Có được thu hồi đất với giá thấp bán lại với giá cao?

Khi nào được phép thu hồi đất của người dân?

Căn cứ Điều 78, 79, 81 và 82 và Điều 65 Luật Đất đai 2024, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Trong đó, khi thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có những trường hợp thu hồi để thực hiện “dự án” trong trường hợp được quy định cụ thể tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Xây dựng công trình giao thông

- Xây dựng công trình thủy lợi

- Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước

- Xây dựng công trình xử lý chất thải

- Xây dựng công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng

- Xây dựng công trình dầu khí

- Xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin

- Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;

- …

Theo đó, hầu hết các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không có hoặc ít có khả năng “sinh lời”, trừ trường hợp thu hồi để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; thông thường dự án này do doanh nghiệp thực hiện.

Lưu ý: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất xong sẽ giao mặt bằng cho cho chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng dự án đó phải vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Do đó, nếu dự án đầu tư mà chỉ vì lợi ích của doanh nghiệp mà không thực hiện đúng nội dung dự án đã được phê duyệt thì là vi phạm pháp luật.

Tóm lại, Luật Đất đai hiện hành không có quy định cụ thể điều chỉnh đối với việc “có được thu hồi đất với giá thấp bán lại với giá cao hay không”, tuy nhiên việc thu hồi đất cần thực hiện đúng căn cứ và đúng mức đền bù theo quy định pháp luật.

Đồng thời, việc sử dụng đất sau thu hồi phải được tiến hành đúng mục đích và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện dự án và sử dụng đất để thực hiện dự án.

Doanh nghiệp mua đất của dân để thực hiện dự án

Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận với người dân để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền thỏa thuận với người dân để có quỹ đất. Mặt khác, người dân cũng có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê đất với doanh nghiệp.

Như vậy, nếu doanh nghiệp thỏa thuận với người dân với giá thấp nhưng sau khi thực hiện dự án xong bán lại cho người dân với giá cao thì người dân “không thể và không có quyền trách” doanh nghiệp. Bởi lẽ trường hợp này vận hành theo cơ chế thị trường, thuận mua vừa bán.

Lưu ý: Căn cứ Điều 62 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đối với trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao/cho thuê đất đối với chủ đầu tư.

Đối với trường hợp này thì nếu người sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất hoặc còn chi phí đầu tư vào đất thì được thỏa thuận với nhà đầu tư về mức bồi thường, còn mức bồi thường về đất sẽ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định mà người dân không được thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc cơ quan Nhà nước.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp này người dân không có quyền thỏa thuận với doanh nghiệp về giá bồi thường đất do không có quyền chuyển nhượng, cho thuê.

Thay vào đó, Nhà nước sẽ thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,… Nếu thuộc trường hợp này thì người dân chỉ được bán phần tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư, riêng phần đất không có quyền gì.

Kết luận: Pháp luật đất đai hiện hành không có quy định về việc “có được thu hồi đất với giá thấp bán lại với giá cao”, nhưng do pháp luật chưa quy định hay giải thích rõ ràng thế nào là thực diện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nên vẫn còn tình trạng thu hồi đất với giá thấp và bán lại với giá cao sau khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp thực hiện dự án vì lợi ích của chủ đầu tư nhưng người dân không đủ điều kiện chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư thì Nhà nước thu hồi đất, giao đất cho chủ đầu tư. Khi đó, người sử dụng đất chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất nên lợi ích thu được rất thấp.

Bên cạnh đó, người dân cần phải nắm rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” nên nếu có kiến nghị pháp luật thay đổi thì chỉ “thay đổi về giá bồi thường, đền bù khi thu hồi đất” theo giá thị trường hoặc ít nhất là không thấp như hiện nay.

Đây là vấn đề cực kỳ phức tạp nên trường hợp có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn.

>> Vì sao người dân không được thỏa thuận giá bồi thường đất?