Mua đất nhưng chưa tách thửa thì xử lý thế nào?

* Mua đất là cách gọi phổ biến của nhiều người dân, theo pháp luật đất đai thì đây là việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 18 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện chuyển nhượng:

“18. Đăng ký biến động theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Nghị định này đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thành viên của nhóm người sử dụng đất thực hiện quyền đối với một phần thửa đất mà không tách thửa hoặc một phần quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 3 Điều này.”

Như vậy, nếu chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, dù thực tế một bên đã trả tiền và bên kia trao quyền sử dụng đất nhưng theo pháp luật thì đất vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận dù bên kia đã trả tiền.

Để hoàn tất việc chuyển nhượng thì các bên cần đề nghị tách thửa và thực hiện thủ tục sang tên:

1. Đề nghị tách thửa đất

* Điều kiện tách thửa:

Khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 tách thửa khi nhận chuyển nhượng phải có những điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.

* Trình tự, thủ tục tách thửa (Điều 7 NGhị định 101/2024/NĐ-CP)

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

(1) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

(2) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định Nghị định 101/2024/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

(3) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

(4) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

- Nơi nộp hồ sơ:

Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ, tính thống nhất về nội dung thông tin giữa các giấy tờ, tính đầy đủ của nội dung kê khai và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính. Trường hợp hồ sơ không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định thì không tiếp nhận và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

- Trường hợp Bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Theo khoản 4 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính ngày nghỉ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã.

2. Thực hiện thủ tục sang tên

Sau khi tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng thì các bên thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

- Nơi công chứng: Tổ chức hành nghề công chứng.

- Nơi chứng thực: UBND cấp xã nơi có đất.

Xem chi tiết tại: Công chứng hợp đồng nhà đất: Hồ sơ, thủ tục, phí thực hiện

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Xem chi tiết tại: Hướng dẫn khai thuế, lệ phí khi sang tên nhà đất

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai

Trên đây là thủ tục sang tên khi mua đất nhưng chưa tách thửa. Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính nên các bên cần thực hiện theo đúng quy định nhằm tránh xảy ra tranh chấp. Quy định này áp dụng cho các trường hợp từ ngày 01/8/2024 đến nay.

Nếu bạn đọc có vướng mắc về nội dung trên hãy gọi tới tổng đài  19006192  để được giải đáp.