[Cập nhật] 10 điểm mới về cấp Sổ đỏ từ 01/8/2024

1. Tăng cơ hội cấp Sổ đỏ với đất không giấy tờ trước 01/7/2014

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền nay được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Theo Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ được cấp Sổ đỏ theo các thời điểm sử dụng đất như sau:

- Trước ngày 18/12/1980;

- Từ ngày 18/12/1980 - trước ngày 15/10/1993;

- Từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2014.

Trước đây đối với trường hợp này, Luật Đất đai số 45/2013/QH14 chỉ quy định việc cấp Sổ với đất không giấy tờ trước 01/7/2004. Còn trường hợp đất sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ thì phải đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn như:

- Phải đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, đang trực tiếp sản xuất nông - lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

- Được UBND xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Nói chung, Luật Đất đai 2024 giúp tăng cơ hội cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2014.

Xem thêm: Hiểu đúng về đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ

2. Từ 01/8, không còn cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình

Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì từ 01/8/2024, hộ gia đình không còn là đối tượng người được sử dụng đất. Do vậy, Sổ đỏ sẽ không còn được cấp cho hộ gia đình nữa.

Tuy nhiên, vẫn có 01 trường hợp vẫn được cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình từ 01/8 là trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình được xác định trước 01/8/2024. Theo đó, trường hợp này sẽ cấp 01 Sổ đỏ ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Vậy việc bỏ hộ gia đình ra khỏi đối tượng người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất của những hộ gia đình đã được giao đất, cho thuê đất trước 01/8 được quy định tại Điều 259 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Được tham gia các quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất với quyền và nghĩa vụ như cá nhân sử dụng đất.

- Khi được giao đất, cho thuê đất để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trước 01/8/2024: Được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại.

Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn theo hình thức giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình đó.

3. 8 trường hợp phải cấp mới sổ đỏ từ 01/8/2024

Theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, 08 trường hợp sau khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất buộc phải cấp mới sổ đỏ bao gồm:

(1) Thực hiện tách thửa, hợp thửa

(2) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của Nhà nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

(3) Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án.

(4) Chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp GCN cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã phê duyệt.

(5) Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

(6) Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở.

(7) Các trường hợp đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà GCN cũ không còn dòng trống để xác nhận thay đổi

(8) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận

4. Thời gian cấp Sổ lần đầu từ 01/8/2024 chỉ còn 23 ngày 

Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian cấp Sổ lần đầu được quy định như sau:

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Như vậy, thời gian cấp Sổ lần đầu là không quá 23 ngày làm việc (trước đây là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ).

Tuy nhiên, trên thực tế, việc cấp Sổ lần đầu vẫn còn nhiều khó khăn. Do vậy, khi chuẩn bị được đầy đủ hồ sơ và chứng minh được đầy đủ các điều kiện đất được cấp Sổ lần đầu, việc được cấp Sổ đỏ lần đầu trong không quá 23 ngày có lẽ hoàn toàn có thể thực hiện.

5. Sổ đỏ, Sổ hồng mẫu mới sẽ áp dụng từ 01/01/2025

Mặc dù Thông tư 10/2024/TT-BTNMT có hiệu lực từ 01/8/2024 nhưng riêng quy định về mẫu Giấy chứng nhận mới lại có hiệu lực từ 01/01/2025 (theo điểm a khoản 2 Điều 43 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT).

Do vậy, từ nay cho tới 31/12/2024, người dân khi thực hiện các thủ tục cấp mới, cấp lại, cấp đổi Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu hiện hành.

Còn từ 01/01/2025, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu mới trong các trường hợp được quy định tại Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

6. Đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 vẫn được cấp Sổ đỏ 

Trước đây, theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân được cấp đất sai thẩm quyền sau 01/7/2014 thì không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao.

Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024, từ 01/8/2024, sẽ có duy nhất 01 trường hợp đất cấp sai thẩm quyền sau năm 2014 mà vẫn được cấp Sổ là khi đạt đầy đủ 04 điều kiện sau:

- Là đất được giao từ 01/7/2014 - trước 01/8/2024.

- Được UBND xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Có đầy đủ biên lai, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.

Hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận đối với đất giao sai thẩm quyền sau năm 2014 đủ điều kiện được cấp Sổ được xác định theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024.

7. Mẫu Giấy chứng nhận mới có mã QR

Theo Điều 14 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, nhằm lưu trữ các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận và các thông tin để quản lý mã QR, mẫu Giấy chứng nhận mới chính thức có thêm mã QR.

Tất cả những thông tin phản hồi từ mã QR đều có giá trị như thông tin trên Giấy chứng nhận, được thống nhất với hệ thống thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc trong hồ sơ địa chính (trong trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai).

Mã QR của Giấy chứng nhận được in trên trang 1 Giấy chứng nhận với kích thước 2.0 cm x 2,0 cm.

Việc áp dụng mã QR phải đảm bảo yêu cầu kĩ thuật đối với mã hình QR code 2005 theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7322:2009 (ISO/IEC 18004:2006).

Như vậy, từ 01/01/2025, khi ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới, người dân có thể tra cứu thông tin được in trên Sổ bằng cách quét mã QR ngay trên trang 1 của Sổ.

8. Thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ 01/8/2024

* Đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lấy đầu: 

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:

• Tổ chức trong nước

• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo đó, UBND cấp tỉnh được quyền ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại phương cùng cấp Giấy chứng nhận.

- UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:

• Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam

• Cộng đồng dân cư

* Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai:

- Văn phòng đăng ký đất đai với trường hợp đăng ký biến động cho các đối tượng:

• Tổ chức trong nước

• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

• Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với trường hợp đăng ký biến động cho cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là các cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

9. Tăng chi phí khi làm Sổ đỏ lần đầu 

Từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trên cả nước sẽ ban hành Bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường chứ không căn cứ vào Khung giá đất như hiện nay. Điều này sẽ kéo theo chi phí làm Sổ đỏ có thể sẽ tăng.

Theo quy định, khi làm Sổ đỏ lần đầu, người dân sẽ phải nộp các khoản phí sau tính theo giá đất theo Bảng giá đất gồm:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất (nếu có);

- Lệ phí trước bạ.

Theo đó, khi có Bảng giá đất mới thì các khoản chi phí trên cũng sẽ tăng theo.

10. Điều kiện cấp Sổ hồng cho chung cư mini 

Trước đây, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 chỉ quy định chung cư mini nếu muốn được cấp Sổ hồng thì cần phải được cấp phép xây dựng theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD với tối thiểu 01 phòng ở và 01 khu vệ sinh, diện tích tối thiểu là 25m2.

Tuy nhiên, từ 01/8/2024, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã quy định cụ thể hơn về điều kiện cấp Sổ hồng cho chung cư mini tại Điều 57 như sau:

- Trường hợp cá nhân xây nhà có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng lại thiết kế xây dựng các căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc nhà ở ≥02 tầng có quy mô trên 20 căn hộ để cho thuê phải đáp ứng điều kiện:

• Là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

• Việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định về xây dựng và các quy định khác có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở ≥02 tầng và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê phải:

• Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Bộ Xây dựng.

• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

• Đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy khi có hỏa hoạn.

Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về 10 điểm mới về cấp Sổ đỏ từ 01/8/2024.