Trường hợp nào chung cư chưa hết hạn sử dụng nhưng phải phá dỡ theo Nghị định 98?

1. Từ 01/8/2024, trường hợp nào chung cư chưa hết hạn sử dụng nhưng phải phá dỡ?

Theo quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, những trường hợp nhà chung cư phải tháo dỡ dù chưa hết thời hạn sử dụng gồm:

(1) Nhà chung cư bị hư hỏng do bị cháy, nổ, không đủ điều kiện để đảm bảo an toàn cho việc sử dụng.

(2) Nhà chung cư bị hư hỏng do bão tố, thiên tai, địch họa, không đủ điều kiện để đảm bảo an toàn cho việc sử dụng.

(3) Kết cấu chịu lực chính của nhà chung cư xuất hiện nguy cơ bị sụp đổ, gây nguy hiểm tổng thể, không đáp ứng được điều kiện sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp người sử dụng chung cư hoặc chủ sở hữu.

(4) Nhà chung cư bị hỏng nặng, xuất hiện tình trạng cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình có thể gây ra nguy hiểm, đồng thời nhà cũng có các tiêu chuẩn sau không đáp ứng được yêu cầu về quy chuẩn kỹ thuật hiện hành cần phải phá dỡ để đảm bảo an toàn và yêu cầu về việc cải tạo, chỉnh trang đô thị gồm:

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy

• Hệ thống cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải

• Hệ thống cấp điện, giao thông nội bộ

(5) Nhà chung cư bị hư, hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây không đáp ứng yêu cầu mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực cần phải cải tạo lại, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch gồm:

• Móng
• Cột
• Tường
• Dầm
• Xà

2. Chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng phải phá dỡ, cư dân sẽ đi về đâu?

Theo quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở 2023, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư mà chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì UBND tỉnh phải thực hiện bố trí chỗ ở, di dời chủ sở hữu, người sử dụng chung cư. Theo đó:

2.1 Được bố trí chỗ ở tạm thời

Theo khoản 1 Điều 26 Nghị định 98/2024/NĐ-CP và Điều 72 Luật Nhà ở 2023, phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho cư dân được quy định như sau:

Phương án 1: Bố trí chỗ ở tạm thời thuộc:

• Quỹ nhà ở tái định cư có sẵn hoặc

• Quỹ nhà ở thuộc tài sản công trên địa bàn

• Nhà ở thương mại hoặc quỹ nhà ở tái định cư xây dựng bằng ngân sách địa phương hoặc nguồn vốn từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có)

- Trường hợp cư dân có nhu cầu mua luôn nhà ở tạm thời thì thực hiện bán nhà ở này cho chủ sở hữu thay cho việc tái định cư (trừ trường hợp chỗ ở được bố trí ở tạm thời là tài sản công)

Giá bán: Được xác định giống đối tượng được bồi thường, tái định cư nêu trong phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt.

- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa: UBND tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời cho cư dân trong thời gian thực hiện dự án.

- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ hoặc kết cấu nhà bị hỏng, có nguy cơ sụp đổ: UBND tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời cho tới khi chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Sau khi chọn được chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ thực hiện việc bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.

- Các trường hợp còn lại thuộc trường hợp bị phá dỡ nhà chung cư: Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư thực hiện.

Phương án 2: Thanh toán tiền để cư dân phải thực hiện di dời có thể tự lo chỗ ở tạm thời.

Theo khoản 3 Điều 72 Luật Nhà ở 2023, việc bố trí chỗ ở tạm thời chỉ áp dụng đối với trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở.

Còn trường hợp chủ sở hữu cũ không có nhu cầu thì cần bồi thường khoản tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư (theo khoản 4 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP)

Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc tài sản công: UBND tỉnh bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người thuê tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án.

Lưu ý:

* Trong trường hợp nơi ở tạm thời là căn hộ chung cư, trách nhiệm chi trả các chi phí quản lý, vận hành, sử dụng căn hộ được quy định như sau:

- Trường hợp di dời khẩn cấp: Ngân sách địa phương chi trả cho tới khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án.

- Trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư: Chủ đầu tư chi trả.

* Yêu cầu về chỗ ở tạm thời: Đảm bảo yêu cầu, điều kiện về hạ tầng phục vụ sinh hoạt cho chủ sở hữu.

2.2 Được bố trí tái định cư

- Trường hợp tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư: Chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.

Trường hợp nhà ở cũ là nhà ở hoặc chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước: Chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số K quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 71 của Luật Nhà ở 2023.

- Trường hợp không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư: Chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.

- Trường hợp nhà chung cư là tài sản công bị phá dỡ mà người đang thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê sau khi xây lại: Được bồi thường nhà ở phục vụ tái định cư hoặc bằng tiền tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư.

- Trường hợp nhà đang thuê bị phá dỡ: Việc bố trí tái định cư phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Nếu nhà đang thuê là tài sản công thì được bố trí tiếp tục thuê nhà ở sau khi hoàn thành cải tạo, xây dựng.

2.3 Ai phải trả chi phí di dời?

Theo Điều 73 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chung cư bị phá dỡ phải di dời, chi phí di dời được quy định như sau:

- Với những chủ sở hữu ở nhà chung cư buộc phải phá dỡ thuộc mục (1), (2): Di dời đến chỗ ở tạm thời, kinh phí di dời sẽ do ngân sách địa phương trả.

- Với những chủ sở hữu ở nhà chung cư buộc phải phá dỡ thuộc mục (3), (4), (5): Di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Kinh phí do chủ đầu tư dự án phải chi trả cho người dân, trường hợp Nhà nước thực hiện di dời giúp thì cần có trách nhiệm hoàn trả lại kinh phí di dời cho Nhà nước.

Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về các trường hợp chung cư chưa hết hạn sử dụng nhưng phải phá dỡ từ 01/8/2024.