Được chuyển mục đích sử dụng đất dù đã có thông báo thu hồi?

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietNam: Tôi mua thửa đất vườn diện tích 120m2 của ông A. Sau khi làm thủ tục sang tên, tôi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì được biết đất nhà tôi nằm trong quy hoạch và đã có thông báo thu hồi đất cách đây 2 năm. Tuy nhiên Chủ tịch tỉnh bảo tôi vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất. Xin hỏi Chủ tịch tỉnh nói như vậy có đúng không ( vì tôi nghe nói đất trong quy hoạch mà đã có kế hoạch sử dụng đất thì không được chuyển mục đích sử dụng ). Và tôi có thể xây dựng tạm trên đất đó không? Nếu sau 3 năm kể từ khi có kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện thì tôi có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất không? Xin cảm ơn

Trả lời:

Thứ nhất: Đất đã có thông báo thu hồi do nằm trong khu quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện có thể chuyển mục đích sử dụng được hay không?

Theo khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: “... Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật” .

Như vậy, đối với trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất, nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quy định tại Điều 167 Luật Đất đai, trong đó có quyền được chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Vì đất của anh/chị đã có thông báo thu hồi đất cho nên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ngoài đáp ứng các điều kiện nêu trên, còn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai sửa đổi 2018, theo đó : “Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất”.

Như vậy, đối với phần diện tích đất anh/ chị muốn chuyển mục đích sử dụng, thời điểm thực hiện việc chuyển đổi phải được thực hiện trước thời điểm quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai.

Từ các lẽ trên, việc chủ tịch UBND tỉnh trả lời cho anh/chị là có cơ sở, phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

 

Thứ hai: Về việc xây nhà tạm trên đất quy hoạch

Căn cứ theo quy định tại điểm 2 khoản 7 Luật Đất đai 2013 thì “…người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Đồng thời, tại khoản 33 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020, sửa đổi, bổ sung Điều 94 Luật Xây dụng 2014 quy định:

“…5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch hằng năm của cấp huyện thì không được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Theo khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định về điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, căn cứ theo các quy định của pháp luật hiện hành, hiện nay anh/chị chưa được phép xây dựng nhà tạm (nhà có thời hạn) trên đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện mà chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Tuy nhiên, trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, với điều kiện phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 93, khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng hiện hành.

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Vui lòng đợi