Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân: Hiểu thế nào cho đúng?

Có đúng thu hồi đất phải thỏa thuận với dân về giá đền bù?

Tùy từng trường hợp khi thu hồi đất không phải thỏa thuận hoặc phải thỏa thuận với người dân về giá đền bù. Trong đó:

- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định

Căn cứ Chương VI Luật Đất đai 2024, Nhà nước quy định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; 

• Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

• Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;

• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng

Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất như sau:

a) …Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản.

…

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

Căn cứ theo các quy định trên có thể thấy, đất do cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi thì không thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ được thỏa thuận theo phương án bồi thường.

Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định, việc bồi thường về đất có thể thực hiện bằng việc giao đất hoặc bồi thường bằng tiền, trong trường hợp bồi thường bằng tiền thì giá đất cụ thể để bồi thường là do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

Do đó trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải thỏa thuận với người dân về mức giá bồi thường, mà giá đền bù sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định.

* Trường hợp không do Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư lấy đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2024, để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, chủ đầu tư có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận với người dân trong 03 trường hợp như sau:

- Thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng;

- Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

- Các trường hợp không sử dụng vốn từ ngân sách của Nhà nước; trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận.

Căn cứ Điều 62 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có quy định khuyến khích thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội. 

Theo đó, với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, thì Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa của tổ chức kinh tế với người sử dụng đất mà không thực hiện việc thu hồi thay doanh nghiệp.

Như vậy, doanh nghiệp, chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân về giá chuyển nhượng và hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc thỏa thuận sẽ được thực hiện theo pháp luật Dân sự.

Tóm lại:

- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người dân không được thỏa thuận về giá bồi thường mà chỉ được thỏa thuận về phương án bồi thường.

- Trường hợp nhà đầu tư tự thực hiện thu mua đất/nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất... để thực hiện dự án đầu tư thì người sử dụng đất được thỏa thuận với chủ đầu tư về chuyển nhượng/giá thuê…

Đền bù không thỏa đáng có được quyền từ chối giao lại đất không?

Như đã trình bày ở phần trên, trường hợp đất do Nhà nước thu hồi thì người dân không được thỏa thuận về giá đền bù.

Mặt khác, điểm b khoản 7 Điều 87 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

b) Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 10 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản. Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không chấp hành việc bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 89 của Luật này.

Như vậy, ngay cả khi có ý kiến cho rằng Nhà nước hợp đền bù không thỏa đáng thì người sử dụng đất vẫn có trách nhiệm bàn giao lại đất nếu không thực hiện sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất.

Tuy nhiên, nếu có căn cứ cho rằng cơ quan nhà nước làm sai ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích hợp pháp của mình thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường.