Cách xác định nhà đất khi chia thừa kế trong khối tài sản chung

Xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người chết trong khối tài sản chung với người khác chủ yếu trong những trường hợp sau:

Trường hợp 1: Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng;

Trường hợp 2: Nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình sử dụng đất.

Trường hợp 3: Nhà đất của nhiều người cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng mà không phải là thành viên trong hộ gia đình hoặc vợ chồng.

Dưới đây là cách xác định trong từng trường hợp cụ thể:

1. Khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng

1.1. Khi nào nhà đất là tài sản chung vợ chồng?

Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Căn cứ vào quy định trên và hướng dẫn tại Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, những trường hợp sau đây nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, cụ thể:

* Quyền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thông qua các hình thức như:

• Đất được Nhà nước giao: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao là tài sản chung.

• Được Nhà nước cho thuê đất: Tiền thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê là tài sản chung thì quyền sử dụng đất mới là tài sản chung.

• Đất nhận chuyển nhượng (tiền trả cho bên chuyển nhượng là tài sản chung).

• Đất được thừa kế chung, tặng cho chung.

- Quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

- Quyền sử dụng đất có được (nhận chuyển nhượng) bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

* Nhà ở là tài sản chung của vợ chồng

- Nhà ở được mua bằng tiền của vợ chồng.

- Nhà ở được tặng cho chung, thừa kế chung.

- Nhà ở là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

- Nhà ở có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Lưu ý:

- Trên đây là những trường hợp nhà đất phổ biến nhất, trong thực tế có thể phát sinh thêm những trường hợp khác.

- Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà, đất đó được coi là tài sản chung.

- Nhà đất được nhận chuyển nhượng (đối với đất) hoặc được mua (đối với nhà) bằng lương của vợ hoặc lương của chồng trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn là tài sản chung (dù nhà, đất chỉ được mua bằng tiền lương của chồng hoặc lương của vợ).

1.2. Cách xác định nhà đất khi chia thừa kế là nhà đất thuộc khối tài sản chung vợ chồng

Căn cứ Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, về nguyên tắc thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi.

1.3 Vợ chồng chung quyền sử dụng đất, ai đứng tên trên sổ đỏ?

Từ 01/8/2024, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận khi nhà đất là tài sản chung vợ chồng theo khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 được quy định như sau:

- Giấy chứng nhận được cấp phải được ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, trừ trường hợp 02 vợ chồng thỏa thuận chỉ ghi tên 01 người đứng tên làm đại diện trên Sổ.

- Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung nhưng Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới ghi thông tin của cả 02 vợ chồng nếu có yêu cầu.

2. Khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình sử dụng đất

2.1 Xác định di sản thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Hiện nay, theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất thì hộ gia đình không còn là đối tượng người được sử dụng đất. Do đó từ 01/8/2024, Sổ đỏ sẽ không còn được cấp cho hộ gia đình nữa mà người dân khi yêu cầu cấp Sổ đỏ hộ gia đình sẽ được cấp 01 Sổ đỏ ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ đó sẽ được trao cho người đại diện hộ gia đình theo quy định tại khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên: Vẫn có 01 trường hợp vẫn được cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình là trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình được xác định trước 01/8/2024.

Hiện nay, khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (thời điểm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế,…).

Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung…

2.2 Cách chia thừa kế đối với đất giao cho hộ gia đình

Nếu muốn chia thừa kế đất là tài sản chung của hộ gia đình thì cần xác định được phần quyền của người để lại di sản trong khối tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Có một cách để dễ chia chính là tách riêng thửa với từng người.

Theo đó, có 02 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Đất đủ điều kiện tách thửa và các thành viên trong hộ gia đình thống nhất tách thửa

Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần:

- Nếu các thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình và được các thành viên còn lại đồng ý tách thửa để thực hiện việc phân chia di sản với phần đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

(Do việc tách thửa có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác trong hộ gia đình nên cần có sự đồng ý của các thành viên khác thì mới được thực hiện tách thửa).

Sau đó, phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người đã mất sẽ trở thành di sản thừa kế và được chia cho những người thừa kế như bình thường.

Trường hợp 2: Không đủ điều kiện tách thửa hoặc các thành viên không thống nhất được về việc tách thửa

Trên thực tế phát sinh rất nhiều trường hợp không đủ điều kiện tách thửa do đất không đủ điều kiện tách thửa  hoặc các thành viên trong hộ không thỏa thuận được với nhau về việc tách thửa như thế nào.

Khi đó, việc chia đất là không thể tiến hành. Thay vào đó, việc chia thừa kế đất hộ gia đình khi ấy được giải quyết bằng cách định giá đất bằng tiền và chia những người thừa kế phần tiền tương ứng với giá trị tài sản mà người đã mất để lại.

Khi đó, chỉ cần xác định những người được hưởng di sản thừa kế theo quy định của pháp luật là có thể hoàn tất thủ tục chia thừa kế.

Trường hợp những người thừa kế không thể thỏa thuận được với các thành viên khác của hộ gia đình về việc chia thừa kế phần đất là di sản thuộc đất hộ gia đình này thì có thể khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

3. Khi đất chung với nhiều người khác (cùng nhau mua)

Việc 02 hoặc nhiều người cùng góp tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và nhà ở khá phổ biến.

Theo đó, phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp này được xác định theo phần (sở hữu chung theo phần - mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Tương tự như trường hợp chia đất của hộ gia đình, trường hợp đất có Sổ đồng sở hữu thì nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền với phần quyền sử dụng đất của mình thì buộc phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa và làm thủ tục cấp Sổ (căn cứ điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024).

Hiện nay, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này được quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

Khi xác định di sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong khối tài sản chung với người khác thì xác định theo phần (xác định theo số tiền góp, tỷ lệ góp).

Ví dụ: Anh A và B cùng góp tiền để nhận chuyển nhượng thửa đất 200m2 (A góp 150 triệu đồng, B góp 50 triệu đồng). Khi A chết thì phần di sản của A tương ứng với 150m2 hoặc 75% giá trị hoặc giá thửa đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Kết luận: Xác định nhà đất khi chia thừa kế trong khối tài sản chung phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà áp dụng những quy định khác nhau. Trên thực tế có thể phát sinh những trường hợp phức tạp dẫn đến khó khăn trong việc xác định phần di sản của người chết để lại.

Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.