5 điểm mới Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1. Cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại không thỏa thuận được

Tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về việc thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất như sau:

- HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì HĐND cấp tỉnh xem xét việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Như vậy, quy định này giúp tháo gỡ các "điểm nghẽn" trong các dự án lớn, đặc biệt là những dự án bị kéo dài do việc thỏa thuận với một số hộ sử dụng đất không thành công.

Khi phần lớn diện tích đất đã được thỏa thuận, phần diện tích còn lại có thể bị Nhà nước thu hồi để tiếp tục triển khai dự án, sau khi HĐND cấp tỉnh xem xét và thông qua. Điều này góp phần giải quyết tình trạng "dự án treo" kéo dài, thúc đẩy sự phát triển của các dự án sử dụng đất.

2. Quy định rõ cách tính chênh lệch giá đất khi thu hồi

Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về xác định số tiền chênh lệch giữa số tiền trung bình của giá đất đã thỏa thuận trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi trong phạm vi dự án như sau:

- Xác định số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận được tính theo công thức sau:

Ttb = TSTtt / Stt

Trong đó: 

• Ttb : Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận. 

• TSTtt : Tổng số tiền theo thỏa thuận của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm cả số tiền trả cho tài sản gắn liền với đất (nếu có). 

• Stt : Tổng diện tích của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tính theo đơn vị mét vuông (m2).

- Xác định số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi theo công thức sau:

Tpa = TSTpa / Sth

Trong đó: 

• Tpa : Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi. 

• TSTpa : Tổng số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của loại đất thu hồi là tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận chưa trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được bồi thường bằng đất. 

• Sth : Tổng diện tích đất của loại đất thu hồi theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính theo đơn vị mét vuông (m2).

- Xác định số tiền chênh lệch theo công thức sau:

Tcl = Ttb - Tpa

Trong đó:

• Tcl : Số tiền chênh lệch.

• Ttb : Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.

• Tpa : Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.

3. Mở rộng các trường hợp sử dụng đất đa mục đích

Thêm 03 trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích căn cứ khoản 2 Điều 9 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Ngoài các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích quy định tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024, các trường hợp khác sử dụng đất kết hợp đa mục đích, bao gồm:

- Loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 được sử dụng kết hợp với mục đích năng lượng tái tạo, điện năng lượng mới; nghiên cứu, phát triển, ứng dụng công nghệ cao, công nghệ số.

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích sự nghiệp khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, Nghị định 49/2026/NĐ-CP cho phép kết hợp sử dụng đất với năng lượng tái tạo,công nghệ cao, công nghệ số, sự nghiệp kết hợp kinh doanh, tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp mô hình kinh tế mới. Quy định này giúp khai thác hiệu quả hơn quỹ đất, hạn chế lãng phí tài nguyên đất và phù hợp hơn với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội thực tiễn.

4. Linh hoạt hơn trong xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất

4.1. Các trường hợp không áp dụng bảng giá đất

Theo Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp không áp dụng bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 bao gồm: 

- Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.

- UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng.

Lưu ý: Các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và các quy định nêu trên thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

4.2. Quy định rõ khi nào sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 7 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 như sau:

- Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, bao gồm:

• Quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 158 của Luật Đất đai, Điều 6 của Nghị quyết số 254/2025/QH15;

• Các phương pháp định giá đất quy định tại các điểm a, b và c khoản 5, các điểm a, b và c khoản 6 Điều 158 của Luật Đất đai, các Điều 4, 5 và 6 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP).

Khi áp dụng phương pháp định giá đất mà phải ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa công bố thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;

• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP;

• Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường;

• Kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

• Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội;

• Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất của từng địa phương.

- Các trường hợp sửa đổi bảng giá đất, bao gồm:

• Khi sửa đổi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này mà hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường này cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu. Mức tối đa, mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;

• Khi có thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất mà không ảnh hưởng đến giá đất trong bảng giá đất;

• Do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất mà không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và b khoản này.

- Các trường hợp bổ sung bảng giá đất, bao gồm:

• Bổ sung giá đất của các khu vực, vị trí, đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành;

• Bổ sung giá đất tại nơi tái định cư tại chỗ quy định tại khoản 6 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15.

4.3. Hoàn thiện hệ số điều chỉnh giá đất theo thị trường 

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định như sau:

- Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định theo công thức sau:

Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường = Giá đất thị trường (GTT) / Giá đất trong bảng giá đất (GBG)

Trong đó: 

• GTT : Giá đất thị trường tại từng khu vực, vị trí. 

• GCNi : Giá thửa đất mẫu đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã được cấp có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất. Thửa đất mẫu được lựa chọn theo từng khu vực, vị trí theo mục đích sử dụng (ít nhất là 03 thửa đất mẫu). Trường hợp không đủ 03 thửa đất mẫu này thì lựa chọn thửa đất tại khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định. 

• GPPj: Giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất (nếu có). 

  n: Số lượng các trường hợp chuyển nhượng trên thị trường, các trường hợp đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các trường hợp giá đất do cấp có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất (n≥3). 

  m: Số lượng các trường hợp xác định giá đất theo phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư (m≥0). 

• GBG : Giá đất của mỗi loại đất tại từng khu vực, vị trí tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành.

- Trường hợp tại thời điểm giao đất, cho thuê đất mà giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chưa phù hợp với tình hình thực tế thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

Như vậy,  Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung các quy định về các trường hợp không áp dụng bảng giá đất, quy định rõ khi nào sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, cũng như hoàn thiện hệ số điều chỉnh giá đất theo thị trường dựa trên yếu tố địa phương. Từ đó, giúp đảm bảo giá đất sát thực tế, giảm thiểu ách tắc trong nghĩa vụ tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý và phát triển đất đai.

