Cách được cấp Sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa

Chị Nguyễn Bích H (Hà Nội) gửi câu hỏi: “Đầu năm 2019, gia đình tôi có mua một mảnh đất từ chú họ tại quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội; tổng diện tích mảnh đất của chú là 58m², trong đó chú đã bán cho tôi 28m², khi mua tôi chưa sang tên Sổ đỏ. Vậy, LuatVietnam cho tôi hỏi có cách nào để được cấp Sổ đỏ?”.

LuatVietnam trả lời như sau:

* Về điều kiện chuyển nhượng và tình trạng pháp lý của thửa đất:

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

 

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, khi có đủ các điều kiện theo quy định này thì thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên diện tích thửa đất chưa được tách thửa trên thực tế nên cần xét đến vấn đề thửa đất có đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất như sau: 

(1) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

(2) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

(3) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất;

(4) Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

(5) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

(6) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

(7) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Từ ngày 07/10/2024, theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại Hà Nội là 50 m2, tức diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân tại các phường trên địa bàn Thành phố Hà Nội không nhỏ hơn 50m² và có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 04 mét trở lên.

Như vậy, theo thông tin chị đã cung cấp và đối chiếu với các quy định của pháp luật trên thì chị và chú mặc dù đã thực hiện việc chuyển nhượng trên thực tế nhưng về mặt pháp lý thửa đất không đủ điều kiện tách thửa, việc chuyển nhượng không có hiệu lực và quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sử dụng của chú chị.

Chi tiết tại: Đất ở Hà Nội tối thiểu bao nhiêu m2 mới được tách thửa năm 2025?

* Cách để được chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận:

Theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 có quy định thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) nếu đáp ứng điều kiện sau đây: 

"
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;"

Theo quy định trên, chị sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu chú họ của chị tách thửa đất thành 02 thửa (01 thửa 30m² và thửa dự định chuyển nhượng cho chị là 28m²) và chị phải thỏa thuận với người sử dụng đất có thửa đất liền kề mua ít nhất là 22m² để hợp thửa cho đủ 50m² (nếu không sẽ không được tách thửa và chuyển nhượng).

Lưu ý: Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng của 02 thửa đất trên phải từ 04 mét trở lên.

Kết luận:

- Khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải chuẩn bị hồ sơ và đề nghị tách thửa theo quy định.

- Khi chuyển nhượng một phần thửa đất mà không đủ điều kiện tách thửa thì phải hợp thửa với thửa đất khác liền kề sao cho diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Chỉ khi đủ điều kiện tách thửa thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng.