Sang tên Sổ đỏ cho người thân: Nên bán hay tặng cho?

I. Điểm giống nhau giữa tặng cho và chuyển nhượng nhà đất

1. Về điều kiện sang tên

Theo quy định người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giống nhau.

Điều kiện này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

 

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:Phân tích

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”.

 

 

2. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định

Một trong những điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực là hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai hiện hành quy định rõ về vấn đề này, cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

 

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.

 

3. Phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ khi được đăng ký vào sổ địa chính

Khác với các giao dịch thông thường khác, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất khi đăng ký vào địa chính.

4. Hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký sang tên

Hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ như:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ.

Ngoài hồ sơ thì nơi nộp hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền thực hiện và thời gian thực hiện giữa chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giống nhau.

5. Miễn thuế thu nhập cá nhân giữa một số đối tượng

* Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

* Khi tặng cho quyền sử dụng đất

Điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân.

II. Điểm khác nhau giữa chuyển nhượng và tặng cho nhà đất

Để biết nên bán hay tặng cho khi sang tên Sổ đỏ cho người thân cần phải nắm rõ những điểm khác nhau để từ đó nhận thấy ưu và nhược điểm của từng phương án như sau:

1. Thuế thu nhập cá nhân

* Mức thuế phải nộp

Mặc dù có điểm chung là được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa một số đối tượng như trên. Tuy nhiên, trường hợp không được miễn thuế thì mức thuế phải nộp sẽ có sự khác nhau, cụ thể:

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

- Khi tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (Giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất - 10 triệu đồng)

Trong đó, giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất được căn cứ vào bảng giá đất (giá trị tài sản nhận tặng cho là giá đất trong bảng giá đất).

* Người nộp thuế

- Khi chuyển nhượng: Người chuyển nhượng là người nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận để người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay.

- Khi tặng cho: Người nhận tặng cho là người nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác.

2. Lệ phí trước bạ

* Miễn lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ.

Đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đối tượng trên sẽ không được miễn lệ phí trước bạ.

* Người nộp lệ phí trước bạ

Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là người nộp lệ phí trước bạ nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Ngoài điểm khác nhau cơ bản về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người tặng cho có thể “chi phối” việc sử dụng đất của người nhận tặng cho bằng việc tặng cho có điều kiện.

Kết luận: Từ những phân tích trên có thể thấy việc tặng cho có nhiều ưu điểm hơn vì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, đối tượng là “người thân” rất đa dạng, không chỉ đơn thuần là những người cùng sinh sống trong một hộ gia đình. Do đó, tùy thuộc vào từng trường hợp mà các bên có thể lựa chọn giữa tặng cho hoặc chuyển nhượng nhưng tựu chung lại phương án phổ biến nhất được thực hiện trên thực tế như sau:

- Nếu giữa cha, mẹ với con thì chủ yếu là tặng cho.

- Nếu sang tên Sổ đỏ giữa anh, chị, em ruột với nhau thì chủ yếu là chuyển nhượng.

Ngoài ra, việc lựa chọn tặng cho hay chuyển nhượng phụ thuộc rất lớn vào ý muốn của có đất, vì khi tặng cho thì có đất sẽ không có bất kỳ một lợi ích vật chất nào.

Trên đây là bài viết giải đáp vướng mắc: Nên chuyển nhượng hay tặng cho khi sang tên Sổ đỏ cho người thân. Nếu có vướng mắc hãy gọi điện đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.