to their competence or propose competent agencies to amend or supplement regulations on condominium renovation and reconstruction; assume the prime responsibility for or coordinate with the Ministry of Construction in organizing the implementation of this Decree.

3. Responsibilities of provincial-level People’s Committees:

a/ To organize, urge and direct condominium renovation and reconstruction activities in their localities according to set schedules and the Housing Law, this Decree and relevant laws in order to ensure safety for life and property of people living in condominiums and condominium complexes in their localities;

b/ To allocate funds from local budgets for the following activities: inspection and evaluation of condominium quality; to formulate and approve condominium renovation or reconstruction plans; to formulate, appraise and approve master plans on areas accommodating condominiums or condominium complexes subject to renovation or reconstruction; to renovate or reconstruct condominiums or condominium complexes specified in Clause 1, Article 6 of this Decree and perform tasks in investment stages falling within their responsibility;

c/ To clearly determine land areas eligible for exemption from land use levy, land rental or land use purpose change charge within premises of condominium renovation or reconstruction projects under Clause 2, Article 25 of this Decree, preventing loss of state budget funds; 

d/ To organize coerced land recovery and relocation under this Decree and the land law;

dd/ To promulgate according to their competence specific mechanisms and policies suitable to local conditions to implement condominium renovation or reconstruction projects in their localities;

e/ To regularly or extraordinarily report on results of condominium renovation and reconstruction in their localities to the Ministry of Construction for summarization and reporting to the Government and Prime Minister;

g/ To perform other tasks in accordance with the Housing Law, this Decree and relevant laws.

Article 29. Effect

1. This Decree takes effect on September 1, 2021.

2. This Decree replaces the Government’s Decree No. 101/2015/ND-CP of October 20, 2015, on renovation and reconstruction of condominiums.

3. From the effective date of this Decree, requirements on general plan drawings and work architecture plans specified in Clause 4, Article 14 of the Government’s Decree No. 37/2010/ND-CP of April 7, 2010, on formulation, appraisal, approval and management of master plans on urban areas, and Clause 5, Article 10 of the Government’s Decree No. 44/2015/ND-CP of May 6, 2015, detailing a number of provisions on construction master plans for renovation or reconstruction of condominiums, must comply with this Decree.

4. Provisions on relocation, coercion, demolition and renovation or reconstruction of condominiums of the Government’s decrees, the Prime Minister’s decisions, and legal documents promulgated by ministries, sectors and provincial-level People’s Committees before the effective date of this Decree which fall within the scope of regulation of this Decree must now comply with this Decree. 

5. Ministers, heads of ministerial-level agencies, heads of government-attached agencies, and chairpersons of provincial-level People’s Committees shall implement this Decree.-

On behalf of the Government
For the Prime Minister
Deputy Prime Minister
LE VAN THANH


[1] Công Báo Nos 685-686 (31/7/2021)

Vui lòng Đăng nhập tài khoản gói Nâng cao để xem bản dịch TTXVN. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây.
* Lưu ý: Để đọc được văn bản tải trên Luatvietnam.vn, bạn cần cài phần mềm đọc file DOC, DOCX và phần mềm đọc file PDF.
Văn bản này chưa có chỉ dẫn thay đổi
Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi
1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải ứng dụng LuatVietnam Miễn phí trên

Văn bản cùng lĩnh vực
Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Lược đồ.
Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây!
Vui lòng đợi
Nội dung đã xem
0%