Có thông báo thu hồi đất có được thế chấp, tách thửa không?

1. Có thông báo thu hồi đất có được thế chấp không?

Khi đã có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền mà các cá nhân tổ chức sử dụng đất được thực hiện theo quy định điểm đ khoản 1 Điều 33, điểm g khoản 1 Điều 37, điểm đ khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.

Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất:

- Thứ nhất là đất thế chấp phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản; hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.

- Thứ hai là đất này không có tranh chấp chấp hoặc đã được giải quyết thông qua thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án/quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực;

- Thứ ba là quyền sử dụng đất này không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác  nhằm mục đích bảo đảm thi hành án;

- Thứ tư là phải trong thời hạn sử dụng đất.

- Cuối cùng là không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Theo đó, pháp luật hiện nay không quy định cụ thể về trường hợp nếu có thông báo thu hồi đất thì được được thực hiện các quyền (bao gồm quyền thế chấp) của người sử dụng đất hay không.

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thủ tục thu hồi đất, Nhà nước thu hồi đất thì quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân này sẽ bị chấm dứt, đồng thời bị thu hồi Giấy chứng nhận.

Lúc này, các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện theo thông báo thu hồi đất và không được thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?

Tách thửa được hiểu đơn giản là việc chia một thửa đất do một người đứng tên thành hai hoặc nhiều mảnh đất do nhiều người đứng tên. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất, người dân không được tách thửa đất.

Mới nhất, tại điểm a khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã có quy định chi tiết về điều kiện tách thửa bao gồm:

- Được cấp giấy chứng nhận

- Còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đồng thời không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

- Phải bảo đảm được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; có lối đi; bảo đảm việc cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác. 

- Bảo đảm diện tích tối thiểu;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng chỉ một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở, đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất (trừ trường hợp có nhu cầu);

- Nếu việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì không được thực hiện.

Theo đó, quy định về điều kiện nêu trên không đề cập đến trường hợp nếu có thông báo thu hồi đất thì được được thực hiện các quyền tách thửa hay không.

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thủ tục thu hồi đất, khi đã có thông báo thu hồi hoặc có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối đề nghị tách thửa nhằm đảm bảo việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất tại địa phương.

3. Đất thuộc quy hoạch, người sử dụng đất có quyền gì?

Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định về các quyền của người sử dụng đất khi đất thuộc diện quy hoạch như sau:

- Đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng, đồng thời được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật

- Đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất phải thực hiện việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch và được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Tuy nhiên không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm; trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu sửa chữa, cải tạo về nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

- Đối với trường hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà sau 02 năm chưa có quyết định thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồit, chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không thực hiện việc điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không có công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ này thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền như quy định bên trên.

Trên đây là thông tin về vấn đề có thông báo thu hồi đất có được thế chấp, tách thửa không?”. Nếu có bất cứ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ theo số 19006192  để được hỗ trợ.