Tiếng Anh 
RSS
Người dân không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vĩnh viễn cho nhà đất nhưng cũng không phải lo bị mất trắng vì:
- Khi hết thời hạn sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng hoặc được Nhà nước gia hạn.
- Khi hết thời hạn sử dụng chung cư, chất lượng chung cư không bảo đảm để ở thì chung cư đó sẽ bị phá dỡ nhưng vẫn được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác nếu thuộc trường hợp xây dựng chung cư trên chính mảnh đất đó.
Trường hợp không phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây chung cư thì chủ căn hộ sẽ được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội.
Cụ thể, căn cứ vào quy định về thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu nhà ở tại Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, để biết người dân có được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vĩnh viễn hay không dưới đây:
1. Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất được phân thành 02 loại, đó là: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
1.1 Đất sử dụng ổn định lâu dài
Đất sử dụng ổn định lâu dài là loại đất được sử dụng liên tục vào một mục đích chính với thời hạn lâu dài (không xác định một thời hạn trong tương lai). Mặc dù vậy cũng cần lưu ý rằng đất sử dụng ổn định lâu dài không phải đất có thời hạn vĩnh viễn.
Điều 171 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:
- Đất ở.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật Đất đai 2024, cụ thể:
Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán, tín ngưỡng của các dân tộc;
Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.
- Đất xây dựng:
- Trụ sở của cơ quan của Đảng Cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội…;
- Công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập gồm đất xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thuỷ văn, ngoại giao…
- Đất quốc phòng, an ninh.
- Đất tín ngưỡng.
- Đất tôn giáo.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng mà không có mục đích để kinh doanh.
- Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu trữ tro cốt.
- Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài (Khoản 3 Điều 173)
Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài (Khoản 2 Điều 174)
Xem chi tiết: 11 trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài
1.2 Đất sử dụng có thời hạn
Đất sử dụng có thời hạn là loại đất được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, hết thời hạn này có thể phải làm thủ tục gia hạn (chỉ một số trường hợp mới phải làm thủ tục gia hạn).
Căn cứ Điều 172 Luật Đất đai 2024, đất sử dụng có thời hạn được quy định cụ thể như sau:
Trường hợp | Thời hạn sử dụng | Xử lý khi hết hạn |
Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm: - Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; - Đất trồng cây lâu năm; - Đất rừng sản xuất là rừng trồng. | Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm | Được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn |
Cá nhân thuê đất nông nghiệp | Không quá 50 năm | Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê |
Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất | - Được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư/đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm. - Đối với dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm - Trường hợp không phải lập dự án đầu tư: Thời hạn được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm. | Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm (đối với dự án kéo dài 50 năm trở xuống); không qua 70 năm (đối với dự án trên 50 năm). |
Cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao | Không quá 99 năm | Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, thời hạn gia hạn/cho thuê đất khác không quá 99 năm |
Xem thêm các trường hợp khác tại: Thời hạn sử dụng đất là bao lâu?
Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng như sau:
- Nếu thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.
- Nếu sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất”...
Như vậy, dù là đất sử dụng ổn định lâu dài hay đất sử dụng có thời hạn thì người dân cũng không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vĩnh viễn.
2. Thời hạn sử dụng chung cư
Đối với Sổ hồng chung cư thì thời hạn được chia thành 02 phần riêng biệt: Thời hạn đối với phần đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Khi mua căn hộ chung cư thì bên cạnh việc sở hữu căn hộ đó, chủ sở hữu căn hộ còn có quyền sử dụng đất chung với những chủ sở hữu khác (có quyền sử dụng đất chung nhưng không chia được).
- Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án - thường là 50 năm hoặc 70 năm (theo điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024).
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư:
Khoản 1 và khoản 2 Điều 58 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định:
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.
Đồng thời khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 còn quy định khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý:
(1) Được tiếp tục sử dụng, chưa phải phá dỡ
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư.
Trong trường hợp này thì kết luận kiểm tra phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ (khoản 3 Điều 61 Luật Nhà ở 2023)
(2) Trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư (Điều 59 Luật Nhà ở 2023)
- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng do bị cháy, nổ mà không còn đủ điều kiện xuất hiện đảm bảo an toàn để được tiếp tục sử dụng.
- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa mà không còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng.
- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm về tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện để tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình, đồng thời có 01 trong các yếu tố: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật PCCC, cấp thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ:
Không đáp ứng được yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành
Có nguy cơ gây mất an toàn trong vận hành, khai thác và sử dụng.
- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu: móng, cột, dầm, tường, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo và xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải tiến hành phá dỡ.
Trong đó, căn cứ theo khoản 4 Điều 60 Luật Nhà ở 2023, sẽ thuộc trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư và phá dỡ để xây dựng công trình khác.
Riêng trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư thì bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện này như sau:
- Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.
- Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không được tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại điểm khác ở trên cùng địa bàn cấp xã.
Nếu địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ cho tái định cư thì được bố trí ở trên cùng địa bàn cấp huyện.
Nếu địa bàn cấp huyện không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí ở trên địa bàn lân cần, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Tóm lại, khi mua chung cư người dân không được cấp Sổ hồng vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng chung cư (được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng).
Trên đây giải đáp vấn đề: Có được cấp Sổ đỏ vĩnh viễn không?
Trường hợp cần tư vấn về đất đai - nhà ở hãy gọi ngay tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.