5. Đơn giản hóa thủ tục, tăng phân cấp cho địa phương

5.1. Mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh, cấp xã

Đáng chú ý, nghị định này đã quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.

Theo điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở.

Cũng theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này.

Bên cạnh đó, Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Trước đây, theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đăng ký lần đầu do Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện.

Như vậy, từ ngày 31/1/2026, Văn phòng đăng ký đất đai được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp.

5.2. Lồng ghép thủ tục đo đạc, đăng ký, cấp sổ

Theo đó, căn cứ theo Điều 5 Nghị định 101/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 2 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định việc thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính như sau:

- Rà soát, xác định khu vực cần lập bản đồ địa chính: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức rà soát, xác định, tổng hợp nhu cầu thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định khu vực, phạm vi cần lập bản đồ địa chính.

• Đối với khu vực thực hiện trích đo bản đồ địa chính thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chấp thuận, cho phép thực hiện đồng thời với quá trình thẩm định phương án nhiệm vụ do chủ đầu tư đề xuất, trừ trường hợp trích đo bản đồ địa chính để phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã.

- Khảo sát, lập thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ: 

• Cơ quan, đơn vị được giao nhiệm vụ hoặc cơ quan, đơn vị được giao làm chủ đầu tư (sau đây gọi là chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ) có trách nhiệm tổ chức khảo sát khu vực đo đạc lập bản đồ địa chính, lập, trình phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ

• Chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ được lựa chọn đơn vị tư vấn lập thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ để thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Thẩm định thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ: 

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định thiết kế kỹ thuật trong thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ. 

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc thẩm định kỹ thuật trong phương án nhiệm vụ, thiết kế kỹ thuật - dự toán đối với trường hợp trích đo bản đồ địa chính hoặc đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã. 

• Cơ quan thẩm định dự toán kinh phí trong thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý ngân sách nhà nước.

- Phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ và bố trí kinh phí thực hiện: 

• Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ và bố trí kinh phí thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý ngân sách.

- Triển khai thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ sau khi được phê duyệt, gồm:

• Lựa chọn đơn vị thực hiện: Để thực hiện thiết kế kỹ thuật - dự toán,phương án nhiệm vụ, chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ được lựa chọn đơn vị tư vấn thi công; được lựa chọn đơn vị tư vấn giám sát, kiểm tra hoặc chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ được tự thực hiện việc giám sát, kiểm tra;

• Xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện;

• Phổ biến, tuyên truyền kế hoạch triển khai thực hiện;

• Lập lưới địa chính, lưới khống chế đo vẽ (nếu có);

• Thu thập thông tin, dữ liệu về thửa đất, người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý;

• Xác định ranh giới thửa đất; lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất;

• Đo vẽ ranh giới thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan;

• Biên tập bản đồ địa chính; lập phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất; công khai bản đồ địa chính;

• Lập sổ mục kê đất đai;

• Ký xác nhận, phê duyệt sản phẩm;

• Giao nộp sản phẩm.

Như vậy, quy trình đo đạc lập bản đồ địa chính được thực hiện theo các bước rõ ràng từ việc rà soát khu vực cần lập bản đồ, khảo sát và lập thiết kế kỹ thuật, đến việc thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện các công việc kỹ thuật liên quan. 

Mỗi bước đều có sự phân công cụ thể giữa các cơ quan quản lý cấp tỉnh và cấp xã, đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc quản lý đất đai. Điều này cũng giúp đảm bảo rằng các dự án đo đạc, lập bản đồ địa chính được thực hiện đúng quy trình, đáp ứng yêu cầu của pháp luật và thực tiễn quản lý.

5.3. Cho phép thuê dịch vụ vận hành hệ thống thông tin đất đai

Theo Điều 64a Nghị định 101/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 8 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về thuê dịch vụ vận hành, duy trì hệ thống thông tin đất đai ở địa phương như sau:

- Nội dung thuê dịch vụ công nghệ thông tin phục vụ quản lý, vận hành, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai gồm:

• Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin được xây dựng ở trung ương và địa phương, bao gồm tập hợp thiết bị máy chủ, máy trạm, thiết bị kết nối mạng, hệ thống đường truyền, thiết bị bảo đảm an ninh, an toàn, thiết bị lưu trữ, thiết bị ngoại vi và thiết bị khác.

• Phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai bao gồm các phần mềm hệ thống, phần mềm tiện ích và phần mềm ứng dụng phục vụ quản lý, vận hành, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

- UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế của địa phương, các dịch vụ công nghệ thông tin sẵn có trên thị trường và phương thức thuê dịch vụ vận hành, duy trì hệ thống thông tin đất đai theo tài khoản người dùng hoặc theo đơn vị hành chính để xây dựng dự toán, lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ.

- Việc thuê dịch vụ theo quy định trên không làm phát sinh hoặc thay đổi quyền sở hữu dữ liệu; đảm bảo an ninh, an toàn và bảo mật dữ liệu thông tin.

Như vậy, việc mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh, cấp xã, lồng ghép thủ tục đo đạc, đăng ký và cấp sổ, cũng như cho phép thuê dịch vụ vận hành hệ thống thông tin đất đai sẽ giúp rút ngắn thời gian và giảm bớt thủ tục hành chính, mang lại thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. 

Những cải cách này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi trong việc thực hiện các giao dịch và thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai.